השנה האחרונה היתה שנת השיא של ההתחדשות העירונית. על אף האתגרים הרבים - המלחמה, משבר כוח האדם בענף הבנייה, סביבת הריבית הגבוהה והמשבר המתמשך בענף הנדל"ן - התחום המשיך לצמוח ביתר שאת, לצאת מגבולות המרכז גם אל הפריפריה ולתפוס מקום מרכזי בעולם הנדל"ן הישראלי. את המגמה הזאת מניעים בעיקר היזמים החזקים: בעוד אלו הפגינו חוסן ויציבות וסיימו את 2024 עם נתונים מרשימים, כל חברה שלישית בענף נמצאת בסכנת קריסה. דן אנד ברדסטריט חשפה הערב (שלישי) את דירוג Duns 100 של יזמי ההתחדשות העירונית המובילים לשנת 2025. הדירוג נחשף בערב הגאלה היוקרתי Urban Leaders, בהשתתפות בכירי הענף.
השנה הקרובה תהיה שנת מפתח עבור ענף ההתחדשות העירונית. לפי סקירה של דן אנד ברדסטריט שפורסמה לצד הדירוג, הענף צפוי לתפוס השנה את הבכורה ולהפוך לתחום הראשי בענף הנדל"ן. לצד זאת, 2025 צפויה להיות השנה שבה היזמים החזקים יקבעו את מעמדם בשוק, בעוד האחרים יתמודדו עם אתגרים רציניים.
תקציר הדירוג
דירוג יזמי ההתחדשות העירונית של Duns 100 מחולק לשלוש קבוצות בתחום פינוי-בינוי ולארבע קבוצות בתחום תמ"א 38, כשהיזמיות עם הציון הגבוה ביותר נכנסות לקטגוריית Dun'stars. סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי סדר הא"ב. לצד אלו, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים ב-14 ערים מובילות: אשדוד, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב.
בתחום פינוי-בינוי
Dun'stars: אאורה, אזורים, אפריקה התחדשות עירונית, אשטרום מגורים יזמות, החברה להתחדשות עירונית, י.ח. דמרי, ענב, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י. , קבוצת גבאי, קבוצת יובלים, קבוצת תדהר, קרסו נדל"ן, רוטשטיין נדל"ן.
החברות המובילות: איי סי אר, אפיק הירדן ייזום, אשלי לירן ושות', בוני התיכון, הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מטרופוליס יזמות אורבנית, מעוז דניאל, מצלאוי, קבוצת אקרו, קבוצת ב.ס.ר, קרדן נדל"ן ייזום ופיתוח.
בתחום תמ"א 38
Dun'stars: אנשי העיר, אקו סיטי, אשטרום מגורים יזמות, בית וגג יזמות ונדל"ן, צ.פ. חברה לבנין, קבוצת גבאי, קטה גרופ (Kata Group), קידר מבנים, קרסו נדל"ן, רם מוגרבי ארדיטי, שיכון ובינוי.
החברות המובילות: אב-גד החזקות, אופק החזקות, איוויב נדל"ן, אנגלאינווסט התחדשות עירונית, אפריקה התחדשות עירונית, גרופית, יעז יזמות ובניה, ישראמיש השקעות, מטרופוליס יזמות אורבנית, צליח-רוטשילד, קבוצת אלמי, קבוצת אקרו, קבוצת יושפה, קופמן יזמות ובנייה, קטה יזמות בניה והשקעות 2002, קן התור הנדסה ובנין, קרינסקי גוטליב, רינובו, שלום את נתן.
מתודולוגיה
לדירוג נבחנו השנה מאות חברות. דרישת הסף הראשונית לכניסה לדירוג היא איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת. זו נבדקת באמצעות ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט. סיכון החברה נבדק ובתוך זה ותק, מבנה בעלות הכולל חברות שלובות/ קשורות, תקינות חשבונות בנק של החברה, תביעות בהן החברה הייתה/ עודנה מעורבת ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה.
במסגרת ההליך, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה נכון לסוף 2024, ואמינות המידע נבדקה בין היתר דרך אסמכתאות לפרויקטים שהעבירו החברות. החברות דורגו במודל משוקלל, כשכל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, ומשקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/ שנבנו). ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג (2019-2023), ובפינוי בינוי, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה.
סיכון מוגבר, יותר שיתופי פעולה
במהלך 2024 הונפקו היתרים ליותר מ-30 אלף יחידות דיור בפרויקטי התחדשות עירונית - שיא חסר תקדים בענף, המהווה כ-40% מכלל הדירות החדשות שקיבלו היתר בנייה השנה. במקביל, החלו להיבנות 14,312 יחידות דיור בהתחדשות עירונית מתוך סך של כ-65.5 אלף דירות שהחלו בבנייה בכלל המדינה - כ-30% מכלל התחלות הבנייה ב-2024. המשמעות היא שיותר מחמישית מהבנייה החדשה בארץ התבססה השנה על פרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38.
אחת המגמות הבולטות השנה הייתה התרחבות פעילות היזמים אל מחוץ לגוש דן. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמה דגש מיוחד על עידוד מיזמים בערים פריפריאליות, ואף קידמה תכניות רחבות היקף בבית שאן, ירוחם, עפולה ויישובים נוספים במטרה לשדרג את איכות הדיור ולמשוך אוכלוסיות חדשות. יותר מ-17 אלף יחידות דיור נמצאות כבר בשלבי תכנון מפורט בערים המאופיינות בסיכון סיסמי גבוה בצפון ובדרום (כגון קריית שמונה, צפת, טבריה ושדרות), אף שהכדאיות הכלכלית בהן נמוכה ותלויה בסבסוד ממשלתי ליזמים. כלומר - היזמים החלו לזהות פוטנציאל צמיחה גם מחוץ למרכז הארץ.
