לצד ההשלכות הביטחוניות והאובדן הנורא, מאז בוקר 7 באוקטובר מדינת ישראל נאלצת להתמודד עם מציאות כלכלית אחרת, שונה מזו שהורגלה אליה בשנים האחרונות. מתמונת המצב שערכה דן אנד ברדסטריט עולה בדומה לענפים רבים במשק, ענף הנדל"ן חווה בימים אלה טלטלה עצומה, אולי הקשה ביותר בתולדותיו. התחום, שסבל מתנאי פתיחה קשים יחסית, נאלץ להתמודד עם הידרדרות בחזיתות שונות המקשות על התאוששות.
בדומה לענפים אחרים במשק, כבר מתחילת הלחימה ענף הנדל"ן נאלץ להתמודד עם השבתה כמעט מוחלטת. בשל אי הבהירות הביטחונית הוחלט על הפסקת העבודה באתרים – בעיקר בשל סוגיות כמו מיגון עובדים, בטיחות בזמן ירי, וכן מחסור בפועלים שאחוז ניכר מהם מגיע משטחי הרשות הפלסטינית. כך, בשבועיים הראשונים למלחמת חרבות ברזל, הפעילות צנחה בכ-80%. ככל שהתמונה התבהרה, פיקוד העורף איפשר חזרה לפעילות בהתאם למיקום גיאוגרפי תחת הגבלות.
כך, מרבית הרשויות המקומיות, בהן גם תל אביב, הנחו לפתוח מחדש את האתרים. עם זאת, בחלק מהרשויות העבודה עדיין מושבתת. אלו שנותרו סגורות הן בעיקר בקרב יישובים שנמצאים בקו הלחימה, אבל נכון למועד זה ישנן גם רשויות גדולות כגון רמת גן, גבעתיים, בת ים וראשון לציון (למעט באזור התעשייה ובמתחם ה-1,000) שנותרו סגורות. עקב כך, התאחדות הקבלנים וכמה חברות גדולות בענף (בהן 'דניה סיבוס', 'עץ השקד הנדסה' ו'אלקטרה בניה') עתרו לבית המשפט בעתירה מנהלית שמטרתה להורות מיידית על פתיחת האתרים, בטענה שהחלטת העיריות גורמת להן נזק בלתי הפיך.
סגירת אתרי הבנייה גורמת כבר היום לנזק עצום לקבלנים, שנאלצים לשאת בעלות השכירות של ציוד רב המושבת באתרים, עלויות מימון יקרות ותקורות. במקרים של פרויקטים מסוג "פינוי בינוי", היזמים גם ממשיכים לשאת בעלות השכירות לדיירים המפונים. סגירת האתרים תוביל גם בהכרח לאיחורים במסירת הדירות ונזקים לרוכשי הדירות.
יו"ש, מולדובה או הודו?
כפועל יוצא מהמציאות הביטחונית, עובדים מהרשות הפלסטינים אינם מורשים להיכנס לאתרי העבודה בישראל. אלא שחלקם בכוח העבודה בענף הבנייה גדול למדי: עד לפני המלחמה היו בענף הבנייה כ-85 אלף עובדים מיהודה ושומרון ועוד כ – 20 אלף עובדים מעזה, לעומת כ- 15 אלף עובדים זרים. ייתכן שהיקף העובדים הפלסטיניים אף גדול יותר, מכיוון שישנם ככל הנראה לפחות עוד כ- 15 אלף שב"חים (שוהים בלתי חוקיים) פלסטיניים המועסקים באופן בלתי חוקי בענף. נכון למועד זה דווח שכ-3,000 עובדים זרים סה"כ עזבו את הארץ, וכן דווח על מספר עובדים זרים שנרצחו (רובם ממוצא תאילנדי שעסקו בחקלאות בדרום).
כיום, בגלל הסגר, כל העובדים מיו"ש ומהרצועה אינם יכולים להגיע לעבודה. מעבר לכך, עובדים רבים בענף הבניה הם אזרחים ערבים אזרחי ישראל, וגם הם בחלק מהמקרים לא יכולים להגיע לאתרים, בשל חשש שמביע הציבור.
