העלאות הריבית המהירות בחצי השנה האחרונה משפיעות מן הסתם על כולנו, כצרכנים פיננסיים. הריבית במשק הישראלי, שעמדה על 0.1% בלבד בסוף פברואר, נמצאת כיום כבר ב-2%, לאחר ארבע העלאות ריבית רצופות של בנק ישראל. האחרונה שבהן, בחודש שעבר, הייתה גם האגרסיבית ביותר עד כה: 0.75% למעלה, בפעימה אחת.
רצף העלאות הריבית, כך נראה, עדיין רחוק מסיומו. לפי הערכות שפרסמו השבוע על ידי גיל בפמן, הכלכלן הראשי של לאומי, ודודי רזניק, אסטרטג ריביות בלאומי שוקי הון, ריבית בנק ישראל צפויה לטפס עד ל-3.25% בתחילת 2023. איך העלאה רציפה וכה מהירה בריבית, בקצב של יותר מ-3% בשנה, תשפיע על הכסף שלנו בכל הנוגע להשקעות בשוק ההון, שוק הדיור והתמודדות עם ההלוואה הגדולה ביותר של רבים מאיתנו - המשכנתא? שלושה מומחים נשאלו – וענו.
מה לעשות עם תיק ההשקעות?
"צריך לזכור שגם כאשר הריביות במשק היו מאוד נמוכות, הישראלים השאירו המון כסף, משהו כמו 1.4 טריליון שקל, בפיקדונות בבנקים", אומר טדי לין, מנכ"ל בית ההשקעות גלובלנט (GlobalNet). "עכשיו, לאחר שהבנקים החלו להציע 2%-2.5% בריבית הפיקדונות, ההחלטה הקלה מבחינת רבים תהיה להשאיר את הכסף שם".
קלה? אין ספק. נכונה? לא בהכרח. צפי ריבית של 3.25% בתחילת 2023 מאותת כי המתפתים לפיקדונות הבנקים עלולים להפסיד כסף, גם אם פחות כסף מהשארת השטרות מתחת למזרן או הבלטה.
"נכון", מסכים לין, "ומעבר לכך, כל השחקנים בשוק מבינים כיום שהעלייה של הריבית תהיה זמנית, משהו שיימשך שנה וחצי עד שנתיים ואז יתחיל לרדת. במצב הזה, חבל לשים את הכסף בפיקדון, אלא אם אנחנו יודעים שנצטרך אותו בקרוב מאוד".
טדי לין|צילום: רמי זרנגר מה עם השקעה במניות?
שוק המניות, הנכסים הסחירים, נמצא כיום בתנודתיות גדולה מאוד. עדיף לא להכניס לשם עכשיו כסף שאתם צריכים או תצטרכו בקרוב. הנכסים הסחירים הם ממש לא אופציה כרגע, בגלל אי הוודאות הגדולה שיצרו העלאות הריבית. זה הזמן לחפש נכסים יותר סולידיים, שיעשו תשואה חד-ספרתית גבוהה, אבל יפחיתו באופן משמעותי את רמת הסיכון. נכון, התרגלנו אולי לתשואות של 15%-20% בשוק ההון, אבל זה פשוט לא יקרה בשנתיים הקרובות".
איפה מוצאים השקעות סולידיות כאלו?
"פחות בארץ, יותר בחו"ל. יש חברות שמשווקות נדל"ן ומצליחות להשיג תשואות שנתיות בסביבות 7%. המעבר לנכסים סולידיים הוא גם מה שעושים כיום המשקיעים המוסדיים".
אתה כולל בהגדרה "סולידיים" גם את אגרות החוב?
"לא, כי האג"ח סחירות. בשנתיים האחרונות האג"ח עשו בקושי 2% ובבוא המשבר הן ירדו לא פחות מהמניות. רמת הסיכון של האג"ח כיום הרבה יותר גבוהה מבעבר, ואין שום הצדקה כרגע להחזיק אג"ח בתיק ההשקעות. אלא אם כן זה אג"ח לפדיון, שבו אין משמעות לתנודתיות בדרך".
