היא הוקמה כשיכון לעולים חדשים בשנות ה-50 ובמשך עשרות שנים סבלה מתדמית של שכונה מוחלשת הסובלת מפשיעה, אלא שבשנים האחרונות שכונה ד' בבאר שבע הופכת לאחת השכונות המבוקשות בקרב משקיעי הנדל"ן בבאר שבע. "עם התרחבות קהילת הסטודנטים באזור, שכונה ד' הפכה בשנים האחרונות לחלק מהלב הפועם של באר שבע", מתאר תומר בוחבוט, זכיין אנגלו-סכסון בבאר שבע.
"בשכונה הוותיקה נפתחים כעת כל הזמן מסעדות, ברים ובתי קפה חדשים", הוא מסביר. "הפארקים הציבוריים בתהליכי שדרוג וכמובן שורה של פרויקטי התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים, כולם הופכים את השכונה למקום נחשק יותר. מרבית המתעניינים בשכונה כיום הם משקיעים הנהנים מהתשואה גבוהה יחסית בשכירות ובשנים האחרונות אנו מתחילים לראות הורים של סטודנטים שמשתכנעים להשקיע ולרכוש דירה בשכונה במקום לשלם עבור ילדיהם שכירות במשך שנות הלימודים".
יתכן שההאטה בשוק הנדל"ן דווקא עשויה להיטיב עם השכונה. "על אף ההאטה אני עדיין לא מזהה ירידת מחירים בשכונה", אומר בוחבוט. "המצב דווקא מגביר את הלחץ על המשקיעים לשפץ את הדירות או ללכת למהלכים של התחדשות עירונית, על מנת להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר". בכל זאת בוחבוט מודה כי משפחות צעירות עדיין לא מחפשות דירה בשכונה, אבל מאמין שכפי שמתרחש בשכונה ב' הסמוכה, עם ההתחדשות של השכונה המשפחות הצעירות יגיעו גם לשכונה ד' בעתיד.
לפני כחצי שנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום תוכנית פינוי בינוי עבור שכונה ד', שהינה מהתוכניות הגדולות אי פעם מחוץ למרכז הארץ. הפרויקט החדש יוקם במרכז אורן שסמוך לכניסה לעיר, ישתרע על פני 32 דונם ויכלול 18 מבני מגורים בין 10 עד 30 קומות. 641 יחידות דיור חדשות יחליפו 42 יחידות דיור בלבד המצויות בשטח כיום. התוכנית כוללת גם את הריסת בית הקולנוע המיתולוגי "קולנוע אורן", שזכה לפופולריות רבה בשנות ה-70 וה-80 אך כיום עומד נטוש. פרויקט הפינוי בינוי כולל עירוב שימושים כך שבקומת הקרקע שלו יוקם מרכז מסחר ותעסוקה חדש.
על פי הנתונים של חברת פרופדו, שמשתמשת באלגוריתמים חכמים וכלי בינה מלאכותית לחיזוי תמורות בשוק הנדל"ן, צפויה עליה של יותר מ-40% במחירי הדירות בשכונה בעשור הקרוב. החברה מעריכה כי אף שהשכונה צמחה משמעותית בשנים האחרונות, באזורים רבים בשכונה עדיין צפויה עליית מחירים משמעותית. עלייה זו צפויה להתרחש בטווח הארוך, שכן לפי שעה נוכח האטת שוק הנדל"ן בישראל בכלל גם רמות המחירים בשכונה נבלמו.
"פעם פחדתי להסתובב כאן לבד, היום מרוב ביקוש יש מצוקת חניה"
מימי ילדותה בבאר שבע זוכרת מורן טביב זדה, שף פטיסרי ושוקוליטיירית, את מרכז הנגב הוותיק שהינו מבנה ברוטליסטי מרשים בקצה שכונה ד', כמקום בו הזמן קפא. לפני פחות מ-3 שנים אוכלס בצמוד למרכז הנגב פרויקט "הבלוק" וקומת הקרקע שלו הפכה למרכז מסחרי שוקק, בו פתחה טביב זדה את ונדיטוריית הבוטיק הצרפתית טרה ז'ולי. "המקום הזה מעלה בי זכרונות מילדות נשכחת", היא מתארת, "היכן שעומדת היום טרה ז'ולי, היה בעבר חניון פתוח לבאי המרכז הרפואי סורוקה".
