כשהטילים מאיראן החלו ליפול כאן, המיקוד המיידי היה על מערכות הגנה אווירית ומוכנות צבאית, ומחיאות הכפיים הדהדו מקיר אל קיר. אף אחד עוד לא השכיל להבין שיש כאן איום גדול יותר - כזה שקדם לעימות הנוכחי בעשרות שנים ונמצא כאן כנראה משחר ההיסטוריה ומאיימת על חיי אזרחים הרבה יותר מכל מטח רקטות.
ברחבי ישראל, מיליוני תושבים חיים ועובדים בבניינים שנבנו לפני 1980, כאשר תקני הבטיחות היו מינימליים. בעוד המדינה מתמודדת עם מלחמה רב-זירתית נגד יריבים מתוחכמים יותר ויותר, מתרקם משבר מקביל: חוסר מוכנות של מאת אלפי מבנים ברחבי הארץ להתמודד עם פגיעות טילים ורעידות אדמה.
תמ"א 38, שהושקה לפני עשרים שנה ברעש תקשורתי ובתקווה אמיתית לחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, הפכה ברבות השנים לסמל של כישלון תכנוני. למרות ההבנה ההולכת ומחריפה שהאיום הביטחוני בישראל הוא מציאות קבועה – המדינה לא הצליחה ליישם את התוכנית באזורים שבהם לא היה תמריץ כלכלי ברור ליזמים.
אחת הבעיות המרכזיות שעלו לאורך השנים הייתה התנגדותם של ראשי ערים רבות במרכז הארץ, שראו בתוכנית נטל ולא הזדמנות – בעיקר בשל העובדה שלא הוגדר בה היטל השבחה, מה שפגע ביכולתם להקים תשתיות ושירותים לאוכלוסייה שתגדל בעקבות הבנייה.
לפני כמה שנים התקבלה ההחלטה לבטל את תמ"א 38 בהדרגה. המועצה הארצית לתכנון ובנייה בחרה להחליף אותה במנגנונים תכנוניים חדשים, שמאפשרים בנייה גם לצרכים ציבוריים, ומעודדים גביית היטלי השבחה. אף שב-18 רשויות התוכנית הוארכה עד מאי 2026, שלוש ערים מרכזיות – תל אביב, בת ים ובני ברק – הוצאו מהמשוואה. ודווקא בהן נרשם הביקוש הגבוה ביותר לתמ"א: תל אביב לבדה הייתה אחראית לכ-30% מההיתרים שניתנו לאורך השנים, והשלוש יחדיו – לכ-40%.
"המלחמה הנוכחית הוסיפה דחיפות לשאלת חיזוק המבנים ובעיקר לממ"דים", אומר מוטי הרוש, מנכ”ל Falcon Capital ומומחה לכלכלת נדל”ן. "כוחות הנתמכים על ידי איראן הדגימו יכולות כיוון מתוחכמות יותר ויותר, וארסנל הטילים הבליסטיים של איראן עצמה מגיע כבר לכל נקודה בשטח ישראל. ועדיין מבנים רבים חסרים אפילו חללים מוגנים".
"גם אם יש מקלט, בבנייה ישנה יותר, הוא לעיתים מוסב לאחסון או מגורים נוספים. תקני בנייה חדשים דורשים חללים מוגנים, אך האכיפה משתנה משמעותית לפי מקום".
בני ברק למשל היא דוגמה טובה לכך. "בבני ברק חיים המוני תושבים ויש רק כמה עשרות מקלטים ציבוריים בעיר. בנוסף, חלק ניכר מהמקלטים הקיימים אינם פעילים כי הם נמצאים בתוך מוסדות חינוך שעד כה מנעו מהציבור את הגישה אליהם. יש גם עמותות שמשתמשות במקלטים כמקום אחסון", הסביר השבוע ניר אריאל המשנה לראש עיריית בני ברק ומחזיק תיק הביטחון בעיר. לשאלה על תושבים בבניינים חדשים יותר, אריאל מבהיר: "אין לאף אחד נתונים מדויקים לכמה אנשים יש מקלטים פרטיים. ההערכות מדברות על אחוז קטן, אבל גם אם כן, ישנם עוד אלפים שאין להם איך להתמגן".
הרוש שומע את הדברים ומאשר. ״היוזמה הממשלתית החדשה ביותר, “מגן הצפון”, מייצגת מעבר להתערבות אזורית ממוקדת. התוכנית המשלימה מספקת מימון שיתופי לחיזוק מבנים בקהילות הצפון - בדיוק האזורים החווים את המתקפות הטילים הכבדות ביותר מלבנון וסוריה״.
