מחירי הדיור בישראל הם כבר הרבה מעבר למספר או לסכום. בשנים האחרונות הם כבר הפכו לסמל שמבטא את יוקר המחייה, את הקושי הכלכלי שרבים מאתנו מתמודדים עמו בדרך לדירה ואת המשכנתא הגדולה שמחכה ממש מעבר לפינה. לכן, לא מפתיע שגם החלטות הריבית של בנק ישראל הפכו הודעה לקונית לאירוע של ממש, כשמדי חודש וחצי רבים מאתנו מנסים להבין איך היא תשפיע על ההחזר החודשי הבא שלהם.
אבל מחירי הדיור מציירים רק חלק מהתמונה של שוק הנדל"ן. הנדל"ן המסחרי בישראל הוא שוק שאולי מקבל הרבה פחות תשומת לב, אבל הוא חשוב וראוי לא פחות. לעיתים, עשויות להסתתר בו לא מעט הזדמנויות אך באותה נשימה חשוב להבין גם את צורת ההתנהלות שלו, הסיכונים והמאפיינים שלו. "שוק הנדל"ן המסחרי מצריך גישה שונה", מבהיר לירן סלע, מנכ"ל ובעלים של סלע השקעות ופיננסים". "נדל"ן פרטי הוא בעיקרו 'מוצר צריכה בסיסי' שמשמש גם להשקעה בעוד שנדל"ן מסחרי הוא קודם כל פלטפורמה עסקית שמייצרת תזרים מזומנים. לכן, משקיע בוחן את שני האפיקים הללו בכלים שונים לחלוטין ובהתאם לאסטרטגיה, פיזור סיכונים והשקעות אחרות שיש לו".
תנודתיות גבוהה
רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה והמוצר בדן אנד ברדסטריט מציין פרמטר מרכזי נוסף שחשוב להתייחס אליו. "עד לפרוץ משבר הקורונה, שוק הנדל"ן המסחרי בישראל התאפיין ביציבות יחסית וביכולת ניבוי גבוהה, תוך שהוא מספק תשואות עקביות ואטרקטיביות למשקיעים. מאז המשבר עבר השוק טלטלה מהותית. עיקר השינויים נובעים להערכתנו מהתפתחות מואצת של טכנולוגיות חדשות – כמו מחשוב ענן, אוטומציה מתקדמת ובעיקר - האפשרות לעבודה מהבית, שהוכחה כאפשרית ואף יעילה יותר במקרים רבים. העבודה ההיברידית שינתה את פני שוק הנדל"ן המסחרי בישראל ובפרט שוק המשרדים. מאז המגפה, ניכרת עלייה בביקוש למשרדים גמישים שמותאמים לסביבת עבודה מודרנית המשלבת בין עבודה מהבית לבין נוכחות פיזית. המעבר למודלים של עבודה היברידית מגביר את הביקוש לחללי עבודה גמישים, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב והרצליה פיתוח. חברות רבות מעדיפות חוזי שכירות קצרים ומרחבים משותפים, מה שמוביל לעלייה בביקוש למשרדים חכמים ומותאמים טכנולוגית".
אלא שלצד זאת חשוב גם לשים לב לתנודתיות שעשויה לצוץ בעקבות שינויים עסקיים. "בשונה מהשוק הפרטי שנהנה מביקוש קשיח ויציב יחסית במיוחד בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן המסחרי מושפע מתנודות עסקיות. בתקופות של מיתון חברות נוטות לצמצם שטחים ולכן הביקוש יורד. מצד שני, לא פעם כניסה השקעה או רכישה של נכס מסחרי עשויה להיות במחיר נמוך משמעותית. לדבריו, אם נכס פרטי (דירה) באזור המרכז נמכר בסדר גודל של 30 אלף שקל למטר, הרי שנכס מסחרי כמו משרד עשוי להיות נמוך בחצי ולהסתכם ב10-15 אלף שקל למטר בלבד".
פערים בתשואות
המחיר אינו הפרמטר היחיד שמבדיל בין נדל"ן פרטי למסחרי. הפערים בתשואות בכל סוג השקעה עשויים להיות דרמטיים. לדברי סלע, תשואה של נכס פרטי למגורים מניב לרוב תשואה של 2.5%-4% בשנה לפני מס. לכך גם חשוב להוסיף הוצאות של מס רכישה במקרה של דירה להשקעה (8%), הון עצמי של 50% והוצאות נלוות הכרוכות ברכישה. לכן, דירת 4 חדרים בגודל בשטח של 100 מ"ר באזור המרכז שעלותה נאמדת ב-2.5 מיליון שקל תייצר הכנסה של 6,000-7,000 שקל. השקעה בנכנס מסחרי בשטח זהה, תעלה כמחצית ממנו ותעניק סכום דומה. בתשואות זה פערים גדולים וזה עשוי להגיע גם לפי שלושה בהשוואה לנכס פרטי".
"אי-הוודאות עשויה להשפיע"
אולם בדומה לכל השקעה, גם חשיפה לנדל"ן מסחרי מגיעה עם מאפיינים ייחודיים. "מצד אחד שכירות של נכס מתבצעת לרוב לטווחים ארוכים יותר של 5-15 שנה, ולכן מעניקה יציבות מסוימת בשונה מתחלופה גבוהה בעת השכרת דירה פרטי. אלא בעת רכישת נדל"ן מסחרי, הרוכש מקבל נכס "נקי" – כלומר ללא ריהוט, גימורים והתאמות שהוא נדרש לבצע בהתאם לדרישות השוכר. לכן, השקעה זו מתווספת לעלות הנכס עצמו ונעה לרוב בין 3,000-4,000 שקל למ"ר. יתרונות נוספים שמגיעים בעת ההשקעה בנדל"ן מסחרי היא יכולת פינוי מהירה וקלה בהרבה לעומת דירת מגורים וכן הכרה בהוצאות מיסוי – סעיף שעשוי להיות משמעותי במיוחד", מסביר סלע.
אלפרן אף מזכיר כי "אי אפשר לנתק את שוק הנדל"ן המסחרי מהמשק כולו. המשך מלחמת "חרבות ברזל" יוצרת אי-ודאות כלכלית, ועשויה להאט את הצמיחה הכלכלית, לפגוע בצריכה הפרטית ולצמצם פעילות עסקית, ובכך להוריד את הביקוש גם למסחר. כמו כן הריבית בישראל עדיין גבוהה, מה שפוגע בכדאיות לרכישת משרדים ונכסים מסחריים. מגמת העבודה מהבית פגעה בביקוש למשרדים. להערכתנו נראה המשך צמיחה בשוק הנדל"ן המסחרי, במיוחד בתחומים של משרדים גמישים ומרכזים לוגיסטיים ודאטה סנטרים. עם זאת, המשקיעים צריכים להיות מודעים לאתגרים הכלכליים והביטחוניים ולהתאים את אסטרטגיות ההשקעה בהתאם".