בניגוד לתופעת הדייר הסרבן אשר מוכרת היטב בעולם ההתחדשות העירונית, תופעת הבניין הסרבן, על אף שהיא נפוצה, היא עדיין פחות מוכרת. מעבר לכך, בניגוד לתופעת הדייר הסרבן שבה פעל המחוקק בכדי למנוע עיכוב של פרויקטים שלמים בגלל סרבנות של דייר או מעט דיירים, לתופעת הבניין הסרבן אין מענה רגולטורי, "בניין סרבן הוא בניין שנמצא בתוך מתחם התחדשות עירונית ופחות מחמישים אחוז מדייריו מביעים הסכמה לקידום הפרויקט. במצב שכזה, חוסר היכולת בקידום בניין אחד עשוי להשפיע על קידום תכנוני של המתחם כולו", מסביר עורך הדין אביב טסה, בעלים של משרד עורכי דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל ובהתחדשות העירונית בפרט, "לדעתי יש כיום בישראל מאות מקרים שבהם בניין סרבן אחד מעכב קידום של מתחם שלם. ממה שאני רואה בשוק ההתחדשות העירונית, על כל עשרה מתחמים יש לפחות מקרה אחד שכזה. כאשר נתקלים בבניין סרבן, או שהנושא נפתר בתוך שנה, או שהוא לא מתקדם בכלל וגורם לאנשים רבים, לפעמים אלפים, שלא לקבל דירה חדשה ולהישאר בדירה ישנה ולא בטיחותית. המדינה חייבת להתערב ולטפל בתופעת הבניין הסרבן".
התמורות בעולם ההתחדשות העירונית גרמו לכך שמדובר בתופעה נפוצה
בשנים האחרונות נכנסו כל חברות יזמות הנדל"ן הגדולות לשוק ההתחדשות העירונית. אולם, בניגוד ליזמים בסדר גודל קטן שהתפרנסו במשך שנים רבות מפרויקטים של בניין בודד או כמה בניינים במסגרת תכנית תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, היזמים הגדולים התמקדו בפרויקטים של 'פינוי בינוי' הכוללות מתחם ובו מספר בניינים. שינויים רגולטורים והגניזה ההדרגתית של תכנית תמ"א 38, יחד עם הופעת תכנית ההתחדשות הבניינית אשר שמה דגש על אזור ולא על רמת הבניין הבודד, מובילות לקו שמעודד עוד ועוד תכניות התחדשות עירונית שיש בהן לפחות כמה בניינים. מצב זה גורם לכך שבאופן טבעי גם תופעת ה'בניין הסרבן' הופכת לשכיחה יותר, "בענף ההתחדשות העירונית התרגלנו להתמקד בעולם של בניינים. בהתחלה היה צורך בהסכמה של 100% מהדיירים, לאחר מכן ירדנו לאחוזי הסכמה נדרשים של 80%, עד שהגענו היום למצב שבו שיש צורך בהסכמה של שני שליש מהדיירים בלבד. השינויים הרגולטורים התמקדו ברמת הבניין הבודד ולא יצרו מענה לפרויקט המכיל מספר בניינים רב", מסביר עו"ד אביב טסה, "במציאות של היום העירייה, היזם והדיירים הולכים לכיוון של מתחמים עם עירוב שימושים, מתחמים שבהם יש חשיבה נרחבת הכוללת את כל צרכי התושב במרחק הליכה או נסיעה מאוד קצרה, חשיבה על שטחים ומוסדות ציבוריים שישרתו אותו. הכל השתנה לכיוון הזה. הנקודה היא שפעמים רבות נוצר מצב תכנוני שבו בניין שרוצה לבצע פרויקט התחדשות עירונית מבין שכדי לקדם את ההתחדשות הוא תלוי בכמה בניינים אחרים. ואז, לפעמים יש עשרה בניינים גדולים שמוכנים להיכנס לפרויקט, אבל מספיק בניין אחד שלא מעוניין וכל מאות או אלפי הדיירים האחרים תלויים באותו בניין. לפעמים אפשר לאלתר אלמנט תכנוני שיעקוף את אותו בניין, אך לרוב הדבר לא מתאפשר וכול מי שמעורב בפרויקט תקוע".
עו"ד טסה מתאר מציאות שבה יש מתחים בין בניין אחד לבניין אחר לגבי התמורות, או לגבי מיקום הבניין החדש, או סיבות אחרות שמייצרות מצב שבו יותר ממחצית מדיירים הבניין מסרבים לקדם את הפרויקט. וכך, מרגע שמגיעים למבוי סתום, אין פיתרון אמיתי לקידום הפרויקט.