עקב כך, קיימת דרישה מצד הקבלנים להגדיל משמעותית של מכסת העובדים הזרים. מכסת העובדים הזרים, עוד טרם המלחמה, עמדה על 30 אלף עובדים, כלומר יש עוד מקום לעובדים תחת המכסה הקיימת. הדרישה היא להכפיל את המכסה הקיימת, ואף יותר. לכאורה גם הכפלה לא תמלא את החוסר, אך על פי גורמים בענף, עובד זר בענף הבנייה מספק תפוקה גדולה יותר ב- 40%, ולכן גם פחות עובדים זרים מאלו המגיעים משטחי הרשות הפלסטינית ומעזה יוכלו לבצע את העבודה הנדרשת, ואף יותר.
"בישראל כ-2.85 מיליון דירות למגורים, ומתוכן כ- 1.6 מיליון ללא ממ"ד, כלומר רק כ-44% מהדירות ממוגנות. היום כבר ברור שנושא מיגון הדירות הוא בעל חשיבות לאומית, מצריך תכנון וחשיבה ואסטרטגיה לטווח ארוך"
מרבית העובדים הזרים בתחום כיום מגיעים מסין וממולדובה. הדרישה של הקבלנים כעת היא אישור מידי לפועלים שכבר עבדו בארץ בעבר והוויזה שלהם פגה והארכה אוטומטית של הוויזות לעובדים הקיימים שנמצאים בארץ, במקביל להגדלת המכסות. בנוסף, כיום מתנהל מו"מ להסכם בילטרלי מול הודו, אשר נמצא בעבודה מתקדמת של משרד החוץ וככל הנראה ייחתם במהרה. עם זאת יש לקחת בחשבון שעובדים בתחום הנדל"ן מגיעים לארץ בהליך מסודר דרך תאגידים בעלי רישיון ספציפי ואחרי שעברו הכשרה לעבודה, כלומר ייקח עוד זמן עד שנראה פועלים מהודו באתרי הבנייה בפועל. ישנם גם גורמים בענף שמטילים ספק לגביי המקצועיות של ההודים, ביחס לעובדים הסינים והמולדבים.
אלא שלסוגיה זו יש גם השלכות בכל הקשור לעלות ההעסקה. עובד זר הוא אמנם יעיל יותר מבחינת תפוקה, אך עלות העסקתו עשויה להגיע לכדי פי שלושה מעלותו של עובד פלסטיני, ולייקר מאד את תשומות הבנייה. כ- 40% מתשומות הבניה הן עלויות כוח אדם והמשמעות עבור הקבלנים היא ברורה, חלקם כבר עכשיו מביעים חשש מפני עלייה משמעותית בתשומות הבנייה.
מתווה ההקלות והפיצויים המתגבש
עקב המצב הביטחוני החליטה הממשלה להאריך את תוקפם של אישורים רגולטוריים שונים ולדחות מועדי תשלום בענף הבניה על מנת להקל על העסקים בענף בשעה קשה זו. כמו כן, מנהל התכנון פנה לוועדות המקומיות בבקשה שיפעילו את סמכותן ויאשרו קבלת טופס 4 באופן מזורז, גם אם לא הושלמו עדיין כל תנאי ההיתר, אם המבנה ראוי לשימוש גם לפני השלמת התנאים, בשל הצורך הדחוף באכלוס מבנים חדשים הכוללים ממ"דים תקניים שיתנו מענה לאזרחים שבתיהם נפגעו בלחימה, או לאזרחים שמתגוררים כיום במבנים שאין בהם ממ"ד תקני. מהלך זה יאפשר הזרמה מיידית של כ- 30-40 אלף דירות ממוגנות לשוק. עם זאת, ישנם גם היבטים בטיחותיים שעל ועדות התכנון ומהנדסי הרשויות לבחון לפני מתן טופס 4, וצריך להתחשב גם בשיקולים אלה.
