מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקנן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.
מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות אינה ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב מומחי נדל"ן, סוכנים ומתווכים מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי, אולי, להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.
ניו יורק, ניו יורק
בחרנו להתחיל את סדרת הכתבות עם העיר ללא הפסקה: ניו יורק. בעזרת ניר ויינשטוק, סוכן נדל"ן בעיר, ננסה להבין אילו פתרונות מצאו שם לבעיית השכירות, ואלו תקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר.
שכר דירה ממוצע בניו יורק
"ניו יורק היא שוק שכירות ענק (שני שליש מתושבי העיר שוכרים) והתפתחו בה פתרונות ייחודיים", אומר ויינשטוק. "שכר דירה לדירת 2 חדרים עומד על כ-4,700 - 5300 דולרים לחודש, כאשר במנהטן השכר הממוצע הגיע ל-5,309 דולרים . כ- 50% מהתושבים שוכרים דירה, מה שמציב את ניו יורק במקום השלישי בארה"ב מבחינת שיעור השוכרים".
תקנות לטובת השוכר
תחזוקה: "המשכיר מחויב לספק דירה שעומדת בתקנים: תנור, מקרר, כיריים. לא יכול להיות חדר שינה אם אין בו חלון וארון, יש כללים לגבי גובה תקרה מסוימת, חובה לספק מים חמים זמינים תמיד, אמצעי מילוט אש וחייב להיות חימום תקין. בעל בית נדרש לתקן תקלות חמורות תוך 24–48 שעות".
"בנוסף, החוק מחייב את המשכירים לבצע צביעה מחדש של הדירה כל 3 שנים לפחות, על חשבונם, כדי לשמור על סטנדרט".
"כמעט בכל בניין יש שרברב או איש אחזקה הזמין לטפל 24/7 בתקלות בבניין עבור הדיירים. משכירי ניו יורק מבינים שזה חלק מהעסקה. הם חייבים להגיב מהר ולתחזק, אחרת הדייר יכול לפנות לעירייה שתשלח מפקח ותוציא קנסות".
בדיקות דיירים: "התחרות על דירה בניו יורק כה גבוהה עד שרוב השוכרים מגישים תיק מסמכים נרחב: בודקים את דירוג האשראי של השוכר וכל פעולה פיננסית שלו, כמו דוחות מס שנתיים, חשבונות בנק ותלושי שכר. בנוסף השוכר צריך לספק מכתבי המלצה ממשכירים קודמים ואפילו תעודת יושר משטרתית – כל אלו אכן נבדקים ביסודיות", מספר ויינשטוק.
בנוסף בעלי דירות או חברות ניהול, מריצים בדיקת רקע פלילית ואזרחית, הם יוודאו שהמבקש לא נכנס לפשיטת רגל בעבר, שאין חובות בלתי-משולמים וחשוב במיוחד- שלא תבע מעולם בעל בית קודם. "יש אפילו מאגרי מידע פרטיים של הליכים משפטיים נגד משכירים, מה שנקרא “Tenant blacklist”, שלמרות ביקורת ציבורית עדיין בשימוש חלקי", הוא משתף. "העיר ניו יורק שקלה לחוקק איסור של בדיקות רקע כאלה כדי לאפשר לאנשים עם עבר בעייתי לקבל דיור, אך בינתיים זה לא עבר. כל זה בגלל שההגנות על הדיירים בניו יורק הן מאוד מאוד חזקות אז המשכירים נזהרים. שוכר שמגיע מחו"ל חייב ויזת עבודה או ויזת לימודים. לא ויזת תייר. מכתב העסקה, אישור קבלה ללימודים. מי שזר צריך לדאוג ערב מקומי שהוא מכיר או חברות שמשמשות כערב תמורת עמלה".
ערבויות: "נהוג שכל שוכר חייב להראות הכנסה שנתית שלפחות שכר הדירה לא יעלה על 25%-30% מההכנסה. מי שלא עומד בכך, חייב לספק ערב. בערים אחרות בארה"ב מקובל שערב הוא בן משפחה אמיד, אך בניו יורק הדרישות גבוהות. הערב צריך להתגורר בארה"ב ולהראות הכנסה של פי 80–90 כפול משכר הדירה החודשי" הוא אומר. "לכאן נכנסו לחזית חברות ערבות לשכירויות, כמו הגנה לשכר הדירה למשכיר, המציעות לשמש כערב עבור הדייר והמשכיר. שירותים אלו נפוצים מאוד בקרב סטודנטים זרים, צעירים ללא היסטוריית אשראי, עצמאים ועוד".
פיקדון: "דייר שמעוניין בדירה השכורה, צריך להשאיר פיקדון מראש שמופקד בחשבון בנק ייעודי שצובר ריבית ואסור להשתמש בזה. הרפורמה בחוקי השכירות של ניו יורק קבעה תקרה קשיחה. מותר לבקש מהדייר רק חודש אחד. הפיקדון חייב להיות מופקד בחשבון נושא ריבית לטובת השוכר, והמשכיר חייב להחזירו תוך 14 ימים מתום החוזה מותר לבעל דירה לנקות מזה סכום בגין נזקים, אבל הוא חייב להגיש דוח מפורט", אומר ויינשטוק.
