בשנים האחרונות הפכה יוון מפלט למשקיעי הנדל"ן הישראלים מהמחירים המנופחים בשוק המקומי. כשפרצה מלחמת חרבות ברזל, לא ברור היה האם ההשקעה הישראלית ביוון תעצר או דווקא תתעצם על רקע החרדה המאפיינת את חברת המהגרים בארץ. תחילה, נדמה היה שהשוק מתקרר, אך בשבוע ה-20 למלחמה ניתן לקבוע חד משמעית שהישראלים חזרו ליוון וביתר שאת.
"קיבלנו אלפי פניות בחודש האחרון", משתף פלג יריב, מנכ"ל פאלמו, קבוצת השקעות ויזמות נדל"ן בחו"ל, המבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית בערים ביוון. "אנו מזהים עלייה של 30-20 אחוזים במכירות בינואר האחרון ביחס לינואר בשנה שעברה. יותר ויותר אנשים מחפשים אלטרנטיבות השקעה מחוץ לישראל. לפני פחות מעשור השקעה בנדל"ן בחו"ל נחשבה הרפתקה מסוכנת וכיום אלפי ישראלים עושים את זה מהבית בכלל בלי להגיע ליעד בו רכשו דירה".
ממשלת יוון מציעה למשקיעים במדינה "ויזת זהב", מסלול תושבת זמנית במדינה החברה באיחוד האירופי בתמורה להשקעה בסכום מסוים. הסכום המקורי עמד על 250 אלף יורו, אלא שביולי האחרון הוא הועלה בערים בהן הביקוש לנדל"ן גבוה - ביניהם העיר אתונה - ל-500 אלף יורו. לפני כשבועיים, דווח ביוון על כוונת הממשלה להעלות שוב את רף ההשקעה באזורי הביקוש, הפעם ל-800 אלף יורו.
"יצאנו לאחרונה לשיווק בפרויקט הממוקם מערבית למרכז אתונה, עם דירות להשקעה במחיר של 250 אלף יורו המקנות כרטיס כניסה למסלול ויזת הזהב", מספר יריב. "בתוך שבוע נמכור את כל הדירות בפרויקט מלבד אחת. המשקיעים חד משמעית חושבים על מעמד תושב, אנשים רוצים לפזר סיכונים. כמובן, דירות כאלו מאפשרות השקעה בנדל"ן לזוג צעיר שלא יכול לקנות דירה בישראל, או לזוג מבוגר שעבורו זו דירה שנייה שרכישתה בישראל כרוכה בהוצאות רבות".
השוק היווני מתקרר?
מחירי הדירות ביוון זינקו ברבעון האחרון של שנת 2023. על פי אתר הנדל"ן היווני המוכר Spitogatos Property Index אלו היו שנתיים של עליות מחירים יוצאות דופן. תופעה מעניינת במיוחד, היא זינוק מחירים משמעותי בערים מחוץ לאתונה. במרכז אתונה טיפסו המחירים בקצב שנתי של 14.8%, בסלוניקי 18.8% ובפיראוס 23.2%.
אלא שלא לעולם חוסן, בנק יוון דיווח בחודש דצמבר האחרון על סימנים ראשונים להאטה של שוק הדיור. סימנים אלו מתעוררים ברקע אותה העלאת רף הכניסה למסלול ויזת הזהב ועליית מחירי הדירות שמורידה את התשואה משכירות. על פי הבנק, ההאטה עדיין לא מתבטאת בנתונים הארציים של מחירי הדירות, אבל יתכן שנראה בקרוב תיקון של מחירי הנכסים בעיקר באזורי ביקוש נמוך.
את אודי שיף, עורך דין בהכשרתו וממייסדי את חברת היזמות "איולוס", תפסנו לשיחה בנמל התעופה כשהוא בדרך חזרה מאתונה. "ישראלים שאין להם דרכון זר מחפשים היום את ויזת הזהב", הוא מספר. "השוק לגמרי מגיב לכוונה להעלות שוב את רף הכניסה למסלול, זה מקרר את השוק".
יש כאן קהילה ישראלית ענפה ומגובשת של אנשים שעוסקים במגוון תחומים - נדל"ן, תעשיות ביטחוניות, תיירות, דיפלומטים ותחומים אחרים. מרגישים שבשלב זה ישראלים חזרו לרכוש נדל"ן ביוון"
בכל זאת, שיף מעריך כי לא תהיה ירידה ממשית במחירים. "מניסיון של 20 שנה בנדל"ן מחירים יורדים רק כשיש משבר אמיתי", הוא אומר. "כרגע הכלכלה ביוון רק צומחת וויזת הזהב שמתייקרת היא סקטור מצומצם יחסית. יותר מזה, נעשה שימוש חכם במכשיר של ויזת הזהב על מנת לנתב את ההשקעות לאזורים שעדיין פחות התפתחו, מחוץ לאתונה. בערים אחרות ובאיים היווניים, נראה את המחירים מזנקים בשעה שיש האטה מסוימת בצמיחה באזורי הביקוש בבירה".