לעניין הממד"ים, הרי שבניגוד לשאר הענף, קבלנים העוסקים בבנייתם מוצפים כרגע בהזמנות עבודה. על פי הערכות שונות, בישראל כ-2.85 מיליון דירות למגורים, ומתוכן כ- 1.6 מיליון ללא ממ"ד, כלומר רק כ-44% מהדירות ממוגנות. היום כבר ברור שנושא מיגון הדירות הוא בעל חשיבות לאומית, מצריך תכנון וחשיבה ואסטרטגיה לטווח ארוך. בתל אביב לדוגמה, בבניינים רבים אין ממ"ד תקני. דירות רבות בבניינים אלה הן של יורשים או משקיעים. הדירות מושכרות לצעירים, הביקוש גדול מאד ואין אינטרס לבעל הדירה להיכנס לעליות הכספיות שבהתקנת ממ"ד. מחירו של ממ"ד כיום מוערך בכ- 200-150 אלף שקל, והתקן קובע שעליו להיות עמיד בפני פגיעות הדף ורסיסים בלבד. כלומר, הוא אינו ממוגן מפני ירייה של רובה. בנוסף, לפי התקן הממ"דים נבנים ללא יכולת נעילה מבפנים, בשל החשש כי נעילה כזו תקשה על חילוץ אם השוהים בממ"ד אינם יכולים לפתוח אותו. בשלב זה אין פתרון לבעיית הנעילה מבפנים של המבנים, והציבור פונה לפתרונות "מאולתרים" כמו נעילת הממ"ד באמצעות בולי עץ, שעלולים לסכן את השוהים בממ"ד. כפי שנמסר לנו מגורמים בענף, מיגון ממ"ד כך שיהיה ממוגן מפגיעות ירי יכול לשלש את מחירו. אלה נושאים שבוודאי יצטרכו להילקח בחשבון במיגון מבנים בעתיד.
לצד המערכות הממשלתיות, גם המערכת הבנקאית מבינה את גודל האירוע ומפגינה גמישות בהתנהלות מול העוסקים בענף. על פי מתווה שגיבש הפיקוח על הבנקים, לעסקים ומשקי בית שנמצאים בטווח של 0-30 ק"מ מהרצועה, אזרחים שפונו מביתם ע"י גורם מדינתי רשמי, שגויסו למילואים בצו 8, או שהם בעלי קרבה להרוגי מלחמה או לחטופים או לנעדרים תינתן דחיית תשלומים על ההלוואה ב-3 חודשים הקרובים, ללא חיוב בריבית ועמלות כלל. לעסקים שמחוץ לטווח תינתן אפשרות לדחות את ההלוואות למשך 3 חודשים, כשהתשלומים הנדחים יישאו ריבית, כלומר הקלה תזרימית בלבד. אנחנו רואים היום בנקים מסחריים רבים שפועלים על פי המתווה ואף הגדילו את משך הדחייה מעבר ל – 3 החודשים.
"את ההרס הרב שזרעו המחבלים בדרום ואת נזקי המלחמה מישהו יצטרך לשקם ולבנות – וזה יהיה ענף הנדל"ן הישראלי. בדן אנד ברדסטריט צופים כי הביקושים העתידיים, בין היתר לשיקום מבנים ותשתיות שנפגעו במלחמה, עשויים דווקא להיטיב עם הענף בטווח הארוך יותר"
לעניין פיצויים הקשורים לשכר עובדים - לחברות בענף הבניה יש עובדים רבים, להם צריך לשלם משכורות בזמן. המשכורות מהוות חלק נכבד מההוצאות הקבועות של החברות. כאשר האתרים מושבתים והיזמים עוצרים תשלומים, קבלני הביצוע אינם עובדים אבל ממשיכים לשלם משכורות לעובדים. עובדים רבים בתקופה הזאת גם לא יכולים לעבוד, כי יש להם ילדים ללא מסגרות או שגויסו למילואים וגם זה מצריך מתן פיצוי למעסיקים. נטל המשכורות, כאשר אין הכנסה מצד שני, עלול להוביל לקריסה של קבלנים, ולתגובת שרשרת שתפגע ביציבות המשק כולו. לכן, בעת הזו על המדינה להגדיר תוכנית ברורה בקשר למדיניות הפיצוי בגין העובדים השכירים.