"בתחילת שנות ה-2000 החל השינוי", נזכרת טביב זדה. "אוכלוסיית הסטודנטים בשכונה גדלה והתבססה בשכונה ד' קהילת סטודנטים. בקצה של מרכז הנגב נפתח באותם ימים הבר הראשון באזור וזה הפך להיות מקום שכל הסטודנטים עוברים בו. הקמת הבלוק הייתה המשך טבעי של השינויים והוסיפה למקום תחושה חדשנית של מעין חופשה בחוץ לארץ. לא חיפשתי מקום בשכונה ד' דווקא, אבל כשהגעתי לכאן ועלו בי זכרונות הילדות מהשכונה לצד התרשמות מההתחדשות המדהימה, הרגשתי שהמקום בחר אותי".
לא רק המבנים בשכונה ד' מתחדשים, אלא גם הרכב האוכלוסיה והאווירה בה. "ישנה עדיין אוכלוסיה וותיקה גדולה וכמובן קהילת סטודנטים, אבל יותר ויותר משפחות צעירות באר-שבעיות קונות כאן דירות", מספרת טביב זדה, "אותן משפחות מחדשות את הדירות, מתוך הבנה שמיקומה המרכזי של השכונה והשינוי שהיא עוברת יהפכו אותו למקום אטרקטיבי להכות שורש. פעם היה מפחיד להסתובב לבד בתור אישה בלילה בשכונה ד', היום כבר הרבה פחות. בייחוד באזור המרכזי שטרה ז'ולי נמצאת בו לצד האוניברסיטה וסורוקה הביקוש היום כה גדול שיש מצוקת חנייה. אני מקווה שהשכונה תמשיך להתחדש כמקום שנעים לגור בו".
דירת שני חדרים בפחות מ-700 אלף שקל
התעניינות המשקיעים בשכונה ד' נובעת מהתחזית להתחדשות עירונית לצד מחירי הדיור בה, שעדיין נמוכים אפילו ביחס לממוצע בבאר שבע. מחיר דירת 2 חדרים במצב שמור שנבנתה ברחוב אברהם אבינו בשכונה בין שנות ה-70 לשנות ה-90 עומד כיום על כ-630 אלף שקלים בלבד. עבור דירת 3 חדרים בקומת קרקע ברחוב סנהדרין למשל יצטרכו הרוכשים לשלם כ-894 אלף שקלים ומחירן של דירות 4 חדרים באזור כבר נע בין 1.1-1.2 מיליון ש"ח.
פלג דודוביץ, מנכ"ל פרופדו, מעריך כי ההאטה בשוק הנדל"ן פוגעת באופן חד יותר בבאר שבע כעיר פריפריאלית מאשר במרכז ובכלל זה גם בשכונה ד'. "בתור שכונה יחסית חלשה מבחינה סוציו-אקונומית בבאר שבע, היא נוטה להיות מושפעת במיוחד מממשבר הנדל"ן וסביר שנראה בתקופה הקרובה ירידת מחירים ברחבי השכונה", מעריך דודוביץ באשר לטווח הקצר. "יחד עם זאת, שוק הנדל"ן הישראלי יתייצב בסופו של דבר ויחזור לרמות עליית מחיר ממוצעות שהורגלנו אליהן והדבר יחלחל וביתר שאת גם לפריפריה. במצב כזה צפויה שכונה ד' לחזור לתנופת השקעות ופיתוח שיזניקו אותה מעלה. לכן, להערכתנו אמנם השכונה חווה התמתנות והאטה בשלב הנוכחי, אך סביר שנצפה בזינוקים מעניינים ברחבי השכונה בטווח הבינוני-ארוך".