מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.
מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני דירות מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.
פורטוגל
אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם: פורטוגל. בעזרת יעל שילה, מלווה משפחות ומשקיעים, ננסה להבין אילו פתרונות טובים לבעיה הבוערת הזאת, ואלו תקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר. וגם- מה היחס לישראלים שישתנה דרמטית בשנים האחרונות ובעיקר מאז ה- 7 באוקטובר.
שכר דירה ממוצע בפורטוגל
ביוני 2025, שכר דירה בליסבון נע בין 2,542 יורו ל- 3,725 יורו לחודש. כ- 30% מהאוכלוסייה בפורטוגל שוכרת דירה.
שוק השכירות בפורטוגל עבר שינויים רבים בעשור האחרון במסגרת רפורמות דיור מקיפות. כיום קיימים בו הן מנגנוני ערבות פרטיים והן תוכניות נתמכות ממשל.
"תרבות השכירות בפורטוגל משתנה: אם בעבר רוב האוכלוסייה שאפה לבעלות על בית, כיום דור צעיר גדול שוכר לטווח ארוך בשל מחירי הרכישה הגבוהים. השכירות נתפסת כברירה ארוכת טווח יותר מבעבר, והממשלה מנסה להפוך אותה לברת-השגה. אחד הסיפורים המדוברים הוא על משקי בית זרים רבים שהגיעו לפורטוגל (כולל ישראלים עם אזרחות פורטוגלית) – אלה לרוב שוכרים דירות בשוק הפרטי ומתקיימים מהכנסות מחו"ל, מה שתרם להעלאת המחירים המקומיים. הדבר עורר דיון פוליטי נרחב על הצורך להגן על המקומיים – וצעדים כמו הגבלת Airbnb הם חלק מהתגובה", אומרת שילה.
תקנות לטובת השוכר
חוזים: "בכדי להשכיר דירה בפורטוגל אין צורך במסמכי הגירה כי מספיק דרכון אירופאי. את שכר הדירה ניתן להעלות אחת לשנה בריבית בגובה של עד 6% בשנה. החוק גם מגביל עליית מחיר בין דייר לדייר: ברוב המקרים, כאשר מתחלף שוכר, לא יכול המשכיר להעלות את המחיר באופן חריג – ישנן תקרות חוקיות למחיר שכירות “הוגן” לפי סוג הנכס ומיקומו וכך מנסה החוק למנוע ספסרות", אומרת שילה. "למעשה, בפורטוגל קיים מנגנון נקודות לדירה (בדומה להולנד) – ציון לפי שטח, אזור ומצב, שאמור לשקף שכר דירה ראוי, החוזה תקף לפרק זמן של שלוש שנים. יש אפשרות לצאת מהחוזה אם השוכר שהה בדירה שליש מהזמן והוא חפץ בכך".
תחזוקה: "לשוכר בפורטוגל אין תשלום של ארנונה וועד בית. השוכר משלם את עלויות הגז, חשמל, מים, אינטרנט וזהו", מציינת שילה. "קיים נוהג שבדירה יהיו מוצרי חשמל במטבח כמו תנור, מקרר, מדיח, מכונת כביסה, כיריים. אם משהו דורש תיקון, אז פונים לסוכן הבית שזה מנהל הנכס".
"אם במהלך החוזה, יש נזק בדירה במובן של מניעת מגורים, על בעל הדירה לספק לשוכר מגורים חלופיים עד פתרון הבעיה. לחליפין, ניתן להתקזז מהשכירות ששולמה", היא מציינת.
בדיקות דיירים: "מבחינת החוק דרוש NIF בלבד שזה מספר מס פורטוגזי, ומשמש כל אדם שחי בפורטוגל להתנהלות הפיננסית שלו. מגישים את זה ביחד עם זה חוזה רשמי ומוצהר", היא מסבירה. "משכירי הדירות מסתמכים על מנהלי נכסים ועל פוליסות ביטוח פרטיות המכסה אי תשלום שכ"ד עד תקרה מסוימת וגם מסתמכים על הערב ועל הפיקדון בדירות הדייר. דורשים מהשוכר אישור עבודה (עם הצהרה על עסק/חברה/ הסכם העסקה) ועו"ש חודש אחורה".
פיקדון וערבויות: "הפיקדון הנדרש הוא לחודש ואז צריך ערב - או פיקדון לחודשיים ואז לא צריך ערב", אומרת שילה. "הפיקדון שגובים בתחילת החוזה מופקד אצל בעל הדירה ככסף נזיל ולא נוגעים בו. מיד עם תום החוזה, מוחזר הפיקדון ובזמן סביר של 30 יום, במידה ולא נמצא רבב".
