מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם המאמצים להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, והתקנות החדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.
מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני דירות מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.
קפריסין
אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם השכנה הכי קרובה אלינו: קפריסין. בעזרת ירוסלב אילינוב - מלווה משקיעים בקפריסין, ננסה להבין אילו פתרונות טובים לבעיה הבוערת הזאת, ואלו תקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר.
שכר דירה ממוצע בקפריסין
שכר דירה ממוצע של דירת 2 חדרים בלרנקה נע סביב 800–950 אירו לחודש. הערכות מצביעות על כך שכ- 25%-30% מכלל הציבור בקפריסין שוכרים דירות. "לפי החוק, מותר להעלות את שכר הדירה אחת לשנתיים ב- 6%-10%, אך חשוב לציין כי לרוב מדובר בגבולות מתונים יותר", אומר אילינוב.
תקנות לטובת השוכר
חוזים: "שוק השכירות בקפריסין מתאפיין בפשטות יחסית. חוזה שכר דירה בקפריסין הוא פחות דרקוני מאשר חוזי השכירות בארץ. בכדי לשכור דירה בקפריסין כל מה שצריך זה דרכון אירופאי ופיקדון. לא צריך לא ויזה ולא אשרת עבודה", מסביר אילינוב.
תחזוקה: "לא משכירים דירות ריקות", מדגיש אילינוב. "הנוהג אומר שהדירה צריכה להיות מרוהטת קומפלט ושיהיו בדירה שכורה מכשירים חשמליים חשובים כמו מקרר וריהוט מינימלי של ספה ושולחן. מי שמשכיר דירה לא צריך להביא אתו כלום, רק את החפצים שלו".
בדיקות דיירים: "אמנם הדרישה לחוזה שכירות היא תעודת זהות מקומית או דרכון אירופאי, אבל יש משכירי דירות שגם דורשים לראות תדפיס חשבון בנק. אומר אילינוב. " את הדייר בודקים לפי שיחה, מבינים מי הוא ובמה הוא עוסק ולפי זה עושים חוזה. חוזי השכירות תקפים לרוב לשלוש שנים, אך ההגנה על השוכר חזקה מאוד, במיוחד במקרה של דיירים מוגנים. לא לוקחים צ'ק ביטחון כי רוב השוכרים זרים, אבל לוקחים פיקדון כספי".
ערבויות: אין צורך בערבים או ערבויות בנקאיות.
פיקדון: פיקדון של סכום מוסכם של חודש אחד או חודשיים שכר דירה. בסוף החוזה השוכר צריך פשוט להחזיר את הדירה בדיוק כפי שקיבל אותה, ורק כשהשוכר יוצא מהדירה ורואים שהיא תקינה, אז מחזירים לו את הפיקדון.
פינוי: "אין כאן חברות שמגנות על שכר הדירה כמו בארץ, אלא יש חברות ניהול שדואגות לדירה אם קורה משהו. אבל אף אחד לא מבטיח לבעל הדירה תשלום שכ"ד. אם השוכר לא עומד בתשלומים, בעל הדירה מתקשר, משוחח איתו ואם מתחילות בעיות, שולח מכתב מעורך דין ובית משפט מוציא אותו מהדירה", אומר אילינוב .
"אם השוכר לא שילם שכר דירה אפשר לפנות לבית המשפט, אבל יש גם דרכים אחרות, מהירות יותר להוציא את הדיירים כי בקפריסין שוק השכירויות גמיש יותר", הוא מציין.
בשנת 2020, נחקק תיקון חוק השכרה שהנהיג הליך מואץ לפינוי דיירים סרבני תשלום בדירות המוגנות בחוק. לפי התיקון, אם שוכר אינו משלם במשך 21 יום לאחר התראה בכתב, יכול המשכיר להגיש בקשת פינוי מהיר והשוכר נדרש לסלק את כל החוב תוך 14 יום או להפקידו בבית משפט כדי להתגונן. אם השוכר עדיין לא שילם, אז יוצא צו פינוי מהיר ללא דיון המאושר תוך ימים והפינוי מתבצע לאחר 90 יום מרגע הצו. בזכות רפורמה זו, משך הפינוי בקפריסין התקצר משמעותית במקרים של אי תשלום.
"רוב הדירות בקפריסין מושכרות לטווח ארוך ולזרים, כך שאם דייר עוזב את המדינה מבלי להודיע, אז אין מי שיכסה את תשלומי שכר הדירה שנותר, וזה שבעל הדירה רשם בחוזה שהוא צריך להשאיר את הדירה נקייה וצבועה- זה כבר לא רלוונטי לגביו. בדרך כלל עורכי דין מקומיים מכינים את החוזים ונותנים לבעל הנכס את התחושה שהכל בסדר. יש פה חברות ניהול שאחראיות על הדירה במאה אחוז ואם הדייר ברח או הפסיק לשלם, חברת הניהול מחפשת דייר חדש אבל לא משלמת את שכר הדירה שבעל הדירה הפסיד", הוא מזהיר.