אך הטווח נשאר מוגבל. בעוד מגן הצפון מכסה קהילות בטווח רקטות של גבולות עוינים, הוא משאיר מרכזי אוכלוסין גדולים במרכז ובדרום ללא תמיכה שיטתית. ערים כמו באר שבע, אשדוד ואפילו חלקים מירושלים נופלים מחוץ לפרמטרים של התוכנית.
"מגן הצפון הוא צעד חשוב, אבל זה עדיין רק נקודה על המפה,” מעיר הרוש. “זה לא פתרון מערכתי - לא לערים במרכז, לא לערי פיתוח, לא למרכזים העירוניים הוותיקים שבהם נמצא הסיכון הגדול ביותר.”
לדבריו אנחנו צריכים לשנות את התפיסה של דיור מתכנון נדל”ן לתכנון חוסן. "איפה שזה לא רווחי ליזמים, המדינה צריכה להיכנס. איפה שהציבור לא יודע איך להתחיל, צריך לספק כלים. זה לא עניין של יוקרה - זה עניין של הישרדות.”
מחיר למשתכן במקום חיזוק מבנים
ובכל כל האיום הנוכחי מול איראן צריך גם להביא בחשבון איום משמעותי יותר: ישראל יושבת על השבר הסורי-אפריקאי, אחת ממערכות השברים הגיאולוגיים הפעילות ביותר בעולם. סיסמולוגים התריעו זה זמן רב שרעידת אדמה גדולה - בעוצמה של 6.5 או יותר - היא לא עניין של אם, אלא מתי. אך שני עשורים לאחר שהממשלה אישרה תוכניות מקיפות לחיזוק מבנים, ההתקדמות איטית מאוד וזה בלשון המעטה.
“ישראל קיבלה אזהרה מוקדמת ואפילו תוכנית פעולה מאורגנת,” אומר הרוש. “אבל במקום לחזק את המדינה, ניסו לחזק דימוי ציבורי. פרויקט אחר פרויקט נתקע בין הרצון למימוש לכוונה בירוקרטית.”
מספיק להסתכל על המספרים. תמ”א 38, התוכנית הלאומית שאושרה ב-2005 לחיזוק סיסמי, חיזקה פחות מ-15% מהמבנים הזכאים. הפער בולט: ערי חוף עשירות כמו תל אביב ורמת גן ראו עשרות פרויקטים מוצלחים, בעוד ערי פריפריה כמו צפת, טבריה ודימונה בקושי החלו.
"הכלכלה של הכנות לרעידת אדמה חושפת את הפערים האזוריים הרחבים יותר של ישראל. באזורים אמידים שבהם ערכי הנדל”ן מצדיקים את ההשקעה, יזמים פרטיים השתתפו בלהיטות בפרויקטים של חיזוק מבנים הכוללים לעתים קרובות קומות ויחידות נוספות. אך באזורים הנאבקים כלכלית - רבים מהם מכילים תשתיות קריטיות ותעשיות אסטרטגיות - התמריצים לחיזוק פשוט לא קיימים" אומר הרוש.
“אילו היו לוקחים את המשאבים מ'מחיר למשתכן’ ומשקיעים אותם בהתחדשות עירונית בפריפריה, היינו במקום אחר לגמרי היום,” הוא טוען. "תוכנית מחיר למשתכן, שהושקה כדי לטפל בזמינות הדיור, חילקה אלפי יחידות מסובסדות בעיקר באזורים שכבר חוו צמיחה. במקום לטפל במשבר הפגיעות התשתיתית, פשוט שמו את הפוקוס בפתרון לא מקדם".
יש פתרונות מהירים אבל הם צריכים להגיע מהממשלה
ובתוך כך, שר האוצר בצלאל סמוטריץ׳ ושר הפנים משה ארבל יחד עם משרד השיכון ומשרד המשפטים כינסו אתמול (ה') דיון משותף לקידום מתחמי התחדשות עירונית באתרי הרס. הדיון סבב סביב התנעת צוות בין-משרדי שיפעל להקמה של מתחמי התחדשות עירונית באתרים שנפגעו, בדגש על אזורי ביקוש.
במהלך הישיבה הדגישו השרים את חשיבות המהלך הלאומי – להפוך את ההרס להזדמנות של ממש: לשיקום מיטבי ומשופר, כזה שיספק לתושבים איכות חיים גבוהה יותר ותשתיות מתקדמות, בטווחי זמן קצרים ככל האפשר.