פינוי: "בפורטוגל קיים חוק הגנת הדייר, מנגנון ההגנה על הדיירים המאפשר שהות ממושכת גם במקרה של פיגור בתשלומים. לכן כל חוזי השכירות במדינה מקיימים את חוק שכירות הוגנת", מציינת שילה.
"במידה והשוכר לא שילם בזמן את שכר הדירה, הוא משלם קנס בגין פיגור בתשלום של 20% משכר הדירה. אם שוכר לא שילם במשך יותר מ- 3 חודשים, המשכיר יכול להפעיל את ההליך המהיר ולקבל צו פינוי תוך 3 חודשים, ללא משפט ארוך. בתי המשפט יכולים להפעיל מנגנונים להאצת הליכים לפינוי בפועל עד חצי שנה כי השוכר יכול לפנות לבית משפט ולבקש עיכוב מטעמי הומאניות ובתי משפט נוטים לגלות הבנה בגלל החוק להגנת הדייר. לדוגמא כשהשופט רואה ילדים קטנים בבית, אז הוא אומר – תמתינו והוא לא ייתן לרשויות להתערב כדי להוציא את הקטין מהבית ולא משנה שלא משלמים שכר דירה".
"צריך לזכור שבאפן כללי שבלתי אפשרי בפורטוגל להפסיק את החוזה אחרי שנה כי ההתחייבות היא לשלוש שנים, אלא אם כן הדייר מעוניין לעזוב", היא מציינת. "אם השוכר פיגר בתשלום, אז אי אפשר להוציא אותו מהדירה ורק אחרי שיודעים שבית משפט יפסוק לטובת המשכיר, השוכר צריך לשלם רק 20% מהשכירות כקנס. זה יוצר מצב שבעלי דירות נתקעים כי הם לא יכולים לעשות שום דבר עם הדירה וגם לא יכולים לעבור לגור בבית מתי שהם רוצים כי גר שם דייר בדיור מוגן".
דמי תיווך: "כששוכר מחפש דירה להשכיר בפורטוגל, הוא נעזר במתווך אבל הוא לא משלם למתווך שקל, אלא בעל הדירה הוא זה שמשלם למתווך".
תקנות נוספות לטובת השוכר: "בעל הדירה לא יכול להיכנס לדירה מתי שהוא רוצה, אלא רק בתיאום מראש ומותר להכניס בעלי חיים לדירה".
"החל מ- 2019 הממשלה מפעילה את תוכנית "Arrendamento Acessível" (השכרה ברת־השגה), שבה משכיר המשכיר דירה במחיר מפוקח של כ-20% מתחת למחירי שוק, זוכה לפטור מלא ממס על שכר הדירה. במסגרת תוכנית זו, נדרש שהמשכיר והשוכר ירכשו ביטוח למקרה של אי-תשלום דמי שכירות שמופעל ע"י המשכיר אם השוכר נקלע לפיגור, ומבטיח פיצוי על חודשי השכירות שלא שולמו", היא אומרת.
"ב-2023 הממשלה הכריזה על הפשרת קרקעות מדינה לבנייה ועל רכישת נכסים פרטיים לטובת שכר דירה מפוקח. כמו כן, מטופל הצד של הביקוש: הגבלת מתן “ויזות זהב” למשקיעי נדל”ן זרים, הטלת מיסים על דירות ריקות, ותוכנית ההתאזרחות של ויזות הזהב צפויה להסתיים לגמרי כדי לצנן את השוק. במקביל, הממשלה מעודדת שימוש בערבויות החינמיות עבור אזרחים פורטוגלים המתקשים לגייס ערב".
Airbnb וסאבלט
"פורטוגל היא מדינה שמבוססת על תיירות ולכן בתחילה המדינה מאוד עודדה שכירות לטווח קצר. אבל בגלל שזרים דחקו פורטוגזים משוק השכירויות, לפני חמש שנים בליסבון הודיעו שיאפשרו לקבל רישיונות Airbnb אך ורק באזורי ביקוש", אומרת שילה.
עם זאת, היא מציינת, החקיקה בנושא טרם הסתיימה. "בליסבון לא מוציאים רישיונות חדשים לטווח קצר עקב החשש מדחיקת תושבים ובמקום זאת, מעודדים בעלי דירות להשכיר לטווח ארוך – למשל באמצעות הטבות מס ואף רכישת דירות על ידי הממשלה להשכרה ציבורית. שכירות משנה לא חוקית כאן ולכן שוכר לא יכול להשכיר את הדירה שלו לסאבלט או Airbnb."