תקנות נוספות לטובת השוכר: בעל הדירה לא יכול להיכנס לדירה מתי שהוא רוצה, אלא רק בתיאום מראש.
Airbnb וסאבלט
"השוכר יכול לסבלט את הדירה שלו בקפריסין ואין שום חוק שאוסר עליו", אומר אילינוב. "יש שוכרים שמבקשים להשכיר את הדירה לטווח ארוך כדי להשכיר אותה לטווח קצר ומבחינתנו זה הדייר הכי טוב כי הוא יתחזק את הנכס בצורה הכי טובה וגם את זה צריך לציין בחוזה".
"אין כאן הגבלות למעט ענייני רישום והמדינה מעודדת השכרות לטווח קצר, כי יש עלייה בתיירות ויש מחסור בחדרי מלון והמדינה נותנת הקלות לטווח קצר עד כדי כך שהיא מחזירה מע"מ, כדי לעודד את בעלי הדירות להשכיר את הדירות שקנו", הוא מדגיש.
דמי תיווך: בחוזה של שכר דירה בקפריסין, עמלת התיווך לא נופלת על השוכר, אלא על בעל הנכס.
משקיעים ישראלים
"קפריסין התחילה להילחם בהגירה הישראלית", אומר אילינוב. "היום, לצורך הגירה, ממשלת קפריסין מבקשת להוכיח יכולת השתכרות של 50 אלף יורו בשנה, אבל בעקבות הנהירה מישראל וממדינות אחרות, הם הולכים להעלות את זה ל – 100 אלף יורו כי הם רוצים לעצור את הנהירה הזאת. גם מי שצריך לעשות חידוש לויזת ההגירה, יצטרך להראות יכולת השתכרות כזאת".
"המצב הזה נוצר בגלל שהתושבים במדינה התחילו להתלונן שיש יותר אוכלוסייה זרה מאשר מקומיים ואותם זרים שקנו דירה זולה, הם מוכרים יקר יותר או שמעלים את מחירי השכירות", הוא מסביר. "הקפריסאים לא יכולים לשכור דירה במחירים גבוהים. אז או שהם גרים אצל ההורים, או בכפרים, או מחוץ לפאפוס כי האי התייקר מאוד בגלל התיירות והזרים. וזה יוצר מרמור בקרב האוכלוסייה המקומית. אני גם מתחיל לראות פוסטים של אנטישמיות".
ישראל VS קפריסין
"השוני המרכזי הוא שבקפריסין החוק מגביל העלאת שכ"ד באחוזים קבועים והחוזים תקפים לשלוש שנים עם סעיף יציאה, בניגוד לישראל כאן אין חוק המסדיר תקרה להעלאת גובה שכירות, כך שכל בעל דירה יכול להעלות את מחירי שכ"ד ככל העולה על רוחו וחוזים תקפים לשנה אחת בלבד" אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט. "האם זוהי מגבלה מועילה וחיובית או לא – את זה כל אחד יכריע בהתאם לאינטרסים והשקפת המבט הכלכלית שלו, אך אין ספק שזה נושא שראוי לדיון".
"בנוסף, בשונה מקפריסין שמערכת המשפט בה זריזה יחסית, כשמפנים שוכר שלא שילם שכר דירה עד 90 יום, בישראל בתי המשפט מקשים על המשכירים והליך פינוי דייר בפועל בפועל יכול גם להימשך עד שנתיים במקרים מסובכים, ובוודאי שכמעט ולא קורה תוך זמן קצר כפי שמובטח".
מהצד השני אין הרבה הגנות על המשכיר.
"בישראל כמובן יש צורך בערבים ובערבויות בנקאיות וזה מה שמגן על המשכירים, בעוד שבקפריסין, במקרה שדייר בורח, אין להם הרבה מה לעשות. מצד שני פיקדון כספי שהשוכר נותן בתחילת החוזה, יכול לא לחזור אליו ונתון לטוב ליבו של המשכיר. בישראל חברות פרטיות מגנות על המשכיר ומסדירות את הנושא בין השוכר למשכיר" הוא מדגיש.