הצוות יהיה בראשות מנכ״ל משרד האוצר ומנכ״ל השיכון, ויכלול את החשב הכללי, היועץ המשפטי לממשלה, ראש אגף תקציבים, ראש רשות המיסים, מנהלת מינהל התכנון, מנכ״ל רשות מקרקעי ישראל ונציגים ממשרד הפנים.
״ידע האויב כי אנחנו עם נצח שהופך חורבן לתקומה. משרד הפנים יפעל יחד עם כלל הגורמים לממש תהליכי שיקום והתחדשות עירונית במהירות ובאחריות בכדי להחזיר לתושבים את הביטחון, את הבית ואת התקווה. נבנה כאן קהילות חזקות, ערים בטוחות ומוכנות לעתיד טוב יותר״ף מסר שר הפנים ארבל, ואילו שר האוצר בצלאל סמוטריץ׳ הוסיף: “אם נעבוד מהר ונפעל באומץ – נוכל לדאוג לכך שנוכל להפוך את המלחמה הזו שנכפתה עלינו לורחחת האזרחים והמדינה. זה הזמן להוכיח שמהלך נכון בעת חירום יכול להוליד מציאות טובה יותר נבנה בע״ה גדול יותר וחזק יותר. עבור אזרחי ישראל ועבור העתיד של כולנו.”
אבל עד שיוחלט מה בדיוק הוועדה מקדמת, מומחים מציעים מספר פתרונות מבוססי שוק שיכולים להאיץ את חיזוק המבנים מבלי לדרוש הוצאה ממשלתית עצומה. "בראש ובראשונה המדינה חייבת רפורמה רגולטורית: הפחתת הסף לאישור פינוי בינוי מ-80% מהתושבים ל-51% למבנים שנבנו לפני 1980 תשחרר אלפי פרויקטים תקועים. החוק הנוכחי מאפשר למיעוט מהתושובים בביניין לחסום שיפורי בטיחות ללא הגבלת זמן".
הפתרון השני שהרוש טוען שיכול להתחיל להזיז עיניינים הוא העברת סמכות אישור מממשלות עירוניות עמוסות לעתים קרובות, לסוכנות לאומית ייעודית יכולה לצמצם לוחות זמנים של פרויקטים משנים לחודשים. "תל אביב, העיר המצליחה ביותר בישראל להתחדשות עירונית, מעבדת בקשות ב-90-120 יום; ערי פריפריה לוקחות לעתים קרובות 24-36 חודשים" הוא אומר.
ולבסוף יש לרתום כאן גם בנקים ויזמים פרטיים. "המדינה חייבת להכריז על יעד לאומי של 2030 לחיזוק 300,000 יחידות דיור ידרוש מימון מתואם מהממשלה, בנקים ויזמים פרטיים. שיעורי החיזוק השנתיים הנוכחיים יצטרכו לגדול פי עשרה כדי לעמוד ביעדים כאלה".
חלון ההזדמנויות לפני אסון הולך ומצטמצם
כשישראל מנווטת בסביבה הביטחונית המורכבת ביותר שלה בעשרות שנים, הצומת של איומים צבאיים ואסונות טבע יוצר תרחישי סיכון מורכבים שמתכננים רק מתחילים למדל. רעידת אדמה גדולה בזמן מלחמה, או הפצצה מתמשכת המכוונת לאזורים פגיעים מבחינה מבנית, יכולה להציף יכולות התגובה לחירום.
החלון להתערבות יזומה מצטמצם. סיסמולוגים מציינים שדפוסי רעידות אדמה אזוריים מרמזים על הסתברות מוגברת לאירועים סיסמיים גדולים בעשור הקרוב. אסטרטגים צבאיים מזהירים שסכסוכים עתידיים יכוונו יותר ויותר לתשתית אזרחית. “המלחמה הבאה לא תהיה רק צבאית - היא תהיה עירונית, אזרחית, פיזית,” מסכם הרוש. “צריך להתכונן למלחמה שתהיה ולא לזאת שהייתה״.
עבור מדינה שבנתה את המודל הכלכלי והאסטרטגי שלה על חדשנות טכנולוגית והסתגלות מהירה, התמדת הפגיעות התשתיתית הזו מייצגת כישלון מדיניות יוצא דופן. האם כוחות שוק, התערבות ממשלתית או המשבר עצמו יניעו את השינויים הנדרשים? השאלה הזו נשארת פתוחה, בינתיים, ומילוני ישראלים עלולים לקבל תשובה עליה בקרוב.