ההיסטוריה
בת גלים היא שכונה ותיקה בחיפה, והיחידה שנושקת לחוף הים. השכונה תוכננה בשנת 1921 על ידי האדריכל הנודע ריכרד קאופמן לפי עקרונות עיר הגנים (כמו ערים רבות שתוכננו אז - וביניהן רמת גן ותל אביב) ואוכלסה בשנות ה-20 בזמן העלייה השלישית.
עם השנים הוקמו בשכונה ובסביבתה תשתיות תחבורה וצבא שהפכו אותה משכונת מגורים חביבה לחצר האחורית של העיר. בין היתר הוקמו בשכונה ובסמוך לה נמל חיפה, בסיס ההדרכה של חיל הים והנמל הצבאי, בית החולים רמב"ם, מסילת רכבת ארצית והתחנה המרכזית העירונית. כל אלה יצרו השפעות שליליות על השכונה וניתקו אותה משאר העיר, ובכך מנעו את פיתוחה והרחבתה.
"בשנים האחרונות השכונה הופכת למוקד עניין עבור משקיעים, ומתוכננים בה קרוב ל-50 (הרבה ביחס לגודל השכונה) פרויקטים של תמ״א 38 - רובם הריסה ובניה - כלומר, צפויים להיבנות בניינים בעלי אסתטיקה אדריכלית. בנוסף לפרויקטים קטנים למגורים, בשכונה מקודמות מספר תכניות גדולות להתחדשות והרחבת הבינוי - כולל פינוי בה"ד חיל הים, שייהרס לטובת שכונה חדשה ומלונאות", מסביר טל קופל, מנכ"ל madlan
גם מבחינה דמוגרפית, השכונה עוברת תהליך של הצערה. בין 2019 ל-2020 עלה אחוז הצעירים בשכונה ב -4% ואחוז הזקנים ירד ב-5.5%.
עם זאת, נכון להיום רוב הבנייה בשכונה היא ישנה, ובשל הקירבה לים וחוסר תחזוקה, חלק מהבניינים נמצאים במצב ירוד ומתפורר. גם הניתוק של השכונה משאר חלקי העיר בגלל מסילת הרכבת עלול להוות מחסום לפיתוח עתידי שלה. יש כוונה למנהר את מסילת הרכבת, אך מדובר על פרויקט גדול שצפוי לצאת לפועל בעוד שנים רבות.
מחירים
בשנתיים האחרונות חלה עלייה של 12 עד 14 אחוזים במחיר ממוצע למ"ר בדירות יד שנייה. מחיר ממוצע לדירות מסוג זה במ״ר עומד על כ-21 אלף שקל למ"ר.
בדירות חדשות יש עלייה של של 20% - אם כי יש לציין שעד שנת 2021 היו מעט מאד עסקאות להתבסס עליהן לשם השוואה. מחיר ממוצע למ״ר דירה חדשה עומד על כ-24 אלף שקלים.
בעשור האחרון עלו המחירים בשכונה בכ-260%, וזאת בהשוואה לעלייה של כ-55% בחיפה, וכ-54% בישראל. עיקר העלייה התרחשה בחמש השנים האחרונות, כשלפני כן עליית המחירים בשכונה תאמה את העלייה הכללית במחירים.
כמה עולות דירות בשכונה
דירת 4 חדרים חדשה בגודל 100 מ"ר בפרויקט שנבנה על הים נמכרה ב-2015 ב-1,280,000 שקלים, שמשקפים מחיר של 12,800 שקלים למ"ר.
ב-2021, דירת 4 חדרים חדשה בגודל 97 מ"ר בפרויקט שנבנה בשורה שנייה לים נמכרה ב-2,300,000 מיליון שקלים, שמשקפים מחיר של 23,711 שקלים למ"ר.
בשוק היד השנייה עליות המחירים היו גבוהות אף יותר. לדוגמה, דירת 2 חדרים בגודל 41 מ"ר ברחוב העליה השניה נמכרה ב-2012 במחיר של 430,000 שקלים, שמשקפים כ-10,500 שקלים למ"ר. ב-2021 דירה דומה באותה הקומה באותו הבניין נמכרה ב-1,150,000 שקלים, שמשקפים כ-28,000 שקלים למ"ר.
דמוגרפיה
אחוז ילדים (0-19) - 13.8%
אחוז מבוגרים (60+) - 38.7%
השכונה איבדה כ-7.5% מאוכלוסייתה בין 2008-2018. גודלן של כל קבוצות הגיל ירד בתקופה הזו למעט פעוטות (0-4, שמהווים רק 5% מאוכלוסיית השכונה), מה שמעיד על הזדקנות כללית, אבל רומז על כך שיש כניסה מסוימת של משפחות צעירות.
בעלי דירה 51%
שכירות 44%
ללא בגרות 47%
בעלי בגרות 25%
אקדמאים 28%
הצבעה בבחירות 2021
ליכוד 250
יש עתיד 186
עבודה 143
ישראל ביתנו 114
מרצ 104
תקווה חדשה 72
כחול לבן 67
ימינה 40
הרשימה המשותפת 29
הציונות הדתית 11
ש"ס 10
רפא 6
יהדות התורה 3
זליכה 2
דעם 2
נקודות עניין בשכונה
בקצה המערבי של השכונה ישנו רכבל (בעל הכינוי המלבב הביצים של גוראל) לסטלה מאריס.
