באותה המהירות שתעשיית הטק יודעת לצמוח, היא גם יודעת להתכווץ ולהתייעל. עדות לכך היא שוק הנדל"ן למשרדים, שמתחת לפני השטח מבעבעת בו בעיה אמיתית.
בראשית השנה, הנדל"ן בתל אביב עוד רתח. לפי הנתונים של חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ למחצית הראשון של 2022, מחירי השכירות בתל אביב למגדלים הטובים בציר מנחם בגין וציר יגאל אלון ("משולש הקורקינטים", שנחשב למיקום האטרקטיבי ביותר היום בתל אביב) היו 145 ו-140 שקלים למטר בממוצע בהתאמה. זו עלייה של 20% בדמי השכירות לעומת החציון השני של 21. בדוח מציינים גם עסקאות שנסגרו במחירים הגבוהים בהרבה מהממוצע – 190 שקל למ"ר ביגאל אלון ו-171 שקל למ"ר בציר מנחם בגין.
נעשה את המכפלות: שטחה של קומה טיפוסית במגדל משרדים הוא כ-1,200 מ"ר. העלות שלה מורכבת מדמי שכירות ודמי ניהול שגובה בעלת הנכס, וארנונה לרשות המקומית. בדמי שכירות של 200 שקל למ"ר, דמי ניהול של כ-20 שקל למ"ר וארנונה של כ-30 שקל למ"ר מדובר בהוצאה כולל של 250 שקל למ"ר עבור קומת משרדים ובמכפלת השטח – 300 אלף שקל בחודש.
ג'קי מוקמל, יועץ נדל"ן: "תל אביב נמצאת בתפוסת משרדים של 95%-100%, למרות שבפועל יש יותר שטחים פנויים שלא נספרים, כי הם שטחים שכלאורה מושכרים, אבל לא מאויישים"
אבל מה קורה כשהקומה כולה עומדת ריקה? "תל אביב נמצאת בתפוסת משרדים של 95-100%", מסביר ג'קי מוקמל, יועץ נדל"ן מוכר בתחום המשרדים, "למרות שבפועל יש יותר שטחים פנויים - שלא נספרים, כי הם שטחים שכלאורה מושכרים, אבל לא מאויישים". כלומר, מתחת לפני השטח ישנם לדבריו ולדברי מתווכים נוספים עמם שוחחנו, משרדים ריקים - קומות שלמות לעתים - שחברות מחפשות עבורן שכירויות משנה. "הביקושים לזה מאוד איטיים, הם ירדו בצורה דרמטית וכמעט נעצרו", הוא מוסיף.
מתווך שביקש להישאר בעילום שם, מתאר את השינוי החד שהתרחש לדבריו בשוק. "בתוך כמה חודשים השוק התהפך לגמרי, מחירי השכירות של משרדים בתל אביב ירדו, יש הרבה מאוד היצע של שטחים פנויים וכל שבוע אני רואה עוד ועוד מטרים שלא פוגשים ביקושים". לדבריו, לפני שנה היו ביקושים מאוד גבוהים בעיקר מצד חברות הייטק, ולא היתה סחורה. אבל זה כבר לא המצב: "לפני חצי שנה בערך היתה תפנית מאוד חדה, והמצב היום זה שלא חסרה סחורה - אבל אין ביקושים".
אחרי תקופת הקורונה, מסביר מוקמל, חברות הייטק שכרו משרדים מעבר לצרכיהן המיידיים. "לא היתה להן בעיה כי היה כסף בכל מקום והאינפלציה והריבית היו אפס", הוא מסביר, כשלהערכתו חברות שכרו בממוצע תוספת של 10% על מה שהן היו צריכות, כתכנון לצמיחה עתידית. "וזה מעשה חכם וזה הדבר הנכון לעשות כי אי אפשר לדלג בין משרדים כל הזמן לפי הצמיחה".
אבל כעת, הן תקועות עם החוזים: "החברות צריכות לבלוע את זה, אין מה לעשות. הן לא יכולות לצאת מהחוזים האלה והן צריכות לחפש שכירויות משנה. אם בעל הנכס מזהה חולשה מאוד גדולה אצל חברה הוא אולי יתגמש מולה על שטח מסוים, כי עדיף לו לצמצם את השטח המושכר מאשר שהחברה תיסגר".
כמעט 20 מיליון שקל בשנה שכירות וארנונה
אחת החברות שהודיעו על צמצום שטחים (וגם על פיטורים) היא סימילארווב. ביולי 21 פורסם כי החברה החליטה לעזוב את מגדל עזריאלי שרונה ולהתרחב לבית אמות גבעתיים (לשעבר בית הוורד, ששופץ לאחר שחברת פלאפון העתיקה את משרדיה לפתח תקווה). החברה שכרה כ-12.5 אלף מ"ר לתקופה של 10 שנים. בחודש שעבר הודיעה החברה על פיטורים של 130 עובדים וצמצום שטחי משרדים בארץ ובעולם. על פי גורמים בשוק, מלכתחילה סימילרווב לקחה את שתי הקומות הראשונות בגבעתיים, בשטח של 5,000 מ"ר, כדי להשאיר אותן כעתודה לכשהחברה תגדל. הכוונה היתה להשכיר אותן עד אז.