אתה ממליץ להתרחק מהשקעה ישירה במניות?
"השוק כיום תנודתי ביותר וצריך לזכור שרוב הציבור כבר מושקע במניות דרך קרנות הפנסיה, ביטוחי המנהלים, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות. לכן, אם יש לכם כסף פנוי נוסף, לא הייתי מכניס אותו כיום לשוק ההון, כי 80% מהכסף של המשקיע הממוצע כבר נמצא במניות. בדומה למשקיעים המוסדיים בשנים האחרונות, כדאי במצב הנוכחי להקטין הרכיב הסחיר בתיק (מניות ואג"ח) ולהשקיע יותר ויותר בנכסים אלטרנטיביים שנותנים תשואות קבועות לאורך זמן.
"אם בן אדם עבד קשה וחסך 400-300 אלף שקל, לא הייתי אומר לו עכשיו להכניס אותם לשוק ההון, כי הוא עלול להתעורר עוד שלושה-ארבעה חודשים ולהיות במינוס 10% על התיק. התקופה הנוכחית היא תקופה מטורללת בשוק, ובשלב זה מומלץ להפחית סיכונים".
מה לעשות עם שוק הדיור?
ירון שיפוני, מנכ"ל חברת מיאמי תל-אביב השקעות נדל"ן, יכול לספר איך נראים הדברים בשוק הדיור האמריקאי עצום הממדים, בסביבת ריבית מעט גבוהה מישראל (2.5%) ועם אינפלציה גבוהה הרבה יותר (8.52%).
"כולם כאן עסוקים לאחרונה בשאלה האם אנחנו מצויים בבועת דיור שתיכף הולכת להתפוצץ", אומר שיפוני. "להערכתי, גם אם יהיו ירידות מחירים בנדל"ן בארה"ב, ואנחנו כבר מתחילים לראות את זה, הירידות יהיו מתונות, לא יקרה כאן שום דמיון למה שקרה כאן במשבר הגדול ב-2008. הרגולציה כאן עשתה עבודה מאוד מאוד משמעותית בשנים האחרונות, ויודעת לשמור על השוק".
שיפוני מזכיר, כי בדומה למצב בישראל, מחירי הנדל"ן בארה"ב עלו וטיפסו ללא הפסקה בשנים האחרונות, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנמוכה, הכמעט אפסית. "הירידות שאנחנו רואים עכשיו אינן קיצוניות, לא משהו שמפיל אנשים. מהזווית שלי זה לאו דווקא דבר רע, החוכמה היא לדעת לבחור פרויקטים נכונים בסביבת ריבית גבוהה יותר".
ירון שיפוני|צילום: סמדר כפרי מה למשל?
"לצד הירידה הקלה במחירי הדיור בארה"ב, אנחנו רואים עלייה במחירי שכר הדירה. יש קורלציה בין שתי המגמות. לכן, אנחנו מכוונים היום לפרויקטים שבהם נוכל למצות את נושא שכר הדירה. אם בעסקאות קודמות חיפשנו בעיקר אקזיט מהיר, היום אנחנו מביאים שאם המחירים ימשיכו לרדת נוכל להשכיר את הדירות והבתים בפרויקטים שלנו, כך שהמשקיעים שלנו ייהנו משכר הדירה שכאמור עולה גם הוא. יזמים רבים בארה"ב מעלים כיום את שכר הדירה כדי לעשות תיקון לאינפלציה ולפצות את עצמם על העלייה הכללית בתשומות. עליית הריבית היא חדשות טובות למשכירי הדירות, ופחות טובות מן הסתם לשוכרים".
מה יקרה להערכתך בשוק הדיור הישראלי?