מתווה החל"ת, שהופעל בתקופת הקורונה, אינו אידיאלי לדעת גורמים רבים בענף. ראשית, מודל החל"ת מנתק את העובד מהמעסיק, וכפי שראינו בקורונה, המעסיקים מתקשים לגייס את כוח האדם בחזרה. חלק מהעובדים יחליפו בתקופה הזאת מעסיקים, חלק אחר לא ימהר לחזור עדיין לעבודה במידה ויוכל להרשות זאת לעצמו. שנית, מודל החל"ת יצר אבטלה גדולה ו"כלכלה שחורה" שהתפתחה בתקופת הקורונה, ורצוי מבחינת המדינה להימנע מסיטואציה כזאת כעת, על אחת כמה וכמה נוכח הכספים הגדולים שיצטרכו להיכנס לקופת המדינה כדי לשקם את המדינה אחרי המלחמה. לכן רצוי להערכתנו מתווה גמיש שמשאיר את המשק פעיל, זה נכון גם עבור הכלכלה וגם עבור הצלחתה של המערכה הצבאית, שככל הנראה תהיה ארוכה ולא ניתן יהיה לנהל אותה אם היא לא תתנהל לצד "שגרת מלחמה", כלומר משק פעיל ויצרני לצד הלחימה. זה לא יתאפשר במידה והעורף יהיה מושבת. להערכתנו ישנה עדיפות ליישום של מודל גמיש לשיפוי מעסיקים בגין שכר העובדים שעבודתם מתייתרת לאור המלחמה, תוך שמירה על יחסי עובד-מעביד. הפיצוי צריך להיות כזה שיתמרץ את העסקים לשמור על העובדים ולהמשיך לפעול, אחרת למעסיקים לא תהיה ברירה אלא להוציא את העובדים לחל"ת, ואז התשלומים יחולו על הביטוח הלאומי, והמשק יושבת. ב 19 באוקטובר פרסם משרד האוצר מתווה פיצויים, שהסתכם ב 4.5 מיליארד ש"ח.
המתווה היה חלקי ולא ענה לדעת מבקריו על כלל הצרכים של המשק. מנגד, הוצג המתווה של משרד הכלכלה, שכונה "מתווה ברקת", שהציג פתרונות למצוקה, לרבות הפעלתו של מודל עבודה גמיש והשתתפות גדולה יותר של המדינה בהוצאות השכר. ב 30 באוקטובר הוצג מתווה חדש ע"י המשרד האוצר, בהיקף של כ- 8 מיליארד ש"ח. על פי המתווה החדש, שיעור השתתפות המדינה בהוצאות שכר של עובדים שלא יוצאו לחל"ת יעמוד על 75% (במקום 60% במתווה הקודם). בנוסף, המדינה תעניק מענקי המשכיות עסקית, לעסקים עם מחזור שנתי של עד 400 מיליון ש"ח, שיוכיחו ירידה במחזור של 25% בחודש אוקטובר הכולל, מלבד ההשתתפות בשכר גם השתתפות בהוצאות קבועות, על פי מידת הפגיעה, עד לתקרה של 22%. המתווה החדש יכלול החזר מלא של הוצאות ופיצוי מלא לירידה במחזורים לכל הישובים הרחוקים עד 20 ק"מ מרצועת עזה, כולל אופקים, בניגוד למתווה הישן שכלל יישובים במרחק 0-7 ק"מ בלבד. עסקים עם מחזור של מעל ל-400 מיליון שקלים הוחרגו ממתווה הפיצויים נכון למועד זה.
מהרס לצמיחה
על אף כל אלה, את ההרס הרב שזרעו המחבלים בדרום ואת נזקי המלחמה מישהו יצטרך לשקם ולבנות – וזה יהיה ענף הנדל"ן הישראלי. בדן אנד ברדסטירט צופים כי הביקושים העתידיים, בין היתר לשיקום מבנים ותשתיות שנפגעו במלחמה, עשויים דווקא להיטיב עם הענף בטווח הארוך יותר. אזור הדרום, שהתאפיין בביקוש גבוה לפני המלחמה, יספוג ככל הנראה ירידה חדה בביקושים, אך הדבר תלוי גם בתוצאות המלחמה. ככל וההכרעה תהיה משמעותית והחמאס יובס, כך הפגיעה בביקוש לנדל"ן בדרום תהיה קטנה יותר. נושא מיגון הדירות בישראל יהיה להערכתנו בראש סדר העדיפויות הציבורי
בסוף המלחמה, ויספק עבודה רבה לקבלנים בישראל. המלחמה הבליטה את הרוח הישראלית, הציבור התאחד ומגלה סולידריות והגאווה הלאומית בשיאה. במקביל בעולם האנטישמיות מרימה את ראשה. אנו עדים לגילויי אנטישמיות בכל רחבי העולם, אזרחים במדינות מערב אירופה (גרמניה וצרפת לדוגמה) מדווחים על חששות כבדים, ברוסיה ראינו את המצור על מטוס שנחשד שיש בו ישראלים, ולצערנו יש עוד דוגמאות רבות. לא מן הנמנע שדווקא המלחמה תגרום בסופו של דבר לגל עלייה לישראל, או אולי לחזרתם של המשקיעים הזרים לשוק הנדל"ן הישראלי (זה יקרה בעיקר עם נראה ירידה במס הרכישה), וזה עשוי להיטיב עם ענף הנדל"ן בסוף המלחמה.