משקיעים ישראלים
"הישראלים שמגיעים לכאן מגיעים מכמה סיבות. בין אם זה נוודות דיגיטלית ובין אם בכוונה להתאזרח בעקבות הדרכונים הפורטוגלים ובין אם מדובר בשהייה זמנית לנוח מהמלחמה הקשה", אומרת שילה. "לא משנה מה הסיבה, כל שוכרי הדירות צריכים להראות מקור הכנסה שהוא לא פורטוגל. אז הם לוקחים את הכסף שהם מקבלים משכר הדירה של הדירה שהם משכירים בישראל, ממירים אותו מדי חודש, מצהירים שהם באים לעבוד פה ומדינת פורטוגל נותנת להם זמן שהייה של חצי שנה".
"אבל אל תטעו", היא מדגישה, "הפורטוגלים מבינים שהישראלים מצהירים פה על משהו שהוא חצי נכון כי ברגע שהם מוכרים את הנכס בישראל אז הוא כבר לא יהיה רלוונטי כמקור הכנסה. פורטוגל מספקת להם את האפשרות למצוא עבודה. אם לא מצאת עבודה- אז זו בעיה שלך. אם מכרת את הבית בישראל, אז תשלח את הכסף שיהיה כמו קצבת פנסיה וזאת מעין הכנסה אחת לחודש".
"הרבה ישראלים שהגיעו לפורטוגל אינם מצליחים למצוא עבודה ואין להם את הוויזות והאישורים הנדרשים. אז מקימים עסקים כי הם לא יכולים לעבוד אצל מעסיק פורטוגזי שדורש פורטוגזית ברמת שפת אם. בנוסף, משכורת ממוצעת בפורטוגל היא 1300 יורו שזה נמוך מאוד ושכר דירה ממוצע לדירת שני חדרים עומד על יותר מ 2500 יורו, מה שיוצר נטל כבד על השוכרים. לכן לישראלים יותר משתלם להשתכר משכר דירה שמגיע מישראל ולעבוד כפרילנס במשהו. מנגד, ישראלים שמוכרים את הבית בישראל, יכולים לקנות כאן ארבעה בתים חדשים מקבלן, כי ההון שהם מגיעים איתו מישראל שווה יותר".
איך ישראלים מסתדרים עם החוק הזה של הגנת הדייר?
"יש ישראלים שמבקשים תנאים בלתי סבירים לגבי חוזי השכירות כמו לרשום על החוזה: "חוזה בלתי מוגן". מכיוון שעל פי חוק האיחוד האירופאי, הדיירים מוגנים, לכתוב שהם בלתי מוגנים זו עבירה על החוק.
אני נתקלת בישראלים רבים שכותבים בקבוצות הפנימיות דברים כמו: דפקו אותי, רימו אותי, לא סיפרו לי. כי מכרו להם את הבית עם יחד עם דייר מוגן או אם חד הורית וילד שלא משלמים שכ"ד, אז המדינה לא מסייעת לפנות אותם מהבית כי ילד צריך קורת גג".
ואיך היחס של הפורטוגזים כלפי הישראלים?
"האזרחים מתחילים לשאול את עצמם מה אותם ישראלים שקיבלו דרכון, עשו איתו למען פורטוגל. הצעירים של פורטוגל מאשימים את הזרים בעליית מחירי הנדל"ן כי הם לא יכולים לשכור דירות מו פעם.
כמובן שפורטוגל שינתה את כל הגישה והיום לא ניתן יותר לקבל דרכון פורטוגלי. אם ישראלי רוצה ויזת פליט אז מבקשים להוכיח שמישהו מדרגה ראשונה נפל לו כתוצאה מהמלחמה ואתה נמלט על החיים שלך. גם ויזת תייר הולכת להיות קשה יותר בגלל שעוד מעט הם יתחילו לשלם על זה כסף בגלל הסכם שאנגן".
"חלק מהישראלים קיבלו ויזת פליט ב -7 לאוקטובר שזה אומר שאתה לא יכול לחיות במדינה שלך, אלא רק במדינה שביקשת בה פליטות. כלומר הם לא יכולים לחזור לישראל ואם הם מנסים לחזור לישראל, אז זו חותמת שחורה".
ויזת פליט?