על תגובת השוק המקומי למלחמה בישראל הוא מספר כי היעדרם של המשקיעים הישראלים הורגש. "חברים יוונים מהתחום סיפרו שהם חשו שהשוק מאט כשהישראלים לא היו", הוא מתאר. "זה היה לי מוזר שכן הישראלים הם שיעור קטן מבין המשקיעים בנדל"ן ביוון, המגיעים מכל העולם. עם זאת, היוונים סבורים שהישראלים נועזים יותר בעסקים ולוקחים עסקאות אמיצות שסוחפות אחריהן משקיעים נוספים לאזורים שקודם לא השקיעו בהם".
תל אביב יקרה פי 4.5 מאתונה
"מחירי הנדלן באתונה עדיין נמוכים ב-20% מהמחירים ב-2008 ערב המשבר", מסביר יריב מדוע הוא עצמו אינו מודאג. "מקבילות אירופאיות עברו מזמן את המחירים של 2008 כך שיש למחירים באתונה המון לאן לעלות. כרגע אני לא מוטרד ירידת התשואה, מעבר לתשואה שמקורה בערך הנכס, ישנה תשואה משמעותית מהשכירות". יריב מייחס חשיבות רבה לסוגיית המשכנתאות ולכך שהבנקים ביוון עדיין נזהרים מאוד במתן משכנתאות כלקח מהמשבר. "ברגע שהשכר הזה יפרץ, אני מאמין שהמחירים יזנקו", הוא אומר.
בינתיים פער המחירים בין תל אביב ואתונה עדיין גדול. בתל אביב המחיר הממוצע למ"ר הוא 53,300 שקלים לפי אתר מדלן. באזורים יקרים יותר באתונה מחירן של דירות מגיע כיום לבערך 3,000 יורו למ"ר, כך שהמחיר בתל אביב גבוה עדיין ביותר מפי ארבעה וחצי.
קבוצת פאלמו נתנה לנו הצצה לנתוני החברה החושפים את הפרופיל של המשקיע הישראלי בנדל"ן יווני. על פי הנתונים, 42% מהמתעניינים בהשקעה שהגיעו לפגישה במשרדי החברה הם גברים, 27% נשים ו-31% הם זוגות שהגיעו יחד. 80% מהישראלים רוכשים נדל"ן ביוון להשקעה בלבד, 17% להשקעה ופנאי ו-3% מהישראלים רוכשים ביוון דירות לצורך מגורים. הגיל הממוצע של המשקיעים הוא 51.
הישראלים שרכשו נדל"ן ביוון למגורים, כבר הקימו קהילה ישראלית של ממש במדינה. אותה קהילה התגייסה לסייע למשפחות ישראליות רבות שנמלטו למדינה עם פרוץ המלחמה. המשקיע הישראלי תומר שוב, בעל חברת התיירות והנדל"ן Kefi Spirit, הקים חמ"ל סיוע למשפחות שהגיעו. "חלק ממש ברחו, לקחו את מה שיש ומצאו את עצמם באתונה", אומר שוב. "הם הגיעו אלי דרך חברים של חברים ואני עזרתי לשכן אותם - לפחות 80 משפחות - במקומות לינה ביוון".
שוב עצמו עבר להתגורר ביוון לפני פחות משנה. "יש כאן קהילה ישראלית ענפה ומגובשת של אנשים שעוסקים במגוון תחומים - נדל"ן, תעשיות ביטחוניות, תיירות, דיפלומטים ותחומים אחרים", מספר שוב. "מרגישים שבשלב זה ישראלים חזרו לרכוש נדל"ן ביוון. אני מנהל נכסים גם בפיראוס ומרגיש שם שהישראלים מגלים מקומות אחרים ביוון שלא הכירו קודם".
על החיים של משפחה ישראלית ביוון מספר שוב כי רמת החינוך הפרטי במדינה טובה מרמת החינוך הציבורי במקום מגוריו בישראל, בצפון הישן של תל אביב. על יוקר המחייה הוא אומר "אפשר להגיד שהכל נורא התייקר פה בשנה האחרונה, משכירות ועד אוכל בסופר. בכל זאת, יוקר המחייה בממוצע נמוך בכ-40% מבישראל. בו בזמן, היוונים מאוד דומים לנו כך שהתחושה היא ביתית והמרחק לישראל קטן ומאפשר להמשיך לעבוד בישראל". שוב מסכים עם הערכתו של יריב כי ברגע ששוק המשכנתאות יפתח המחירים יזנקו וצופה עוד שנים של עליית מחירים ביוון.