בסוף אוגוסט נערך במלון הילטון בתל אביב היריד השנתי לשיווק דירות יוקרה. העיתוי, המיקום והיצע הדירות מושכים באופן טבעי את תושבי החוץ והמשקיעים. ואולם זאת הפעם הראשונה שבה היריד התקיים בצלן של העלאות מס הרכישה ותוכניתו של משרד האוצר להטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר. זאת, לאחר שלפני שנה וחצי העלה האוצר את מס הרכישה למשקיעים ולתושבי חוץ מ-5% ל-8%.
את תנועת הקונים הפוטנציאליים באירוע ניתן להגדיר כסולידית, ואף דלילה למדי, אבל זה לא שונה מאירועים דומים שנערכו בעבר. מתברר שאין דין כנס המוני לשיווק דירות עממיות כדינו של כנס למכירת דירות יוקרה. לא נראה היה כי המסים החדשים הפחידו את המשקיעים ותושבי החוץ. להפך, לדברי האנשים שעמם דיברנו, הם לא מתרגשים מהמיסוי המתוכנן, ואם יש גורם שמעכב את עסקות היוקרה, זה יותר מחירי הנדל"ן הגבוהים מאשר אימת המס.
- עוד ב-mako כסף:
- איפה תוכלו למצוא את המוצרים האלה בפחות כסף
- 5 דברים שמבזבזים לכם את הזמן לגמרי
- 1,300 שקל על קפה בשנה? איזה בזבוז
רוני, במקור מארה"ב, ואשתו מ' (שבחרה להישאר בעילום שם), מתגוררים ברמת השרון - ואם חשבתם שמחירי הדירות הגבוהים הם בעיה של הזוגות הצעירים בלבד, לדבריהם, זה לא כך. "אנחנו גרים בדירה שלנו ברמת השרון, ויש לנו רק דירה אחת", סיפרו. "אנחנו לא מחפשים כאן דירה להשקעה, אלא רק לשדרג את הדירה שלנו, אבל ככל שעוברות השנים והמחירים עולים - אנחנו מתרחקים מהחלום הזה".
השניים מחפשים דירה בשטח של 120–130 מ"ר בצפון תל אביב, שאליה יוכלו לעבור בקרוב, אחרי שהילדים הבוגרים שלהם יעזבו את הבית. לדבריהם, הרצון שלהם לעבור לתל אביב נולד מהמחסור בבנייה חדשה ברמת השרון, שבה הם דווקא היו שמחים להישאר. האופציות הדלילות ברמת השרון משכו אותם לחפש דירות בתל אביב, אבל פערי המחירים בין שתי הערים מותירים אותם עם ברירה שהם לא אוהבים במיוחד: להשתמש בכל כספם כדי לקנות דירה, לא גדולה במיוחד, בתל אביב.
"שקלנו לקנות דירה במרכז תל אביב ובפרויקטים במתחם שרונה, אבל אנחנו לא אוהבים את המרכז הסואן. רצינו את השקט של צפון תל אביב. המחירים שם מגיעים ל-60 אלף שקל למ"ר, וכדי לקנות דירה אנחנו צריכים 6–6.5 מיליון שקל", אמרה מ'.
באופן פרדוקסלי, דווקא כשהשניים היו זוג טרי, אפשרויות הדיור שלהם היו מגוונות יותר: "כרווקה רכשתי בעצמי דירת 2 חדרים בראשון לציון, עם משכנתא", סיפרה מ'. "זה היה ב-1978, ובגלל האינפלציה בשנות ה-80 המשכנתא נמחקה. כשהייתי צעירה ורווקה, היה לי קל יותר מהיום. כשהתחתנו, כבר הייתי בסוף שנות ה-30 והיתה לנו דירה בראשון לציון, כך שההתחלה שלנו היתה קלה יחסית".
