ענף ההתחדשות העירונית בישראל עובר בשנים האחרונות מהפך של ממש עם מעבר מפרויקטים בודדים ונקודתיים במסלולי תמ"א 38 לפרויקטים רחבי היקף במסלול פינוי בינוי - פרויקטים בהם מחדשים היזמים מתחמים ושכונות שלמות. מעבר זה נעשה בתמיכת ועידוד המדינה המעוניינת לבצע התחדשות עירונית בהיקפים גדולים תוך חידוש השכונות, הקמת מבני ציבור חדשים, שדרוג תשתיות עירוניות וכן הלאה.
על פניו הבחירה לתעדף פרויקטים במסלול פינוי בינוי נראית אכן ראויה יותר, אך יחד עם זאת פרויקטים אלו נחשבים למורכבים יותר הנדסית ותכנונית ותהליך אישורם ארוך יותר מפרויקטים מקבילים במסלול תמ"א 38. עד כמה התהליך ארוך יותר? בשונה מפרויקטים של תמ"א 38 שאורכים מספר שנים בודדות, פרויקטים של פינוי בינוי מגיעים לסיומם רק אחרי 10 ולעיתים אף 15 ו-20 שנה.
כאן עולה מאליה השאלה מדוע פרקי הזמן כה שונים כך שיזם אחד יוכל לסיים פרויקט תוך 10 שנים בעוד שיזם שני יסיים אותו רק כעבור 20 שנה, כלומר זמן כפול. התשובה לכך טמונה במשתנים רבים החל משיתוף הפעולה של הרשויות ושיקולים כלכליים אך גורם משמעותי מאוד הינו עוצמת פעילותו של היזם והשקעתו בקידום הפרויקט, ובמילים אחרות עד כמה הוא אקטיבי או פסיבי.
במה דברים אמורים? פרויקטים של פינוי בינוי מורכבים משלבים רבים כשעיכוב באחד גורר עיכוב בשלב הבא בתור וכן הלאה, מה שמייצר בסופו של יום עיכוב מצטבר דרמטי מאוד הפוגע הן ביזמים והן בדיירים.
כך, השלבים הראשוניים בכל פרויקט כוללים מינוי נציגות מטעם הדיירים ובהמשך את דחיפת הנציגות הזו (במידה ומדובר על נציגות פסיבית ומנומנמת) להיפגש ולמנות את אנשי המקצוע השונים דוגמת עורך דין, מפקח ושמאי ובחירת היזם המיועד. רק שלבים אלו, מהמוקדמים ביותר בתהליך, עשויים לארוך כשנה ולעיתים שנתיים ועד שלוש וההבדלים החדים נובעים גם כאן ממעורבותו של היזם בתהליך. אתן דוגמאות מהפרויקטים של קבוצת MBS : במידה ואנו רואים כי הדיירים מושכים את הזמן ואינם ממהרים לקדם את התהליך למרות הרצון, נבצע פעולה אקטיבית כגון זימון מפגש דיירים באולם סמוך עם כיבוד בכדי שתיבחר נציגות דיירים. לאחר מכן נייצר קשר רצוף עם הנציגים שנבחרו על מנת שיקדמו את שלביו הראשונים של הפרויקט - בחירת עורך דין ומפקח שייצגו את הדיירים. מנקודה זאת יש מולנו בעלי מקצוע איתם ניתן להתנהל ולקדם את הפרויקט. אקטיביות זו מביאה לתוצאות בשטח ובכלל הפרויקטים שלנו שלבים אלו קצרים יחסית מהמקובל.
הוא הדין גם לגבי בחירת משרד האדריכלות. המשרדים נבחנים על ידינו על פי מידת בקיאותם ומומחיותם בעיר בה אנו בונים, לעיתים אף ברמת השכונה. האדריכל האופטימאלי מבחינתנו הוא זה שתכנן כבר מספר פרויקטים מול הרשות המקומית, מבין לעומק את הצרכים והאינטרסים שלה, ויודע להכין תוכנית אדריכלית שתענה בדיוק לחזון העירוני, כך שהדרך לאישורה יהיה הקצר ביותר.
ולבסוף התב"ע, אחד התהליכים המורכבים והמאתגרים בפרויקט בו נמדדת מידת האקטיביות או הפסיביות של היזם. יזם אקטיבי, דוגמת קבוצת MBS, יהיה זה שיגיע לפגישות תכופות במחלקת ההנדסה על מנת לקדם את הפרויקט ולהבין לעומק ביחד עם צוות התכנון את החזון העירוני , זה שיתקשר בצורה קבועה לקבל מידע ועדכונים ויבין איפה החוסרים אשר נדרשים לקידום הפרויקט, וזה שלא יהסס לדפוק על הדלתות כשצריך על מנת להשאיר את הפרויקט על סדר יומה של המחלקה. ואלו הם כמובן רק השלבים הראשוניים שכן עוד לא דיברנו על תקופת הביצוע ומסירת הדירות לאחר מכן הדורשים גם הם את מעורבותו הפעילה של היזם.
בשורה התחתונה, בימים בהם אנו שומעים כי מתקיימים פרויקטים רבים במסלול פינוי בינוי כמעט בכל עיר בישראל, ויזמים רבים מתפארים בכמות פרויקטים בעלי אלפי יחידות דיור, יש לזכור כי פרויקטים במסלול פינוי בינוי כוללים בתוכם שלבים רבים ומורכבים. ההבדל הגדול בין הצלחה לכישלון בפרויקטים אלה טמון ברמת האקטיביות של היזם. ככל שהיזם יידע לבחור את סל אנשי המקצוע הנכון ביותר וידע להכניס את ידיו לכל שלב על מנת לדחוף אותו הלאה כך הפרויקט יקודם במהירות. יזם פסיבי שלא ייצור קשר עם הדיירים, לא ידחוף אותם ולא יזרז את התהליך מול אנשי המקצוע והרשות המקומית, יאט במו ידיו את התהליך תוך שהוא פוגע במוניטין שלו, ברווחיות הפרויקט ובהגשמת חלומם של הדיירים.