מי לא רוצה חלק בנכס בצ'לסי, מנהטן, בשדרה השלישית או בטרייבקה? מאות משקיעים ישראלים שהשקיעו דרך חברת האפ, הפועלת בנדל"ן בניו יורק, היו בטוחים שיש להם השקעה מובטחת. אך המציאות טפחה על פניהם, ורבים מהם קיבלו לאחרונה הודעה על מחיקת השקעתם, שנאמדת ב-70 מיליון דולר.
"למרות מאמצים אינטנסיביים שנמשכו כשלוש שנים, שכללו משא ומתן ממושך עם הבנק המממן והסכם פשרה עימו", נכתב בהודעה למשקיעים, "הבנק החליט לממש את הבטוחות, חילט את הנכס ומכר אותו לגורם שלישי... המשמעות היא ככל הנראה אובדן מלא של ההשקעה בפרויקט".
ההודעה מתייחסת לנכס בשכונת טרייבקה במנהטן, אחד מ-12 נכסים בהם פעלה האפ. אך זה לא המקרה היחיד: גם נכסים בשכונת אינווד ובניו ג'רזי חולטו על ידי הבנק, ונכס במזרח הארלם נמכר בהפסד. כנגד האפ תלויות תביעות מצד עשרות משקיעים, והחברה נקנסה על ידי רשות ניירות ערך "בשל הפרות בדיווחים כספיים ופרסום פרטים מטעים".
האפ מייחסת את הכישלונות למשבר הקורונה, לאינפלציה ולעליית הריבית. המשקיעים, שחלקם איבדו מאות אלפי דולרים, אינם משוכנעים, ואלה שטרם תבעו מתארגנים להגשת תביעה ייצוגית.
החלום האמריקאי שהתנפץ
האפ הוקמה ב-2009 על ידי שלושה שותפים: עו"ד ניר אמזל ואמיר חסיד מתל אביב, וערן פולק מניו יורק. השם האפ מורכב מראשי התיבות של שמותיהם: H מחסיד, A מאמזל, ו-P מפולק.
מטרת החברה הייתה לגייס משקיעים ישראלים לפרויקטים בניו יורק. קהל היעד, כפי שהגדיר אמזל: "אנשים בגילאי 40-70, פורשים עם סכום להשקיע, צעירים אחרי אקזיט, או אנשים שמכרו דירה או קיבלו ירושה - לא אנשי מקצוע ולא עשירים מופלגים".
"התשואה בחו"ל הרבה יותר גבוהה בגלל המיסוי", הסביר אמזל. "איפה אפשר להשקיע 100-200 אלף דולר ולהיות שותף בנכס של מאות מיליונים? מגיע לאנשים שתהיה להם האפשרות הזו".
לאחר משבר הסאב-פריים ב-2008, ניו יורק הציעה הזדמנויות במחירים נמוכים. האפ התמקדה תחילה בשכונות פחות מבוקשות כמו הארלם, שנחשבה לבעלת פוטנציאל צמיחה. "מי שרוצה להרוויח צריך לחשוב מחוץ לקופסה", אמר אמזל בריאיון. "הבאנו אותך עשרה בלוקים מעל המקום הכי מבוקש בעולם".
כדי להעניק יוקרה לפרויקטים, שכרה החברה את שירותיו של מעצב-העל קארים ראשיד. בסך הכל, האפ השלימה ארבעה נכסים בהארלם. אך לטענת החברה, "הקורונה הפרה לחלוטין את האיזון הפיננסי, התזרים צנח ב-70%, וחוקי ניו יורק לא אפשרו לנו לתבוע או לפנות דיירים שלא משלמים".
"בשלב מסוים העדכונים הפסיקו"
מ', שהשקיע 200 אלף שקל בפרויקט בטרייבקה, מספר: "הם הציגו תכנית להקמת בניין יוקרתי עם דירות לאלפיון העליון, במקום הבניין הישן. זה היה אמור להסתיים תוך שלוש שנים".
לאחרונה קיבל מ' הודעה שהשקעתו ירדה לטמיון. "אני אדם מסודר וקפדן", הוא אומר. "לא הייתי נכנס להשקעה כזו ללא בדיקה יסודית. היו כאן מעגלי הגנה רבים יותר מכל השקעה אחרת".
"נפגשתי עם אנשי החברה, ביקשתי המלצות וראיתי פרויקטים קודמים. מה ששכנע אותי היה שמדובר בניו יורק, ושהחברה מפרסמת תשקיף - מה שמבטיח שקיפות, דיווח ופיקוח של רשות ניירות ערך".
בהתחלה, עדכוני החברה הגיעו כסדרם. אך בתקופת הקורונה החלו סימני אזהרה. "שמעתי שהפרויקט נעצר בגלל צווי מניעה מדיירי בניינים סמוכים, שטענו שהבנייה גרמה לסדקים בבניינם. בדיעבד התברר שזה קרה גם בפרויקטים אחרים שלהם".
אסף שליטא, תסריטאי וסופר, השקיע 100 אלף שקל בפרויקט בטרייבקה לאחר שהוצג לו כעסקת פינוי-בינוי. "בהתחלה הכל התנהל כשורה", הוא מספר. "החברה שלחה עדכונים ותמונות, אבל בשלב מסוים העדכונים הפסיקו".
דגל אדום נוסף הופיע כשבשנה שעברה לא קיבל את הדוח השנתי לצורכי מס. "כשפניתי אליהם, דרשו 250 דולר תמורת הדוח", הוא מספר. "שותפויות מחויבות להנפיק טופס K1 לשותפים ללא תשלום. הם פעלו בניגוד לחוק".
גורמים בהאפ טוענים שהחוק אינו מחייב זאת, וכי דרשו תשלום פשוט כי "לא היה כסף. הכסף נגמר".
