בית המשפט המחוזי גזר היום (חמישי) שבע וחצי שנות מאסר על ענבל אור, שהורשעה בחודש נובמבר בכל סעיפי כתב האישום נגדה, בהם ריבוי עבירות מע"מ ומס, אי-הגשת הצהרת הון ועבירה לפי חוק הגנת הצרכן. זה מהווה אקורד צורם אך משמעותי באחת מפרשות ההונאה החמורות שהתגלו בישראל, שבמסגרתה מאות רוכשים הולכו שולל בהבטחות שווא לרכישת דירות בפרויקטים שלא התממשו. ענבל אור, ששיווקה עצמה כאשת נדל"ן מצליחה באמצעות חברת "אור סיטי נדל"ן", הציעה לרוכשים דירות במחירים מפתים במסגרת קבוצות רכישה. התגלה כי כספי הרוכשים לא הופקדו בחשבונות נאמנות אלא הועברו לחשבונות החברה, ולעיתים אף שימשו למטרות אחרות.
איך התפוצצה הפרשה?
בפברואר 2010 החליטו הבנקים להציב גבולות ברורים למתן אשראי לקבוצות רכישה, בעקבות הסיכונים הגבוהים הכרוכים בפעילותן. הקבוצות, שנאלצו להתמודד עם המציאות החדשה, פנו לפתרונות מימון אלטרנטיביים – מסוכנים הרבה יותר. במקרים מסוימים הן פנו לגופים חוץ-בנקאיים שהציעו הלוואות בריבית גבוהה מאוד, ובמקרים אחרים אף הידרדרו לגורמים בשוק האפור. נקודת השבר הגיעה באפריל 2016, כאשר השופט איתן אורנשטיין הורה על פירוק החברות של ענבל אור, בראשן "אור סיטי נדל"ן". בנוסף, הוכרזו הליכי פשיטת רגל נגדה באופן אישי, לצד הקפאת הליכים כוללת. חובות הענק של החברות – לבנקים, לרוכשים ולבעלי קרקעות – לא הותירו ברירה ומונה מפרק זמני לניהול ההליכים. בדוח שהוגש לבית המשפט תוארו 13 פרויקטים פעילים, שהיו בשלבי בנייה, תכנון או שלבים מוקדמים יותר עם תסבוכות משפטיות רציניות ביותר.
מה מידת הפגיעה ברוכשי הדירות?
מרבית הפרויקטים של ענבל אור אמנם נמכרו, נבנו ואוכלסו, אך כמעט אף רוכש לא נחלץ מהפרשה ללא פגע. רבים מאלו שזכו להיכנס לדירות מצאו את עצמם משלימים סכומים בלתי מבוטלים – עשרות אלפי שקלים במקרה הטוב, מאות אלפי שקלים במקרה הרע. כל זה, כמובן, מבלי להזכיר את העלויות הנוספות והעיכובים שגררו חור משמעותי בכיס ובחיים. לצידם יש את הרוכשים הפחות ברי מזל: אלה שלא קיבלו דירה והסתפקו בהחזרים חלקיים בלבד. לא פעם מדובר על החזרים בגובה מחצית מההשקעה המקורית. ועדיין, ישנם שלושה פרויקטים שבהם גם היום, כמעט עשור אחרי תחילת הפרשה, המצב רחוק מלהיות פתור.
פרויקט ברחוב אלוף הניצחון 20. פרויקט "אלוף הניצחון 20" ברמת גן, ששווק על ידי ענבל אור וחברת "אור סיטי נדל"ן", נועד להקים בניין מגורים בן 7 קומות עם 21 יחידות דיור. הפרויקט נחשב לאחד המרכזיים בתיקי הקריסה של קבוצת אור. במהלך שיווק הפרויקט, רוכשים העבירו מקדמות משמעותיות, אך התברר כי אור לא השלימה את רכישת הקרקע ולא היו לה זכויות מלאות במתחם. במהלך הדיון בבית המשפט, ציין הנאמן כי "בפרויקט הזה נגזלו כספים באופן מזעזע". גורם בעיריית רמת גן ציין בעבר בהקשר של הפרויקט כי "ברור שכל מי ששם שם כסף — אין לו כלום היום. זו תרמית. מיידוף נדל"ני". גם כיום, מצבם בעייתי מאוד.
