שימוש חורג מתכנית או מהיתר הבניה מחייב קבלת היתר לשימוש חורג. במקרה שהשימוש החורג מההיתר תואם את המותר בתכנית לא יחול היטל השבחה (בר"מ 2283-18), אולם במקרה שהשימוש החורג סוטה מהתכנית החלה על המקרקעין, קמה חבות עקרונית בהיטל השבחה, אם השימוש החורג מבטא עליית שווי בערך המקרקעין לפרק הזמן בו אושר השימוש החורג.
אלא שבחיי המעשה בעלים של מקרקעין, שוכרים, ברי רשות ואפילו פולשים – מבצעים לעיתים קרובות שימושים חורגים מתכנית מבלי לקבל היתר מהוועדה המקומית או המרחבית. פעמים רבות השימוש החורג מהווה עליית שווי המצדיקה להשית חיוב בהיטל השבחה בשיעורים גבוהים. ואולם, לפי לשון החוק לא ניתן להשית חיוב בהיטל השבחה אם לא ניתן קודם לכן היתר לשימוש חורג על-ידי הוועדה המקומית. במילים אחרות, בהעדר היתר בניה "החוטא יוצא נשכר" ולא ניתן להשית עליו חיוב בהיטל השבחה במסלול הרגיל.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל-אביב מצאה דרך מקורית להתגבר על המכשול ואישרה, חד-צדדית ומבלי שנתבקשה לכך, אישור חורג רטרואקטיבי לשימושים שנעשו – והכל כדי שתוכל להשית חיוב בהיטל השבחה. בית המשפט המחוזי סבר כי מדובר בטעות וכי משיקולים של מדיניות משפטית אין לאפשר את המהלך בו נקטה הוועדה המקומית, שכן הדבר מעודד לבצע שימושים חורגים. בית המשפט הוסיף, כי הכשרה בדיעבד של השימוש החורג חוסכת את עלויות הרישוי והליך של התנגדויות מטעם הציבור. לפיכך, כך נפסק, המסלול אותו יצרה הוועדה המקומית ואשר אושר על-ידי ועדת הערר המחוזית, יוצר מצד אחד תמריץ לבצע שימושים חורגים ללא היתר, ומצד שני אינו מעודד את הוועדה המקומית לאכוף את דיני התכנון והבניה באמצעים העומדים לרשותה. נקבע כי בהליך פלילי יכולה הרשות לגבות פי 4 מהיטל ההשבחה שהייתה יכולה לגבות לו הייתה מוגשת בקשה להיתר לשימוש חורג.
בית המשפט המחוזי לא דן באפשרות נוספות המתקיימת לאחרונה בפועל והיא הגשת תביעה אזרחית רגילה כנגד מי שעושה שימוש חורג ללא היתר, בעילת של התעשרות שלא כדין (על חשבון הציבור). כמו כן במסגרת ההליך הפלילי עולים וצפים קשיים פרוצדורליים וראייתיים שאינם מאפשרים לגבות את היטל ההשבחה במסגרת הליך פלילי בשל רמת ההוכחה הנדרשת להרשעה בהליך פלילי והקושי בהוכחת קיומם של כל יסודות העבירה. נראה כי מוטב לתקן את החוק וליצור מסלולים נגישים ויעילים יותר לצורך קבלת היתר לשימוש חורג, ובכך לצמצם את היקף הפרות החוק ולהגדיל את הכנסות הרשות המקומית, זאת בצד צמצום המשאבים שהיא נדרשת להשקיע באכיפת הדין וגביית היטלים. נזכיר כי לא כל מה שמכונה על-ידי הוועדה המקומית כשימוש חורג הוא אכן שימוש חורג, בכלל או בכל השטח שמחויב (עמ"נ 18996-10-21 אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב).
מאת עו"ד טל יצחק אזרואל ועו"ד עדי מוסקוביץ, מוסקוביץ, אזרואל – משרד עו"ד
***
כתבה שיווקית מטעם מוסקוביץ, אזרואל – משרד עו"ד; הכתבה נערכה בידי מערכת Duns 100