"השוק בארץ שונה מאוד מהשוק האמריקאי. בגלל גודל השוק בארה"ב, דברים שם יכולים לבוא לידי ביטוי בצורה הרבה יותר מהירה. בישראל אולי נראה התמתנות בעליות המחירים, אבל העליות יימשכו. יש עדיין מחסור מאוד גדול ביחידות דיור בארץ".
מבין המדינות בארה"ב, יש כאלו שמושפעות יותר מהעלאות הריבית והשינויים בשוק הדיור?
"בגדול, כולן מושפעות באותה מדה, אבל בקטן אפשר לומר שבמדינות 'הדמוקרטיות', כמו ניו-יורק וקליפורניה, החוקים נוטים יותר לטובתם של הדיירים והשוכרים. אנחנו ממקדים כיום את ההשקעות שלנו בעיקר במדינות 'רפובליקניות' כמו פלורידה וטקסס, שבהן תמיד ינסו לשמור על המשקיעים ועל בעלי הבתים".
בהקשר זה ניתן לציין כי שוק הנדל"ן בפלורידה נמצא היום בנקודת רתיחה ונחשב לאחד השווקים בהם נרשמות עליות המחירים הגבוהות ביותר. לפי אתר Zillow, מחיר בית חציוני בפלורידה עלה בשנה האחרונה בכ-32.8% והגיע עד לכ-402,837 דולר. במיאמי נרשמה, נכון לאמצע יולי 2022, עלייה של 39% במחירי השכירות של דירת חדר שינה אחד לעומת שנה שעברה, ו-43% במחיר של דירת שני חדרים, לרמה של 2,500 דולר ו-3,495 דולר בהתאמה.
מה החשיבות כיום של מיקום ההשקעה בנדל"ן?
"גדולה מאי פעם, כי אם קנית נכס באזור טוב והמחירים יורדים, עדיין תוכל ליהנות מהעלייה בביקוש למגורים בשכירות. מצד שני, באזורים ממש גרועים, מוכי אבטלה וקשיים אחרים, יותר שוכרים יפגרו בתשלומים או לא ישלמו. בנוסף לכך, מי שיש לו כיום מזומנים פנויים, בין אם הוא חברת להשקעות נדל"ן או משקיע פרטי, יכול לנצל את העיתוי הנוכחי לרכישת נכסים במחירי הזדמנות".
מה לעשות עם המשכנתא?
העלייה המהירה באינפלציה ובעקבותיה העלאות הריבית המהירות, מכניסות לסחרור גם את שוק המשכנתאות שבו מעורבים מאות אלפי ישראלים, שעדיין משלמים את תשלומי המשכנתא או שוקלים לקחת משכנתא.
"רוב הלקוחות שאני מכירה, עם משכנתא ממוצעת של כמיליון שקל, חווים כיום עלייה חודשית של כ-500 שקל בתשלומי המשכנתא", אומרת ימית אפריאט, יועצת משכנתאות ומתכננת פיננסית. עם זאת, אפריאט מכירה גם לקוחות שנאלצים לשלם 2,000 שקל יותר מקודם, בהתאם לגודל המשכנתא ומידת החשיפה שלהם לרכיבי הפריים והצמוד מדד במשכנתא.
אפריאט ממליצה להיזהר בימים אלה מלקיחת משכנתא עם תקופת "גרייס", שבמהלכה משולם מדי חודש רק רכיב הריבית ולא הקרן (ההלוואה עצמה). "בתקופת הגרייס, ההחזר של הפריים קופץ כמעט פי שניים. זה משפיע, למשל, על זוגות צעירים רבים שרכשו דירה במסגרת פרויקט 'מחיר למשתכן' והמשיכו לגור בשכירות. הם רצו להשתמש בגרייס כדי להקל על התזרים שלהם, אבל ברוב המקרים לא היו מודעים לסכנות".
רכיב הפריים הוא הסכנה העיקרית במשכנתאות כיום?