"החבר אמר להם: אתם שקרנים"
שי ברודצקי, מנכ"ל חברת אבטחת המידע פליקן טק, השקיע כ-150 אלף דולר בשלושה פרויקטים של האפ. "הם הציגו תמונות ונתונים, וסיפרו שקנו קרקע במחיר טוב עם תשואה מעולה", הוא נזכר.
כשהביא חבר המבין בנדל"ן לפגישה, החבר התריע: "אני לא מאמין לכם, אתם שקרנים. זה טוב מכדי להיות אמיתי". למרות זאת, ברודצקי השקיע. "חשבתי לעצמי - זה לא נכס במקום נידח, זה בלב מנהטן", הוא משחזר.
לדבריו, החברה "יצרה קמופלאז', הציגה עלויות בחסר ורווחים עתידיים מנופחים, וגבתה דמי ניהול גבוהים למרות הכישלון בניהול הפרויקטים".
האפ מגנה על דמי הניהול, ומסבירה שהם עמדו על 5% להקמת המעטפת הפרוצדורלית ועוד 5% לניהול שוטף - "נמוכים מהמקובל בענף". ברווחי אקזיט, 25% הולכים ליזמים ו-75% למשקיעים.
האפ טוענת כי בעלי השליטה השקיעו מיליוני דולרים מכספם האישי בניסיון להציל את הפרויקטים. אנשי החברה מודים בכאב שמשקיעים הפסידו כסף, ומכירים שבדיעבד "היה נכון יותר לעצור את הפרויקטים שנקלעו למשבר בשל הקורונה. עשינו טעויות מתוך רצון שהמשקיעים לא יפסידו. באמת שניסינו".
מאבק משפטי וטענות לרשלנות
עו"ד עומר נירהוד מייצג כ-50 משקיעים בתביעות נגד האפ. לדבריו, "על גב פרויקט-שניים מוצלחים, הם גייסו כספים לעוד הרבה פרויקטים, שאיתם הסתבכו, לטעמי מחוסר ידע".
באחת התביעות מיוצגים אסף לרמן, אדריכל, וד"ר גדעון פייט, גניקולוג, בתביעה של 3.9 מיליון שקל. לרמן השקיע 700 אלף דולר כהלוואה בריבית של 12%, ופייט השקיע 100 אלף דולר.
לטענתם, האפ הציגה את ההשקעה כנטולת סיכון, אך בפועל היה סיכון והפרויקט לא עמד בלוחות הזמנים המתוכננים.
האפ דוחה את הטענות בכתב ההגנה שהוגש בידי עו"ד אור נוי, ממשרד עוה"ד פירט, וילנסקי, מזרחי, כנעני. לדבריה, בכל המסמכים והמצגות נכתב שמדובר בתחזית שעלולה לא להתממש, והמשקיעים הצהירו שהם מודעים לסיכונים.
"בשביל לפעול בנדל"ן בניו יורק, צריך להיות מקצועיים", אומר גורם המכיר את פעילות האפ. "הם ניצלו תקופת גאות, הכינו מצגות והדמיות מרשימות, וזה קסם למשקיעים. הם ניהלו כמה פרויקטים במקביל. הקורונה יצרה קשיים, אבל ההתנהלות לא הייתה מספיק מקצועית, וזה פגש מציאות בעייתית".
מהאפ נמסר בתגובה: "חברת האפ השקיעה בעשור האחרון ביותר מעשרה פרויקטים בניו יורק. חלקם זכו להצלחה רבה, חלקם החזירו את ההשקעה, ולצערנו, חלקם גם לא עמדו בציפיות. עם זאת, רוב הפרויקטים הושלמו, מאות דירות אוכלסו בהצלחה, וכספים חולקו למשקיעים.
"דמי הניהול שנגבו מהמשקיעים בכל פרויקט היו נמוכים מהמקובל בענף – במיוחד בהתחשב בעובדה כי מדובר בניו יורק, אחת מהערים היקרות בעולם מבחינת עלויות תכנון, ביצוע ותפעול. דמי הניהול נועדו לכסות את עלויות הניהול השוטפות: צוות מקצועי הכולל מנהלי פרויקטים, יועצים, אנשי כספים, ונותני שירותים נוספים – כפי שמקובל בענף הנדל"ן.
"לגבי דרישת התשלום על פי תנאי הסכם השותפות – חשוב להבין כי המשקיעים אינם רק בעלי זכויות, אלא גם בעלי אחריות. כאשר נוצר גירעון תזרימי, חובה על בעלי המניות להזרים הון נוסף. לא מדובר בדרישה שרירותית – אלא באחריות בסיסית של שותף בפרויקט יזמי. אכן, בעלי השליטה בהאפ, השקיעו מיליוני דולרים מכספם האישי במטרה לייצב ולהציל את הפרויקטים.
"אין להתעלם מהשפעתו הדרמטית של משבר הקורונה. בשנת 2020 פקד את העולם אירוע קיצון – מגפה עולמית – שהובילה לסגירה מוחלטת של אתרי בנייה למשך חודשים ארוכים, האטה את קצב העבודות, פגעה בתזרים ובתחזיות, והובילה במקרים מסוימים לנזקים בלתי הפיכים.
"ראוי לציין שהקוביד 19 תקף את ניו יורק בצורה יוצאת דופן ומשמעותית הרבה יותר ממקומות אחרים.
"לסיכום – האפ הייתה ותישאר מחויבת לשקיפות, לאחריות ולניהול מקצועי. אנו עומדים בקשר שוטף עם המשקיעים, וממשיכים לפעול על מנת לצמצם נזקים ולמקסם תועלות – גם בתנאים מאתגרים במיוחד".