" ב -7 לאוקטובר פורטוגל הסכימה לתת עד 50 אלף אשרות פליטות לישראלים והם חגגו על זה, הגיעו מפונים מקריית שמונה, עוטף עזה אבל גם מתל אביב. עכשיו פורטוגל התפקחה והפסיקה את מתן אשרות הפליט. אבל אם הישראלים "הפליטים" יחזרו לישראל, פורטוגל תעדכן מדינות אחרות באיחוד וגם את אוסטרליה על הפרת את ויזת הפליט והם עלולים לקבל חותמת שחורה וכניסתם לכל יבשת אירופה תיאסר והם אפילו מסתכנים במאסר. הישראלים לא הבינו אפילו מה זה אומר ובהתחלה הם באמת הרגישו שהם נמלטים על חייהם. ויזת פליט זו ויזה שלא משחקים איתה בכלל. מקבלי אותה אנשים שנרדפים על רקע נטייתם המינית וסכנת מוות במדינה שלהם".
"פעם ישראלי אמר לי: 'הם יתנו לי ויזת פליט כי הם יודעים שישראלים מגיעים עם הרבה כסף'. וזה אבסורד- אתה נמלט ממדינה בזמן שאתה עשיר? אני מכירה תל אביבי שלקח ויזת פליט והלך לישון במלון 4 כוכבים אחרי זה. אז אם אתה גר בשרתון, סליחה, אתה לא פליט. אז נכון להיום ויזת פליט נגמרה לישראלים כי הם עשו ממנה צחוק. יש פה אנשים מאוקראינה שזרוקים ברחובות ואתה הישראלי לוקח להם את זה. זו חוצפה שאין לתאר. לא יאמן. זה ישראלים שחושבים שמישהו בעולם חייב להם משהו. הם עשו צחוק מטוב הלב של המדינה הזאת פורטוגל".
מה קורה בישראל?
אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, מציג ניתוח בנושא על סמך מחקר שערכה החברה בקרב כ- 50 אלף שוכרי דירות בישראל, לגבי יכולת השוכרים לעמוד בתשלומי שכר הדירה. המחקר נערך בכל עיר לפי ארבעה פרמטרים: אחוז השוכרים הפוטנציאליים שנכשלו בבדיקות רקע פיננסי, גיל ממוצע של שוכרים, הכנסה ממוצעת של השוכרים ויחס ממוצע בין הכנסה לשכר דירה.
הנתונים מצביעים על כך שאחוז השוכרים שלא עברו את הבדיקה הראשונית בכל שנה מלאה גבוהים משנה לשנה. בשנת 2023 כ – 16% מכלל השוכרים לא עברו את הבדיקה ובשנת 2024 כ- 19% לא עברו את הבדיקה.
"באופן כללי ניתן לומר כי אי עמידה בתנאי הבדיקה, עלול לשקף אי עמידה בהתחייבויות פיננסיות, צ'קים חוזרים, חשבונות מוגבלים, אי עמידה בהלוואות וכו'", אומר סגרון. "העיר שבה היחס בין הכנסה לשכר הדירה הוא הכי גבוה בישראל היא רמת השרון. 53% מההכנסה של השוכרים בעיר בממוצע נועדו עבור שכר דירה, בזמן שההכנסה ממוצעת של השוכרים בעיר עומדת על 10,967 שקלים והגיל הממוצע של השוכרים הוא 43. אחוז הנכשלים בבדיקות שכר דירה הוא בינוני – גבוה ועומד על 16% שנכשלו בבדיקות רקע פיננסי. צריך להבין את ההשלכות לכך – כל חודש של הוצאות בלתי צפויות עלול לגרום לעיכובים או קושי בתשלום, שכן שכר דירה ממוצע ברמת השרון נכון לחודש יוני 2025 עומד על 8,110 שקלים. צריך לזכור כי ההמלצה של בנק ישראל וגורמי המקצוע היא שההוצאה על דיור לא תהווה יותר מ – 30%-35% מההכנסה נטו.
"מחקר נוסף שנעשה לפי נתוני מערכת נט המשפט, מעלה כי במחצית הראשונה של 2025 , כלומר מינואר עד חודש יוני, כ- 51% מהתביעות לפינוי דייר התקיימו באזור גוש דן ותל אביב. מגמה שממשיכה ומתחזקת עוד משנת 2024 שהייתה שנת שיא במספר התביעות לפינוי. זה קורה עקב המלחמה בעזה וגם המלחמה עם איראן שפרצה במהלך חודש יוני. על פי המדד של חודש יולי, האינפלציה עולה ושכר הדירה ממשיך לעלות והצפי שהוא ימשיך ויעלה ואנו צפויים לראות יותר שוכרים שלא עומדים בשכר הדירה. לבסוף בעלי הדירות להשכרה הם אלו שעלולים בסבירות גבוהה להתמודד עם מצבים שבהם הדיירים לא יוכלו לשלם שכר דירה וכל הנטל ייפול על כתפיהם. הם אלו שיצטרכו להוציא עשרות אלפי שקלים עבור שכר דירה אבוד והוצאות משפטיות, עם מעט מאוד פתרונות ממוסדים והסתמכות בעיקר על השוק החופשי."