"את דירות היוקרה האלה קונים תושבי החוץ", אמר רוני, ואפשר היה לצפות שהוא שמח על המסים החדשים שהוטלו על המשקיעים. "אבל זה לא יעזור. עד שהריבית לא תעלה ויהיה היצע גדול יותר של דירות, המחירים לא ישתנו", הוסיף.
על רקע הרצון של בני הזוג לעבור לדירה חדשה יותר, הם תוהים כיצד יוכלו גם לסייע לשני ילדיהם הבוגרים, שהם כיום בני 26 ו-28, לרכוש דירה. "אני לא יודעת אם נוכל או נצטרך לעזור לילדים, אבל בכל מקרה, לא נראה לי שאשלם 6.5 מיליון שקל עבור דירת 100 מ"ר. זה מוגזם", אמרה מ'. "אני מעריכה שאת הדירה שלנו נוכל למכור ב-3 מיליון שקל, ולהוסיף עוד 3 מיליון שקל עבור דירה באותו שטח בתל אביב, זה פשוט הזוי".
רוני ומ' גם פתוחים, לדבריהם, לאפשרות לקנות דירת יד שנייה - אבל בבניין חדש יחסית, שנבנה בחמש־עשר השנים האחרונות, ושתהיה משופצת. בסוף השיחה עמם הם דיברו על הברירה האחרונה שנותרה להם, שכנראה היא גם הכי ריאלית ונכונה עבורם מבין האלטרנטיבות המוגבלות - לשפץ את הדירה שלהם ולהישאר לגור בה.
"מס הרכישה הגבוה הוא הוצאה חד-פעמית"
דליה ובעלה הם זוג ישראלי נוסף שהגיע ליריד. הם מתגוררים בצפון הישן של תל אביב, ומחפשים דירה זולה מיד שנייה להשקעה בירושלים. "חשבנו שיהיו בכנס מתווכים, ונוכל לחסוך כמה נסיעות לירושלים - אבל אני רואה שיש כאן רק פרויקטים חדשים", אמרה דליה באכזבה.
הבחירה בירושלים נובעת מהרצון להשכיר את הדירה לסטודנטים, ואולי להשתמש בה כדירת נופש בקיץ. עבורם זאת כבר תהיה הדירה השלישית, ולדבריהם, הם לא מפחדים מהמס - לא ממס הרכישה ולא מהמס החדש על ריבוי נכסים, שעדיין לא אושר. "אני לא מאמינה שיחוקקו את החוק הזה - זה ייפול בכנסת או בבג"ץ", אמרה דליה. למס הרכישה למשקיעים, שעלה לפני כשנה וחצי מ-5% ל-8%, היא מתייחסת, לדבריה, כאל "הוצאה חד-פעמית שמובאת בחשבון בעלויות של הדירה".
"אני מחפשת דירה, כי בבורסה אפשר להפסיד כסף - ובדירה בירושלים או בתל אביב לא מפסידים", הסבירה דליה. "פעם הבורסה עלתה, ואנשים לא רצו לקנות דירות. כיום זה לא ככה. אין במה להשקיע - האפשרות היחידה היא שהכסף ישכב בבנק".
אבי ברנע ובנו אופק הם משקיעי נדל"ן שהגיעו לכנס כדי ללמוד את השוק ולחפש דירות לעצמם או למשקיעים שהם מסייעים להם. "המשקיעים שאוהבים את דירות היוקרה בדרך כלל מגיעים מחו"ל, בעיקר רוסים או צרפתים. רבים מהם כאלה שההורים דואגים להם ורוכשים עבורם דירה לעתיד, ואולי יום אחד הם גם יעלו לישראל וישתקעו כאן", אמר ברנע.