נציין כי אמות, בעלת הנכס, דיווחה בדוח הכספי השנתי כי בית הוורד שווק במלואו (17.5 אלף מ"ר) תמורת דמי שכירות שנתיים של 26.5 מיליון שקל ומכאן שההוצאה השנתית של סימילארווב - ששוכרת כ-70% מהבניין - עומדת על כמעט 19 מיליון שקל בשנה.
באופן מפתיע, התפנית בשוק המשרדים לא נגרמה ככל הנראה מגלי הפיטורים, שכן פיטורים של 10% מהעובדים לא גורמים לחברה לצמצם שטחים משמעותיים. הבעיה היתה הנחת העבודה שהצמיחה תימשך: "חברות חשבו שהן יגייסו עובדים בלי סוף. בגלל הצמיחה המהירה הן לא רצו לעבור משרדים כל שלוש שנים, ולכן לקחו שטחים נוספים כעתודה לצמיחה, בהנחה שהן תוכלנה לעשות בהם שכירות משנה בתקופת הביניים. מדובר על חברות שסגרו חוזים להשכרת משרדים לפני שנה וחצי במחירים של 200-240 שקל למ"ר והיום הן לא מצליחות להשכיר אותם גם ב-150 שקל למ"ר", מספר המתווך.
מתווך: "חברות חשבו שהן יגייסו עובדים בלי סוף ולכן לקחו שטחים נוספים כעתודה לצמיחה, בהנחה שהן תוכלנה לעשות בהם שכירות משנה. היום הן לא מצליחות להשכיר אותם גם ב-150 שקל למ"ר"
אבי סימון, CTO של סטארטאפ ה-HRטק Retrain.ai, מספר שחיפשו לפני שנה משרד לחברה - והחליטו לוותר ולהישאר ב-wework במידטאון: "החלטנו להישאר בעיקר כי לא ידענו כמה אנחנו הולכים לגדול, וההוצאה של לקחת משרד גדול היא הוצאה גדולה. בוויוורק אנחנו יכולים להיות יותר דינמיים בגדילה שלנו ולא להתחייב. היה ברור לנו שנגדל, אבל כששוכרים משרד מתחייבים על חוזה לכמה שנים והיה ברור גם שזו התחייבות כלכלית גדולה מדי. לכן העדפנו לשלם יותר לוויוורק אבל לתקופה קצרה יותר".
לפני שנה עבדו בריטריין כ-30 עובדים ועתה הם כבר 65 וכעת החברה שוקלת שוב את האפשרות לשכור משרדים. השוק, לדברי סימון, השתנה לגמרי. "בשנה שעברה המחירים התחילו מ-200 שקל למ"ר לגמר מלא (משרדים מוכנים עם כל עבודות הבינוי והחלוקה לחדרי משרדים, ר"ס) והמשרדים נחטפו על ימין ועל שמאל. אם לא סגרנו חוזה ברגע שראינו את המשרד, למחרת כבר לא היה. כמו דירות בתל אביב. גם המתווכים היו נבוכים ממצב השוק. הם התנצלו שהם הכריחו אותי לבוא עכשיו ולהחליט עכשיו, כי בעוד דקה המשרדים כבר לא יהיו רלוונטים. שלושה מתווכים אמרו לי משפטים כאלה, ושהם לא ראו את השוק ככה 20 שנה.
"אלא שלפני ארבעה חודשים זה התחיל להתהפך ועכשיו הכל יותר שפוי. רואים היצע גדול והמחירים יורדים חזרה לרמה של 120 שקל למ"ר במגדלים הטובים". לדבריו, זה קורה משום שחברות צריכות להצטמצם בהוצאות, חלקן נסגרו וישנן כאמור חברות שעושות שכירות משנה - "חברה שחשבה שהיא תגדל, ולקחה עוד קומה - וצריכה עכשיו להשכיר אותה. נתקלנו בכמה מקרים כאלה", מספר סימון.
אבי סימון, יזם: "בשנה שעברה המחירים התחילו מ-200 שקל למ"ר, ועכשיו הכל יותר שפוי. רואים היצע גדול והמחירים יורדים חזרה לרמה של 120 שקל למ"ר במגדלים הטובים"
לאור המטריצה של נתוני המאקרו של שוק המשרדים, המחירים, ההיצע והחלופות - גם סימון מודה שקשה לנהל את ההחלטות והסיכונים סביב הנדל"ן. "אנחנו גם מחפשים וגם נשארים בוויוורק בינתיים. השוק עכשיו מאוד מורכב והתזה של היזמים כרגע זה לצמצם הוצאות. גם אם לא מפטרים אנשים הנחת העבודה היא שהולכות להיות שנתיים-שלוש קשות, וכל שקל שחוסכים היום יהיו שווה יותר בעוד שנתיים. מצד שני זה לא בריא לארגון לשבת בוויוורק. חלק מהזהות של הארגון זה המקום שלו אבל קשה למדוד את ה-ROI וההשפעה של הנדל"ן, תחושת השייכות והמחוברות של העובדים לחברה".