אז מה צריכה להיות המסקנה?
"נתוני המדד שהוצגו לאחרונה לגבי שוק השכירות אינם מעודדים, ושוק הדיור למכירה עומד במקום. בשני השווקים הללו, למדינה אין פתרונות מספקים כדי להתמודד עם הצורך בהתחדשות והתחלות בנייה. בשוק השכירות, המצב הכלכלי מקשה מאוד על השוכרים שכורעים תחת נטל יוקר המחייה ובסוף זה מתגלגל לפתחם של משכירי הדירות שסובלים מאי-תשלום וכך בסוף כולם יוצאים מופסדים", הוא אומר.
"אפילו בפורטוגל, עם מספר תושבים דומה ועם תל"ג לנפש נמוך משמעותית מזה של ישראל, כל הזמן פועלים ומחוקקים חוקים לטובת שוק השכירות כדי לקדם את הקונספט שאמור להיות כל כך ברור - קורת גג במחיר שווה לכל נפש. ראינו זאת עם החוק שנחקק לגבי אי תשלום מס למשכירי דירות וב 2023 החקיקה התרחבה להפשרת קרקעות לבניית דירות להשכרה, הטלת מס מיוחד על דירות ריקות וכמובן הגבלה משמעותית של השכרת דירות לטווח קצר של Airbnb ושכירות משנה עד כדי עידוד בעלי דירות להסב את דירותיהם להשכרה טווח ארוך".
"בישראל, הממשלה אינה מעודדת משכירים ומשקיעי נדל"ן להשכיר דירות באופן משמעותי, וכן כאשר ישנן בעיות בתשלום או סרבנות פינוי, שולחת אותם לשבור את הראש עם בתי משפט והליך פינוי שלוקח חודשים רבים. אז במובן הזה החקיקה בארץ היא "אירופית", כמו בפורטוגל או חמור מכך, אבל ללא ההטבות האחרות שהופכות השכרת דירה ליותר משתלמת וחשובות כדי ליצור שוק שכירות מאוזן. בעלי הדירות בישראל תלויים בחסדי פתרונות בשוק החופשי.", הוא אומר
"מצד שני מחירי השכירות בישראל אינם מוגבלים, לעומת תקרות מסוימות שמוגדרות בפורטוגל, וראוי לבחון ולחשוב האם מגבלות אלו או אחרות אכן מועילות ואם יישומן בישראל בכלל ריאלי כדי לבלום חלק מעליות המחירים".
בכל הקשור לשכירות לטווח קצר, סגרון מזכיר כי ישראל נמצאת מאחור. "לפני המלחמה, כשהגיעו לכאן תיירים רבים, דירות רבות הוסבו לשכירות קצרת טווח, דבר שדחק את השוכרים הישראלים והעלה את שכר הדירה באזורי הביקוש. היום בגלל המלחמה ומיעוט תיירים, בעלי דירות לטווח קצר "נאלצים" לשחרר את דירותיהם לטווח הארוך, מה שמגדיל את היצע הדירות להשכרה בערי תיירות. אך, לקראת חזרה לנורמליות, מדינת ישראל תצטרך לתת את הדעת מבעוד מועד ולחוקק תקנות בנוגע לדירות שכירות משנה בכדי שכשנסיים את המלחמה ויגיעו לכאן תיירים, אז זה השוכרים המקומיים לא יידחקו שוב מחוץ לשוק השכירות".
"מבחינת השוכרים הישראלים – הדבר הכי טוב עבורם שהם היו שמחים לאמץ גם פה זה שעמלת המתווך לא משולמת על ידי השוכר וזה חוסך עבורם כסף. הם היו שמחים לאמץ את זה שרוב הדירות מגיעות מסודרות והנזקים מטופלים במהרה וכמובן שהארנונה וועד הבית ייכללו בתוך שכר הדירה. חוץ מזה, בעלי חיות המחמד היו שמחים אם היה כאן חוק שאינו אוסר להכניס לדירה בעלי חיים.
"בנוסף, בפורטוגל כמו במדינות נוספות באירופה, משנים את תרבות הדיור לטובת דיור להשכרה על ידי איזון בין הגנת השוכרים לביטחון המשכירים ,ופועלים באופן נמרץ יותר ברמה המאקרו-כלכלית על מנת למתן את עליות המחירים. כך הופכים את הדיור לבר השגה ובהתאם, מורידים את הסיכוי לכשלים בתשלום שכר הדירה", הוא מסכם.