המס על דירות, לדעתו, לא מרחיק איש מהשוק. "לא משנה איזה מס יהיה, יש מחסור בדירות - וליהודים יש רק מדינה אחת. ב–20 השנים הקרובות תהיה כאן דרישה ל–2 מיליון דירות. בסוף, רק החלשים סובלים יותר ככל שמעלים את המסים, כי השכירות תתייקר באופן אוטומטי", אמר. "המשקיע לא נמצא בתחרות מול זוג צעיר. זוג צעיר יכול לקנות כיום נכס - הם צריכים לבדוק את הפריפריה. אבל אנשים מקובעים ורוצים לגור בתל אביב או במרכז, והסיכוי שלהם לקנות דירה כזאת קטן והולך".
"למשקיע יש תפקיד", הסביר ברנע. "הוא יוצר ערך כשהוא מוסיף דירות להשכרה שאנשים יכולים לגור בהן. זוגות צעירים לא תמיד יכולים לרכוש דירה או לעמוד במשכנתא. אני גדלתי בדרום תל אביב, וכשהיינו זוג צעיר, חשבנו שלעולם לא נוכל לקנות דירה. לכן, את הדירה הראשונה קנינו בשנות ה-90 בלוד. גרנו שם כמה חודשים, ואז היתה לנו הזדמנות לקנות דירה בפתח תקוה. אם הייתי קונה דירה בתל אביב, הייתי משעבד את החיים שלנו לדירה, ולא נהנה מהם".
לדעתו, המס על דירה שלישית לא ימנע ממשקיעים לקנות דירות - הם פשוט יגלגלו את המס לשוכרים. זאת גם היתה הטענה נגד המהלך של משרד האוצר לפני שנה וחצי, כשהעלו את מס הרכישה ל-8% - אבל נראה כי עד היום המס לא השפיע על מחירי השכירות. "זה שונה. כיום המשקיעים יכולים להעלות את שכר הדירה. המס הוא על כולם, וכולם יעשו אותו דבר. המדינה כופה על המשקיעים להעלות את שכר הדירה", אמר ברנע.
דרישות הבנקים עוצרות את תושבי החוץ
דניאל אייזנברג הוא עולה חדש מארה"ב, נשוי עם שלושה ילדים, וגר בהתנחלות נוה דניאל בגוש עציון. הוא הגיע ליריד כדי לחפש דירה באשקלון או באשדוד עבור הוריו, שרוצים לעזוב את ניו יורק. "ההורים שלי מוכרים את הבית בניו יורק כדי לקנות דירה בישראל, שבה הם יגורו חצי שנה, ובחצי השני של השנה הם יגורו בפלורידה", סיפר.
מס הרכישה המוטל על תושבי חוץ גבוה, ודומה למס המוטל על משקיעים, אבל לדברי אייזנברג, הוא לא מונע מהם לקנות דירה. "אנחנו לא דואגים. לדירה יש ערך, ובסופו של דבר, זאת תהיה עסקה משתלמת", אמר.
אייזנברג מכיר את שוק הנדל"ן גם מתחום העיסוק שלו - הוא עובד בחברת ישראטרנספר, המתמחה בהעברת כספים בינלאומית, ובין השאר, העברת כספים של תושבי חוץ לחשבונות בנק ישראליים כדי לרכוש דירות. מתברר כי כיום קשה יותר לתושבי חוץ להעביר כסף זר לישראל. הבנקים נדרשים לוודא כי הכסף אינו "מולבן" וכי שולם עליו מס כחוק. חברות כמו ישראטרנספר עורכות בדיקה של זהות הלקוחות, ומוודאות כי לא מדובר בהלבנת הון.
נראה כי הדרישות של בנק ישראל לשקיפות עוצרות יותר עסקות של תושבי חוץ מאשר המסים. "אני מכיר עסקות בהיקף של 5 מיליון דולר שתקועות, ממש בימים אלה. יש תושבי חוץ שפשוט לא יכולים לחתום על חוזה מכר, כי הם לא מצליחים לעביר את הכסף לישראל", סיפר אייזנברג.
יודעים מה הסיפור הבא שלנו? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
תחנות האוטובוס בישראל: "כמו בעולם השלישי"
הצעת חוק: פטור ממס על השכרת דירה לבעלי עד שתי דירות