דמי תיווך: "החל מקיץ 2025 הולך להיכנס חוק בעיר, לפיו למתווך שעובד מטעם בעל הדירה יהיה אסור לגבות עמלה מהדייר הפוטנציאלי, אלא אך ורק מבעל הדירה", מציין ויינשטוק. "עד עכשיו הדייר היה חייב לשלם עמלה לשני הסוכנים של המשכיר והשוכר. החל מהקיץ זה כבר לא יהיה רלוונטי. המטרה כאן היא להוריד אלפי דולרים מעלות שכר הדירה, שכן קודם לכן שילמו שוכרי ניו יורק עמלה ממוצעת של 12% משכ"ד שנתי. מחוקק מקומי הגדיר את זה יפה, הוא אמר: 'אנחנו משדרים מסר חזק – עמלות כפויות על שוכרים הן עוול וצריכות להיפסק'".
חוזים: "בניו יורק משתמשים בשניים שלושה חוזים סטנדרטים", הוא מציין. מבחינת משך החוזה – רוב החוזים הם לשנה אחת. כעבור שנה, יחתמו חוזה חדש או שהדייר יעזוב. המשכיר יכול להחליט שלא להאריך את החוזה אבל הוא מחויב רק להודיע מוקדם (30–90 יום לפי משך השכירות). עם זאת, אם הדייר מסרב לצאת, חייב המשכיר לפתוח בהליך משפטי כי אין פינוי עצמי, לעומת מדינות אחרות בארה"ב.
פינוי: "ניו יורק ידועה בהליכי הפינוי הארוכים שלה", מציין ויינשטוק. "במקרה הכי פשוט כשהשוכר ללא הגנה ובחוזה חופשי, זה ייקח לפחות חצי שנה לקבל פסק דין ולהביא לפינוי. במקרים רבים זה נמשך גם שנה פלוס. לאחר מתן התראה לשוכר של 14 יום במקרה של פיגור, או 90 יום במקרה של אי-חידוש חוזה, צריך להגיש תביעה לבית המשפט. בתי המשפט עמוסים מאוד ואם לאחר החלטת בית משפט, השוכר לא מתפנה, נדרש להזמין מרשל (Marshall) = רשות האכיפה העירונית – וגם שם יש תור. יתרה מזו, שופט רשאי לתת דחיות ארוכות לשוכר במצוקה. למשל, שופט יכול להעניק שהייה של עד חצי שנה נוספת אם השוכר מוכיח שמצא בית חדש ויכנס אליו בעוד כמה חודשים".
לטענתו, "פינוי הוא תהליך ארוך ומפרך שלוקח חודשים ואף שנים, ולכן משכירים מנסים להימנע מלהגיע לבית משפט". עוד הוא מציין כי "מקובל לשאת ולתת על עזיבה מרצון תמורת ויתור על חוב. לדוגמא בתקופת משבר הקורונה הוקפאו כל הפינויים בעיר לכמעט שנתיים, מה שצבר פיגור גדול. העיר ניו יורק נחשבת פרו-דייר. אם דייר חייב לעזוב את הדירה, הוא צריך למצוא מחליף שייכנס לנעליו מול בעל הדירה עם אותם תנאים".
בנוסף, בניו יורק יש פיקוח שכירות לדיירים מוגנים החלים על בניינים ישנים ולמשכיר אסור לפנותם ודירות לא יכולות לצאת מהפיקוח בעת עזיבת דייר. מצב זה גרם למתח בעיר בין האוכלוסיות ולכן אין הגבלה בחוק בהעלאת שכ"ד שנתי עדיין וכל משכיר יכול להעלות שכ"ד כפי שנראה לו.
חובת איסור אפליה: כל משכיר חייב לחתום על כך שאינו מפלה על בסיס גזע, דת, מין, מצב משפחתי וכו’, בהתאם לחוק השיכון ההוגן הפדרלי מ-1968. כלומר בארה"ב, כמו בבריטניה, התנהלות שהייתה נפוצה בישראל -סינון שוכרים על רקע מוצא, אסורה ועשויה לגרור קנסות ותביעות".
בישראל בעל הדירה יכול להחליט את מי להכניס לדירה ואת מי לא ואין הגנה מבחינת חוקים של אפליה גזעית. זה ההבדל הגדול ביותר בין ישראל לניו יורק".
תקנות נוספות לטובת השוכר: "אסור שבעל דירה יכנס לדירה בלי שהמשכיר יודע. למרות שכתוב בחוזה שהוא חייב להתיר לו כניסה 48 שעות לפני, בעל הדירה מחויב עדיין להגיע עם שוטרים. הוא לא יכול לקחת מפתח ולהיכנס לדירה".
שכירות משנה
"לובי המלונאים בניו יורק מאוד חזק ומכניס הרבה כסף לעיר. הם פועלים באופן נחרץ מול שכירות לתקופה קצרה וזה הולך להם. כיום החוק בעיר ניו יורק לא מאפשר שכירות משנה כמו סאבלט ו- Airbnb", מספר ויינשטוק. "אסור להשכיר דירה שלמה לפחות משלושים ימים בניו יורק. יש מסמך שמחתימים את הדייר שאסור לעשות שכירות משנה, אחרת מוציאים אותו מהבית".