נדרש פיתרון מצד המחוקק
קידום פרויקטים מרובי בניינים לטובת התחדשות עירונית מהווה פעמים רבות אינטרס של כלל המעורבים המרכזיים בפרויקט: הדייר שלטובת אי נוחות זמנית יקבל דירה חדשה, גדולה, בטוחה ובעלת ערך רב יותר. היזם שיכול למכור דירות חדשות ורבות אשר פעמים רבות נמצאות באזורי ביקוש, והרשות שבאמצעות תכנון מתחמי ובתיאום עם היזם מייצרת אזורי מסחר מניבים יחד עם קבלת שטחים לטובת הציבור. ועדיין, למרות הצטלבות האינטרסים והפיכת תופעת ה'בניין הסרבן' לתופעה שכיחה, אין עדיין פתרון רגולטורי לבעיה, "יצירת פיתרון רגולטורי אמנם ישפיע באופן מיידי על השוק, אבל גם אז ייקח זמן עד שנראה תוצאות בשטח ולכן ככל שימצא פיתרון מוקדם יותר כך ייטב. התכנון תמיד מקדים את הקניין ויוצר תכנית ברמת המתחם או השכונה, אבל אין פתרון קנייני שיאפשר לאכוף בניין סרבן בחוק, גם לא דרך בית משפט. זה אומר שאותו בניין יכול לתקוע מתחם שלם אלא אם יצליחו לתכנן משהו בלעדיו ולדלג עליו. זה תוקע המון פרויקטים והמחוקק חייב לתת לזה פתרון", אומר עו"ד טסה. לדבריו יש לא מעט פתרונות אפשריים שיכולים לסייע בהתמודדות מול 'הבניין הסרבן'. כך לדוגמה, הורדת רף ההסכמה במתחמים ל 30% הסכמה בכל בניין.
אפשרות אחרת שמעלה עו"ד טסה היא שלא להתמקד בבניין בודד, אלא לקבוע רף מינימלי של הסכמה המחושב ברמת המתחם ולא הבניין הבודד. לדבריו, כדי לצמצם את המתיחות בין הבניינים ניתן למשל למנות שמאי תקן שיקבע יחסיות בין הבניינים כדי למנוע מחלוקות. עו"ד טסה גורס כי יש לקחת בחשבון גם תמריצים שליליים, כמו למשל ענישה על 'בניין סרבן' שקובעת כי אם הסרבנות אינה עניינית יש להעביר החלטה שהבניין לא יעבור גם בעתיד פרויקט התחדשות עירונית או להטיל על דייריו סנקציות כלכליות. "כל הפתרונות הללו מיושמים במקומות אחרים בעולם בעוד אצלנו אין כלל מענה לבעיה למרות שיש אינטרס משותף לקדם מתחמי פינוי בינוי. הרי לא יכול להיות שבית פרטי אחד שיושב באופן אקראי במתחם שאמור לספק דירות חדשות ובטוחות לאלפי אנשים יעכב פרויקט שישנה לטובה את חייהם", אומר עו"ד טסה, "המחוקק יכול לקחת דוגמה מהאופן שבו מקדמים את פרויקט המטרו. הרי גם שם ישנם אנשים רבים שמקבלים הודעה על הפקעה של השטח שבו הם מתגוררים לצרכי בניית תוואי הרכבת כשהם מקבלים על כך פיצוי. המתווה הזה צריך להתקיים גם סביב נושא ה'בניין הסרבן'. במקביל, על הרשויות לקבוע שבכל מקום שיש בניין סרבן על הרשות להצטרף להגשת התכנית התכנונית שלא בהסכמת הבעלים וזה צריך להיות מיידי לכל ראשי הרשויות, זה הרי בסמכותם. כולנו יודעים שלעשות תב"ע זה לוקח כמה שנים טובות. אז בינתיים, עד שיקודם ההליך הרגולטורי – כאשר השאלה היא לא אם יקודם אלא מתי יקודם - כדי לא לתקוע הליכי תכנון רצוי שראשי ערים והועדות המקומיות יצטרפו כמגישי התכניות ואז לפחות נוכל לקדם את התכניות ולא להיות תקועים כשהחוק יעבור".
העובדה שאין מענה מצד המדינה לבעיה הצומחת בענף ההתחדשות העירונית הובילה את עו"ד טסה להצטרף לתהליך מול מספר חברי כנסת כדי לקדם הצעת חוק בעניין, "הפתרון לנושא ה'בניין הסרבן' הוא חקיקתי. כבר ראינו שבענף ההתחדשות העירונית נפתרו בעיות רבות בעקבות חקיקה מתקדמת ואקטואלית במקומות שנדרש בהם פיתרון, ואני מאמין שזה יקרה גם הפעם וכולי תקווה שזה יקרה בהקדם האפשרי לפני שהדבר הופך לבעיה אסטרטגית".
ראיון עם עו"ד אביב טסה, בעלים של משרד עורכי דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל ובהתחדשות העירונית בפרט
***
כתבה שיווקית בחסות אביב טסה משרד עורכי דין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.