"לא. לדעתי, מחוץ לפריים מה שצריך מאוד להטריד עוד יותר את הלווים זה מדד המחירים לצרכן, שעלה מעבר לציפיות כ-5% ב-12 החודשים האחרונים. הבנקים משווקים חזק את המסלול צמוד המדד במשכנתאות, ולכן אני מעריכה שלקוחות שלא לקחו יועץ מקצועי חשופים למסלול הזה במידה גדולה יותר מאחרים. הבעיה במסלול הזה היא שהקרן בו תופחת, כלומר: החוב שלכם לבנק. וזה יותר חמור מעלייה של 500 שקל בהחזר החודשי. מי שלקח משכנתא במיליון שקל, עלול לגלות שהחוב שלו לבנק גדל ב-50 אלף שקל בשנה. זה מטורף וכמובן יבוא לידי ביטוי גם בהחזרים החודשיים, רק שייקח יותר זמן כי זה פרוס על פני עשרות שנים".
מה אפשר לעשות במצב הזה?
"כדאי לבדוק אם אתם יכולים למחזר את המשכנתא, לצאת מהצמדת המדד ולבדוק את האלטרנטיבה הלא צמודה. נכון, גם הריבית הלא צמודה התייקרה משמעותית, אבל צריך לבדוק האם מעבר אליה יחסוך לכם כסף בטווח הארוך, הבינוני והקצר. יש סבירות גדולה שכן ואז, גם אם מדובר בעלייה קטנה בהחזרים החודשיים, כדאי לעשות את זה.
אבל הריבית, לפי כל ההערכות, תעלה עוד - ואז תתחיל גם לרדת.
"נכון, אבל זה רלוונטי בעיקר לרכיב הפריים. כשהמדד יירד, הקרן שצברתם לא תרד, אלא אם כן יהיה כאן מדד שלילי - והסבירות לכך נמוכה מאוד. במשכנתאות שנלקחות עכשיו צריך לחשוב טוב האם כדאי בכלל להיות צמודים למדד, ובאילו מקרים. למעשה, הייתי ממליצה ללקוחות אפילו לנסות לפרוע את הרכיב הזה, אם יש להם כסף, כי אי אפשר לדעת כמה יעלה המדד".
ורכיב הפריים?
"לגבי הפריים, אין כל כך מה לעשות. אין סיכוי בעולם שאני אמליץ ללקוח שלי עכשיו להעביר ממסלול פריים לקבוע לא צמוד. אין כרגע אלטרנטיבה זולה יותר לפריים. מה, אם הלקוח משלם 3.2% כרגע בפריים, למה שיעבור לריבית לא צמודה של 5% וייתקע איתה גם כשהריבית תתחיל לרדת? הרי אז הוא כבר ישלם קנסות גבוהים על מחזור המשכנתא".
מה בנוגע לאנשים שמתלבטים עכשיו האם לקחת משכנתא?
"אם זו דירת מגורים לטווח ארוך, אני ממליצה כאמור להימנע ממסלול צמוד מדד. כמובן, חשוב להבין שההחזרים במסלול צמוד מדד הרבה יותר נמוכים מאשר במסלול הלא הצמוד ולרוכשי דירות שממש 'מתאבדים' על הנכס שלהם ומגיעים לקצה גבול יכולת ההחזר, לא יאשרו במקרים רבים את המסלול הקבוע לא צמוד, בגלל שהוא מקפיץ באופן משמעותי את ההחזרים החודשיים.
"בגדול, הייתי אומרת שמי שלא יכול לעמוד בשינוי של עד 1,000 שקלים בתשלומים החודשיים במשכנתא, שיקטין את סכום המשכנתא או שייחשב מסלול מחדש. אפשר לדוגמא, וזוגות צעירים רבים עושים את זה, להמשיך לגור בשכירות איפה שאתם מכירים ואוהבים, לקחת משכנתא ולקנות דירה להשקעה באזור פחות מבוקש, כשהשוכרים למעשה משלמים את החזרי המשכנתא החודשיים".
אין לראות באמור המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות או יעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מותאם לצרכיו המיוחדים של כל אדם.