באיזו עיר הכי שווה לכם לקנות דירה להשקעה?

11,261 דירות נמכרו בחודש דצמבר 24 - הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 22- רגע לפני שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. בפעם הראשונה, לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, נמכרו יותר דירות חדשות מאשר דירות יד שניה. 5,881 דירות חדשות, מזה 4,492 בשוק החופשי בלבד.

אזור באר שבע והמרכז, הובילו את מכירות הקבלנים בשנת 2024 כולה, בולטים עם שיעור גבוה של 41 אחוזים ו-47 אחוזים של עסקאות בהן ניתנה הטבת מימון על ידי הקבלנים. בהשוואה לנובמבר 2024  מדובר בזינוק של 20 אחוזים במרכז ושמונה אחוזים באזור באר שבע. כמה שולם במועד החתימה  השכיחות הגבוהה ביותר היא של עד 15 אחוזים בלבד.

על הרקע של הנתונים הללו בדקנו יחד עם יד2 איפה תשיגו הכי הרבה תשואה בקרב 20 הערים הגדולות בישראל. הנתונים מציגים את התשואה על השכרת דירות 4 חדרים רגילות ב-2024. הניתוח מתבסס על מאות אלפי מודעות למכירה ולהשכרה שפורסמו באתר יד2 בשנה החולפת. התשואה מחושבת לפי היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה השנתי. למשל, תשואה של 2 אחוזים בשנה משמעותה ששכר הדירה בשנה אחת "מכסה" 2 אחוזים ממחיר הדירה.

" הערים שהניבו את התשואות הגבוהות ביותר הן ערי הפריפריה הרחוקות, ואילו הערים שמניבות תשואה נמוכה יחסית הן ערי המרכז היקרות, כאשר תל-אביב מניבה תשואה נמוכה במיוחד", אומרת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2. "ניתן לראות את השפעת המלחמה והביקוש הגובר לדירות להשכרה בקרב המפונים באזורים הקרובים יחסית למקום המגורים שפונה – טבריה בצפון (בעיקר מפוני קריית שמונה) וקריית מלאכי בדרום. אזורים אלו חוו עלייה חדה בביקושים לדירות להשכרה , מה שגרם לעלייה בשכר הדירה המבוקש".

למה דווקא בטבריה וקריית מלאכי התשואות גבוהות במיוחד?

"אלו הערים אליהן התפנו מפונים מהדרום ובצפון, כתוצאה מכך שכר הדירה עלה ובהתאם עלתה התשואה למשכירים. גם העיר חיפה נהנית מביקושים גבוהים להשכרה ומחירי הדירות לקנייה עדיין יחסית נוחים, והתשואות בהתאם".

מה ההשפעה של פרויקטי פינוי-בינוי על התשואה? האם ערים עם ריבוי פרויקטים כאלה מציגות תשואה שונה?

"ריבוי של פרויקטי פינוי בינוי יכול להגדיל את היצע הדירות ובכך לתרום לירידת התשואה. מנגד, בזמן הבניה בעלי הדירות שהתפנו משכירים דירות אחרות באזור וזה גורע מההיצע הפנוי ובהתאם מביא לעליית מחירים".

 האם קיימת תופעה של "ביקושים קשיחים" בערים מסוימות? כלומר, האם יש ערים שבהן מחירי השכירות נשארים גבוהים ללא קשר למחירי הדירות? 

"רמת הביקוש לדירות להשקעה יכולה להיות מושפעת ממספר גורמים כמו עונתיות, מצב בטחוני, מחיר ועוד", אומרת ניצן. "בתל אביב, לדוגמה, הביקושים לדירות להשכרה גבוהים אבל יש גם מצבים שבהם נוצרים עודף היצע או ביקושים נמוכים, ואז המחיר יורד, ולהיפך. גם בתקופת הקורונה וגם בתחילת מלחמת חרבות ברזל ראינו שהביקוש לדיור להשכרה בתל אביב ירד , ההיצע עלה ובהתאם שכר הדירה ירד"

כיום, היא מוסיפה, למרות שתל אביב היא העיר המבוקשת ביותר להשכרה , עדיין יש בה היצע רב ולכן בשנה החולפת המחירים עלו בשיעור נמוך יחסית של 2 אחוזים בהשוואה לממוצע ארצי של 3 אחוזים.

מה המשקל של התשואה השוטפת בהחלטות של משקיעים? האם זה שיקול מרכזי או משני? 

"תשואה משכירות היא חשובה. קנייה של דירה לצורך השכרה לוקחת בחשבון שני דברים: תשואה הונית (האופציה לעליית ערך הנכס) והתשואה השוטפת משכירות – כמה כסף מכניסה הדירה ביחס למחיר שלה. מה שמניע את המשקיעים תלוי גם בסוג המשקיע. יש משקיעים מתוחכמים שיודעים לחשב את התשואה הצפויה מהנכס, כולל עליית הערך הצפויה, ויש שפועלים יותר מרגש והביטחון הפסיכולוגי שאחזקה בנכס מקנה להם" היא אומרת.

האם יש הבדל בתשואה בין שכונות שונות באותה עיר? למשל בין אזורים מרכזיים לפריפריאליים? 

"כמובן. באופן כללי, לרוב התשואה על נכסים זולים יחסית גבוהה בהשוואה לתשואה על נכסים יקרים".

איך משפיע המצב הביטחוני על התשואות באזורים שונים בארץ? 

"באזורים שקרובים לגבול, כשהמצב הביטחוני מסוכן, הביקושים נמוכים, שכר הדירה יורד והתשואה בהתאם. ולהיפך – יש אזורים שאליהם התפנו אוכלוסיות, מה שהעלה את הביקוש לדירות להשכרה ובהתאם את מחירי השכירות והתשואה בהם".

האם יש קשר בין גיל הדירה לתשואה? האם דירות חדשות מניבות תשואה שונה מישנות? 

"לאו דווקא. מחירי ההשכרה תלויים באזור וברמת הדירה. בדירות החדשות, שהן יקרות יותר, קשה להשיג תשואה גבוהה".

איך משפיע מחסור בדירות להשכרה על התשואה באזורים שונים? 

"מחסור בדירות להשכרה, כלומר היצע נמוך - מעלה בדרך כלל את מחיר ההשכרה ואת התשואה, בהתאם. מנגד יש לזכור את הכיוון ההפוך: שמן חיפוש שוכרים באזורים שאינם מבוקשים יוריד את התשואה, מכיוון שדירה שנמצאת "על המדף" זמן ארוך, סביר להניח שהמחיר ירד".