בנוגע לשכירות משנה אומר סגרון כי "גם בישראל אין שום הסדרה או תקנה של שכירות משנה ודירות רבות הוסבו לשכירות קצרת טווח למורת רוחם של שוכרים רבים. כעת עקב המלחמה ומיעוט תיירים, בעלי דירות לטווח קצר נאלצים לשחרר את דירותיהם לטווח הארוך, מה שמגדיל את היצע הדירות להשכרה בערי תיירות. לקראת חזרה לנורמליות, מדינת ישראל צריכה מעתה לתת את הדעת בנושא ולחוקק תקנות בנוגע לדירות Airbnb ושכירות משנה בכדי שכשנסיים את המלחמה ויגיעו לכאן תיירים, אז זה לא ישפיע על השוכרים המקומיים".
ומה לגבי עמלו תיווך?
"מבחינת השוכרים הישראלים – הדבר הכי טוב עבורם שהם היו שמחים לאמץ גם פה זה שעמלת המתווך לא משולמת על ידי השוכר כי אם על ידי המשכיר וזה חוסך משמעותית כסף לשוכר", הוא אומר." בקפריסין, כמו במדינות ה OECD מציגים דרכים כיצד ניתן לייצר איזון בין הגנת השוכרים לביטחון המשכירים במטרה לעודד השכרה לטווח ארוך מבלי לשבור את הכיס. החוזים כאן כוללים סעיפים להגנת המשכיר וגם להגנת השוכר".
המחקר שמוכיח: שכר הדירה בישראל לא פורפורציונלי
על סמך ניתוח שערכה דיפרנט בקרב כ- 50 אלף שוכרי דירות בישראל, המסקנה ברורה: שוכרים מוציאים עד למחצית מההכנסה שלהם בחלק מהערים בישראל על שכר הדירה, "וזה עוד לפני תשלומי חשבונות וקניות בסופר".
על פי המחקר, בתל אביב 42% מההכנסה של השוכרים בממוצע נועד עבור שכר דירה, בזמן שההמלצה של בנק ישראל וגורמי המקצוע היא שההוצאה על דיור לא תהווה יותר מ – 30%-35% מההכנסה נטו. ההכנסה הממוצעת בעיר עומדת על 14,130 שקלים, גיל ממוצע של שוכרים הינו 36 ו- 8% מהשוכרים הפוטנציאליים שביקשו לשכור דירה, נכשלו בבדיקת רקע פיננסי. צריך לזכור שבתל אביב המצב עוד טוב יותר מלא מעט ערי שכירות מובילות, אפילו בגוש דן ובאזור השרון.
"מחקר נוסף שנעשה לפי נתוני מערכת נט המשפט, מעלה כי במחצית הראשונה של 2025 , כלומר מינואר עד חודש יוני, כ- 51% מהתביעות לפינוי דייר התקיימו באזור גוש דן ותל אביב", הוא אומר. "זו מגמה שממשיכה משנת 2024 שהייתה שנת שיא במספר התביעות לפינוי. זה קורה עקב המלחמה אך גם לאור עליות המחירים והמצב במשק".
"השכר של הדיירים נשחק לאור האינפלציה ויוקר המחייה, ולבסוף בעלי הדירות להשכרה הם אלו שעלולים בסבירות גבוהה להתמודד עם מצבים שבהם הדיירים לא יוכלו לשלם שכר דירה וכל הנטל ייפול על כתפיהם. לבסוף הם אלו שיצטרכו להוציא עשרות אלפי שקלים עבור שכר דירה אבוד והוצאות משפטיות, עם מעט מאוד פתרונות ממוסדים והסתמכות בעיקר על השוק החופשי."
אז מה צריכה להיות המסקנה?
"לצערנו, מדינת ישראל טרם השכילה לאמץ חקיקה "חכמה" שתפתור את הבעיות המרכזיות בשוק השכירות הישראלי. מחירי השכירות רק עולים ועולים, יכולת ההשתכרות של הדיירים נותרת כפי שהייתה, ובעלי הדירות להשכרה נאלצים להתמודד עם שוק לא יציב. גרוע מכך - הם מתמודדים עם מערכת ביורוקרטית שגלגלי הצדק בה טוחנים לאט. מצד אחד, ישראל דומה למדינות רבות באירופה באופן שבתי משפט מקשים על המשכירים ומגנים על השוכרים, אך מצד שני קשה, ארוך ומסובך לפנות שוכרים שלא משלמים ומסרבים להתפנות, על אף ההליך "המזורז". בנוסף השוק הישראלי אינו מגן על האינטרסים של השוכרים שכורעים תחת נטל יוקר המחייה, וכך בסוף כולם יוצאים מופסדים".
בדקנו איך נראים מחירי הדיור להשכרה בניו יורק ומה כדאי לנו ללמוד מהם