פרויקט "אור בעטרות". פרויקט "אור בעטרות" ברחוב חורגין 3–5 ברמת גן, ששווק על ידי ענבל אור וחברת "מרום סיטי" שבבעלותה, נועד להקים בניין מגורים בן 9 קומות עם 58 יחידות דיור. במהלך שיווק הפרויקט, רוכשים העבירו מקדמות משמעותיות, אך התברר כי אור לא השלימה את רכישת הקרקע ולא היו לה זכויות מלאות במתחם. נכון להיום, רוכשים רבים נותרו "תלויים באוויר".
פרויקט ברחוב הירדן 86–88. פרויקט "אור בקונגרס" ברחוב הירדן 88 ברמת גן, שתוכנן לכלול 50 יחידות דיור בבניין בן תשע קומות, נתקל בקשיים משמעותיים לאחר שהתברר כי לחברות של ענבל אור לא היו זכויות בקרקע המיועדת לפרויקט, וכי היתרי הבנייה לא הושגו. נכון להיום, מתקיים שיח עם עיריית רמת גן לגבי העניין ואין ודאות כי היא תסכים לשנות את תוכנית בניין עיר (תב"ע), שתאפשר את הקמת הבניין. בשורה התחתונה – גם מצבם של רוכשי הדירות כאן עדיין לוט בערפל.
איך אפשר להימנע מענבל אור 2?
בעקבות ריבוי הפרשות שנקשרו סביב קבוצות הרכישה בעשור הקודם והפגיעה במאות רבות של משפחות, הוגשה על ידי משרד המשפטים בשנת 2018 הצעת חוק שנועדה להסדיר את פעילותן של קבוצות רכישה. הצעת החוק עודכנה ב-2020, אולם טרם קודמה על ידי הממשלה והציפייה היא כי כעת היא תקודם מחדש. כיום, לדברי עו"ד שלומי הס העוסק בנדל"ן ובליטיגציה ובין היתר מתמחה בקבוצות רכישה, "אין חוק שמסדיר התקשרות חברים במסגרת של קבוצת רכישה וכל גורם יכול לארגן קבוצה כזו". בינתיים, ועד שהצעת החוק תעבור בכנסת, משיא עו"ד הס כמה עצות ודגשים לאלו ששוקלים להתקשר במסגרת קבוצות רכישה:
בטוחות. לחברי הקבוצה אין בטוחות להשלמת הפרויקט ומסירת דירה, בניגוד לרכישה מקבלן. לכן, יש לדרוש מנגנון עצמאי שיפקח על מספר היחידות הנמכרות, כמו הגבלת הערות האזהרה על הקרקע. בנוסף, יש לקבוע מנגנון נאמנות ברור, שבו יופקדו כספים עד להגעה לאבני דרך מוגדרות, כגון אישור תוכנית מפורטת או היתר בנייה.
זהות המארגן. יש לבדוק את הרקע של המארגן, עברו וניסיונו. האם ניהל קבוצות רכישה בעבר והאם עמד בהתחייבויותיו, כולל שמירה על המחיר המובטח ולוחות הזמנים.
יועצים. חשוב לוודא כי הקבוצה מלווה ביועצים מקצועיים, כמו משרד עורכי דין, חברת ניהול ואדריכל. אין להסתמך רק על עורך הדין של המארגן ויש להיעזר בעו"ד עצמאי המומחה בקבוצות רכישה.
תב"ע. יש לבדוק האם התכנון נסמך על תב"ע מאושרת או שנדרשים אישורים נוספים. במקרים של אי-ודאות תכנונית, גם לוח הזמנים עלול להתארך.
בעל הקרקע. יש לוודא את סוג הקרקע (פרטית או של המינהל) ואת תנאי הרכישה. במכרזי מינהל עשויים להיות תנאים מיוחדים לגבי התאגדות הקבוצה.
רישום בטאבו. חשוב לבדוק את זכויות המוכר על הקרקע. במקרים שבהם מדובר בזכות לא רשומה או באופציית רכישה בלבד, עלולות לעלות שאלות מיסוי משמעותיות.