עם זאת התנאי היחידי שבו ניתן לבצע סוג של שכירות משנה הוא אם המשכיר גר בדירה באותו זמן, כלומר משכיר חדר, לא את כל הדירה. "עיריית ניו יורק מטילה קנסות גבוהים על כל הפרה ודרשה מכל מארחי Airbnb להירשם מראש. בפועל, זה חיסל כמעט כל דירת Airbnb “קלאסית” במנהטן", הוא מזהיר.
מה קורה בישראל?
אביב סגרון סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, מספר כי במהלך ארבע השנים האחרונות, החברה בדקה כ-50 אלף שוכרים בישראל והמסקנה ברורה: שוכרים מוציאים עד למחצית מההכנסה שלהם בחלק מהערים בישראל על שכר הדירה, "וזה עוד לפני תשלומי חשבונות וקניות מצרכים למחיה".
על פי המחקר, "בתל אביב 42% מההכנסה של השוכרים בממוצע נועד עבור שכר דירה, בזמן שההמלצה של בנק ישראל היא שההוצאה על דיור לא תהווה יותר מ – 30%-35% מההכנסה נטו. ההכנסה הממוצעת בעיר עומדת על 14,130 שקלים, גיל ממוצע של שוכרים 36 ו- 8% מהשוכרים הפוטנציאליים שביקשו לשכור דירה, נכשלו בבדיקת רקע פיננסי".
"על פי נתוני מערכת נט המשפט, במחצית הראשונה של 2025 כלומר חודשים ינואר- יוני, 51% מהתביעות לפינוי דייר התקיימו באזור גוש דן ותל אביב, מגמה שנמשכת כך משנת 2024 שהייתה שנת שיא במספר התביעות לפינוי. זאת בצל המלחמה אך גם לאור עליות מחירים והמצב במשק", הוא אומר. "השכר של הדיירים נשחק לאור האינפלציה ויוקר המחייה, ולבסוף בעלי הדירות להשכרה הם אלו שעלולים בסבירות יותר גבוהה מאי פעם להתמודד עם מצבים שבהם הדיירים לא יוכלו לשלם, ודווקא בעלי הדירות, הם אלו שיצטרכו להפסיד בשל כך עד עשרות אלפי שקלים מכיסם - על שכר הדירה אבוד והוצאות משפטיות ".
אז מה צריכה להיות המסקנה?
"לצערנו, מדינת ישראל טרם השכילה לאמץ חקיקה "חכמה" שתפתור את הבעיות המרכזיות בשוק השכירות הישראלי. מחירי השכירות רק עולים ועולים, יכולת ההשתכרות של הדיירים נותרת כפי שהייתה, ובעלי הדירות להשכרה נאלצים להתמודד עם שוק לא יציב. גרוע מכך הם מתמודדים עם מערכת ביורוקרטית שגלגלי הצדק בה טוחנים לאט. מצד אחד, ישראל דומה לאירופה באופן שבתי משפט מקשים על המשכירים, אך מצד שני הליך משפטי של פינוי דייר בישראל יכול לקחת בין 60-90 יום אך הפינוי בפועל יכול גם להיערך עד שנתיים. בישראל עדיין מסובך לפנות שוכרים שלא משלמים ומסרבים להתפנות, על אף ההליך "המזורז" וכיום רק פתרונות בשוק החופשי יכולים לתת מענה כלשהי לבעלי הדירות.
"מנגד, השוק הישראלי אינו מגן על האינטרסים של השוכרים שכורעים תחת נטל יוקר המחייה וזה אומר שבניגוד לניו יורק, בסבירות גבוהה שוכר תל אביבי, על אף החוק, ימצא עצמו משלם חלק או את כל דמי התיווך למתווך, הדירות לא תמיד מגיעות עם המכשירים והציוד הבסיסיים של מקרר וארון וצבע וסיוד הם על חשבון השוכר. מצד שני הבדיקות בישראל הנהוגות בשוק החופשי הן פחות פולשניות ומאפשרות ליותר אנשים קורת גג.
"בנוגע לשכירות משנה - רצוי שהמחוקק מעכשיו ייתן דעתו לנושא בכל הקשור להגנות ואסדרה, כי אמנם כרגע בגלל המלחמה הרבה בעלי דירות Airbnb הסבו את הדירות שלהם לטווח ארוך כי אין כרגע תיירים. אבל, ליום בו יחזרו התיירים, אנחנו מקווים כי המחוקק יסדיר את התחום ויאפשר גם למשכירים לטווח קצר ביטחון גדול יותר ויציבות הכרחית בהיצע בשוק השכירות "הרגיל", ובעיקר בתל אביב".
"לסיכום, תל אביב אינה ניו יורק, ובטח שגם ישראל לא. אך הביקוש הגבוה למגורים, גם אם מסיבות שונות, מאפשר נקודת השוואה והשקה מרתקות לבחינה בניתוח שוק השכירות באופן השוואתי."