בשכונה יש את חוף בת גלים, ובמרחק הליכה את החוף השקט (חוף מופרד במהלך השבוע).
תחבורה
בעבר פעלה בשכונה התחנה המרכזית העירונית, אבל הפעילות הבין-עירונית הועברה למסופים בכניסות לעיר (מרכזית המפרץ ומרכזית חוף הכרמל) וקווים עירוניים עברו לתחנת הרכבת הצמודה, אז המסוף הותיק נטוש. לא ידוע על תכניות לפיתוח המתחם אך יש בו פוטנציאל רב.
רכבת
תחנת בת גלים פעילה אך משמשת בעיקר חיילים בגלל המיקום המנותק שלה מהעיר.
מסילות הרכבת מהוות נתק בין בת גלים לבין העיר, אך מקודמת תכנית להכפלת ומינהור המסילות כך שיתאפשר איחוי של העיר. עם זאת, בינתיים יבוצע חישמול עילי ומינהור, ככל שיקרה, יבוצע רק לקראת 2040.
פרויקטים של פינוי בינוי בשכונה
פינוי בה"ד חיל הים
סטטוס: הוגשה בסוף 2021
פינוי בסיס ההדרכה של חיל הים והקמת שכונת מגורים במקומו עם 1,300 דירות, 250 חדרי מלון, 9,000 מ"ר למסחר ותעסוקה, שטחים פתוחים ומבני ציבור וגישה חדשה לים שהיה חסום ע"י הבסיס.
צפי למימוש - 2035
לפי התכנית האסטרטגית, השטח שדרומית לבה"ד ורמב"ם מיועד לפינוי בינוי עם תוספת של 800 יח"ד ושנת יעד של 2024-2025. כיום יש שתי תכניות עם תוספת של 779 דירות, ועוד שני מתחמים שעוד לא תוכננו.
פינוי בינוי מתחם חיל הים
סטטוס: הופקדה 2019, טרם אושרה
פינוי בינוי דרומית לרמב"ם, תוספת 294 דירות ל-194 קיימות בבנייה חדשה מרקמית עם חזית מסחרית לאורך רחובות חיל הים והעלייה השנייה.
פינוי בינוי מתחם העליה השניה
סטטוס: הופקדה 2021
הריסה של 17 מבני רכבת עם 175 יח"ד והקמת מתחם בן 11 מבנים עם 660 יח"ד בבנניה מרקמית עם חזית מסחרית לאורך העליה השניה ו-4 מבנים גבוהים. הרחבת שב"צ עם בית ספר קיים ופיתוח של שצ"פ קיים.
במערכת 'הרשאות לתכנון' של רמ"י מסומן מתחם רמב"ם ל'ציפוף והרחבת בי"ח רמב"ם' בסטטוס 'הכנה', אבל אין מידע נוסף. כרגע יש שתי תכניות להרחבות במתחם:
הרחבות רמב"ם
בניין רפפורט למחקר רפואי מתקדם - טכניון
הקמת מבנה חדש למחקר רפואי כולל סרטן בצמוד למבנה הפקולטה לרפואה של הטכניון ורמב"ם.
תוספת שתי קומות מעל בית החולים לילדים
לפי התכנית האסטרטגית, השטח שמערבית לבה"ד מיועד להתחדשות עם תוספת של 1,463 יח"ד ושנת יעד של 2026-2030. כיום יש מספר תכניות נקודתיות שמקודמות במתחם, אבל רוב הפוטנציאל עוד לא מומש
תכניות נקודתיות לאורך הטיילת
מתחם מגורים ברציף מרגולין 39
שימור מבנה ותוספת 6 יח"ד ל-11 קיימות.
רציף מרגולין 43
הקמת מבנה מגורים חדש עם 6 קומות ו-13 דירות בצמוד למבנה לשימור.
פינת גן 2, רציף מרגולין 51
שימור מבנה קיים עם 20 דירות ותוספת מבנה צמוד עם 22 דירות
במערכת 'הרשאות לתכנון' של רמ"י מסומן חוף בת גלים (החוף השקט) לתכנון מפורט ביעוד תיירות ומבני ציבור.
לפי אתר 'חיפה 2030' מתוכנן במקום מעגן שיט עירוני והעברת אגודות שיט מהקישון אליו, וכן הרחבת החוף המופרד לדתיים. לו"ז משוער לסיום לפי האתר - 2026 https://haifa2030.com/sea-sailing/ תמ"א 13/ 3/ א לחזית הים בחיפה (מאושרת) מאפשרת פיתוח של מתחמי מגורים בסביבת נמל חיפה, אך עדיין לא מקודמות תכניות מפורטות עבורם. ככל הנראה לא יקודם שם פיתוח משמעותי לפני מינהור המסילות (בערך 2040).
התחדשות עירונית
סה״כ הוגשו 24 בקשות, מעל 50% מהבקשות הוגשו לאחר 2019. מוסיפות כ-350 יחידות דיור.