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. הסביבה העסקית המורכבת הביאה לשיתופי פעולה מואצים, כשיזמים בינוניים וקטנים רבים שמצאו עצמם בלחצי מימון ותזרים בחרו השנה לחבור לחברות גדולות ויציבות יותר כדי להוציא לפועל פרויקטים משותפים. בחלק מהמקרים, יזמים מקומיים פנו לשיתוף פעולה עם חברות נדל”ן גדולות יותר, כדי למנוע קריסה של פרויקט שהתקשו לקדם לבד. מנגד, חברות גדולות ניצלו את ההזדמנות להתרחב ורכשו פרויקטים מבעליהן המקוריים או נכנסו כשותפות, לעיתים תוך תזרים הון חדש ויצירת מבנה מימון יציב יותר. כתוצאה מכך פרויקטים רבים מתרכזים כעת בידי קואליציות יזמיות חזקות יותר. מגמה זו תרמה ליציבות יחסית בענף בתקופה תנודתית, אך גם מעלה סוגיות של ריכוזיות ואופן חלוקת הרווחים בין השותפים.
"הנתונים מדברים בעצמם - מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל כבר כאן", אומרת שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט. "הדירוג שלנו חושף את הפער העצום בין היזמים המובילים לשאר השוק - בעוד שכל חברה שלישית בענף נמצאת בסכנת קריסה, החברות המדורגות הן אלו שלא רק שורדות אלא מובילות את המהפכה. העובדה שהענף ממשיך לצמוח למרות ריבית גבוהה, מלחמה ומשבר כלכלי מוכיחה את הצורך האמיתי והבלתי נמנע בהתחדשות עירונית. המסר שלנו ברור: 2025 תהיה שנת מפתח בה יזמים בעלי חוסן ויכולת הסתגלות יבססו את מעמדם בשוק, בעוד אחרים יתמודד עם אתגרים משמעותיים בתנאי השוק המשתנים. בתקופה כזו, האחריות שלנו כגוף מדרג היא כפולה - גם לשקף נאמנה את המציאות, וגם לזהות מי יוכל להמשיך להוביל קדימה".
המרכז עדיין מוביל, אך הפוטנציאל בפריפריה גדל
הדומיננטיות האזורית בהתחדשות העירונית בשנת 2024 נטתה בבירור לטובת מרכז הארץ. אזור גוש דן המשיך להוביל בהיקפי הפרויקטים: תל אביב-יפו ניצבה במקום הראשון בארץ הן במספר יחידות הדיור החדשות בהתחדשות עירונית והן בשיעורן מכלל הבנייה בעיר. ירושלים בלטה גם היא אך בתמונה מעורבת. מצד אחד, ירושלים היא העיר השנייה בארץ בהיקף האבסולוטי של בנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2024.
ירושלים בלטה גם היא אך בתמונה מעורבת. מצד אחד, ירושלים היא העיר השנייה בארץ בהיקף האבסולוטי של בנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2024. מצד שני, בשל הבנייה הנרחבת גם בשכונות חדשות בעיר, שיעור ההתחדשות מתוך כלל הבנייה בירושלים עמד רק על כ-25%.
אזור חיפה והצפון מציג תמונה מעורבת. בעיר חיפה עצמה קודמו כמה פרויקטי התחדשות, אך היקפם נמוך משמעותית בהשוואה לתל אביב או ירושלים- כמה מאות יחידות דיור חדשות בלבד בהתחדשות עירונית בכל השנה. אירועי השנה החולפת מתחילים לשנות תמונה זו: בסוף 2024 הופנו תקציבים ותשומת לב מיוחדת לערים שבהן הוכרזו וקודמו תכניות התחדשות במסגרת מאמצי השיקום. נראה שבעוד שב-2024 הפער בין הפריפריה הגיאוגרפית למרכז היה גדול, הזרקורים מופנים כעת דווקא ליישובים המרוחקים: שם טמון פוטנציאל חברתי-לאומי של התחדשות. הפער האזורי הזה הוא ממצא מרכזי של 2024 והוא צפוי לעמוד במוקד המאמצים ב-2025.
2025 מסתמנת כשנת מימוש והכרעה, היזמים נכנסים אליה עם צבר חסר תקדים של תוכניות מאושרות והיתרים, לצד תמיכה ממשלתית ונכונות ציבורית גבוהות לנושא. היזמים מצידם נערכים בזהירות: הם מצפים אמנם לסביבה תומכת יותר, אך גם מודעים היטב לכך שבענף הנדל״ן, במיוחד בהתחדשות עירונית, הדרך ממספרי שיא על הנייר ועד לאכלוס הדירות רצופה אתגרים. אם אכן תתממש התחזית, 2025 עשויה להיות שנת מפנה שבה ההתחדשות העירונית תהפוך ממנוע משני לענף הבנייה לקטר מרכזי בשוק הדיור הישראלי, עם תרומה משמעותית הן לכמות יחידות הדיור והן לחוסן העירוני של ישראל.