הופלו לרעה בפרויקט תמ"א 38 - ויפוצו ב-262,500 שקל

שני בעלי דירות בפתח תקווה שהופלו לרעה במיזם תמ"א 38 זכו לאחרונה בבית משפט השלום בעיר לפיצויים והוצאות בסך 262,500 שקל. בניגוד לשכניהם שקיבלו דירות בשטח 80 מ"ר, לתובעים ניתן מפתח לנכסים בגודל 63 מ"ר, הכוללים "מטבח-סלון" קטן שאינו מאפשר שימוש בשניהם בו-זמנית. השופט אמיר לוקשינסקי-גל פסק לטובתם את ירידת הערך.

כל אחד משני התובעים הינו בעל דירה בבניין מושא ההליך, ברחוב אהבת ציון שבפתח תקווה. לפני כ-11 שנה חתמו דיירי הבניין על הסכם תמ"א מול היזמית הנתבעת, אשר לפיו שטח דירה חדשה יהיה 80 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, וכן חניה תת-קרקעית. ספציפית לגבי התובעים הוסכם שהם יקבלו דירת גג או פנטהאוז בקומה העליונה בבניין.

אלא שלטענתם לא דירת גג, לא פנטהאוז ואפילו לא דירה רגילה, כמו של יתר שכניהם, הם קיבלו בתום הפרויקט - אלא נכסים צרים וקטנים. לדבריהם שטח הדירות שקיבלו, מלבד המרפסות, קטן ב-17 מ"ר בהשוואה ליתר הדיירים - ועומד על 63 מ"ר בלבד. בקשתם הייתה לפצות אותם על הפרשי השווי שנוצרו, וכן לפסוק להם פיצוי בגין עוגמת נפש.

מנגד טענה היזמית כי התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו. לדבריה אם מוסיפים לדירותיהם שטח מרפסת (עיקרית) בגודל 35 מ"ר ושטח מרפסת נוספת בגודל 5 מ"ר, יוצא שהם קיבלו לידיהם נכסים שגודלם עולה על 100 מ"ר - כלומר גדולים יותר מאלה של שאר הדיירים.

אוכל מול הטלוויזיה? בלתי אפשרי

כחלק מההליך מינה השופט לוקשינסקי-גל שמאי מטעם בית המשפט, כדי לברר האם ערך דירות התובעים אכן נמוך מזה של שכניהם. מסקנת המומחה הייתה שכן: הוא בדק ומצא שהתובעת קיבלה דירה ששוויה פחות ב-99,000 שקל מזה של דירה טיפוסית הרלוונטית לגביה, בעוד התובע חווה פער של 107,000 שקל.

נקודה מרכזית בחוות הדעת השמאית התייחסה לחוסר האפשרות של התובעים להשתמש בחלל ה"מטבח-סלון" שבדירתם, לשתי הפונקציות בו-זמנית. הוא קבע שהיזמית אמנם עמדה בתקן הרלוונטי אלא ש"במציאות" היא לא עמדה "בצורה מאוד מאוד בולטת, ואפילו אכזרית הייתי אומר".

על מהות הפגיעה שנגרמה לתובעים העיד שמאי בית המשפט כי "הדירה הזו מתעתעת - כשאתה יושב בסלון ורואה איזו מצוקה יש לבן-אדם שצריך לחיות בכזה סלון-מטבח, צריך לתת על זה איזושהי תשובה".

בהמשך עדותו כינה השמאי את חלל ה"מטבח-סלון" שבנתה היזמית כ"מאוד פגום", ונתן דוגמה מוחשית לחוסר הנוחות היומיומית שנכפתה על התובעים: "כשאני בא ורואה שבן-אדם צריך להוציא את השולחן ולקפל אותו כדי לראות טלוויזיה, ואחרי זה להכניס אותו כדי לאכול - זה לא סביר בעליל".

השופט אימץ את מסקנת המומחה ודחה את טענת היזמית לפיה מדובר בסוגיה של "אופן סידור הריהוט" בלבד. כמו השמאי, אף הוא הדגיש שירידת הערך במקרה זה אינה מבוססת על שאלת העמידה או היעדר העמידה בתקן הרלוונטי, אלא על פגיעה פונקציונאלית הנגרמת מהצבת המטבח והסלון באופן שאי אפשר להשתמש באופן סביר בשניהם, בעת ובעונה אחת.

בנסיבות אלה פסק השופט לבעלי הדירות את הסכומים שקבע השמאי, כלומר 206,000 שקל, בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 56,500 שקל.

• ב"כ התובעים: עו"ד מנשה קמפלר
• ב"כ הנתבעים: עו"ד יוסף מרדכי שטרית