מעל ל-100 ימים עברו מיום שבת הארור, ה-7 באוקטובר ומפרוץ מלחמת "חרבות ברזל", ודבר אחד הוא בטוח - ההשפעה של המלחמה מורגשת בכל פן בחיי היומיום של אזרחי מדינת ישראל. האם המלחמה תשפיע גם על הפיצויים להם זכאים רוכשי דירות שקיבלו את דירתם באיחור מיזמים?
פרויקטים לבניית דירות למגורים בישראל תלויים באופן ישיר בכוח אדם שחלק ניכר ממנו הגיע מיהודה ושומרון או עזה. למעשה, על פי נתוני בנק ישראל מתחילת ימי המלחמה עולה שעד ליום 06/10/2023, עבדו במדינת ישראל כ-102 אלף עובדים פלסטינים. נתונים אלו מסתמכים על היתרי עבודה שניתנו בפועל ולא מגלם את מספר השוהים הבלתי חוקיים שנכנסו למדינת ישראל ללא היתר, ובהכרח מספר העובדים הפלסטינים שבמדינת ישראל הוא גבוה יותר.
לפנייה ישירה למשרד עורכי הדין ליברגנט, משה ושות' – לחץ/י כאן
לאחר ה-07/10/2023, קיבלה ממשלת ישראל החלטה צודקת, שאסרה באופן מוחלט על כניסה של פועלים פלסטינים לתוך שטח מדינת ישראל, לרבות פועלים שעבדו בענף הבנייה. לכן, ענף הבנייה ככלל מצוי במחסור אדיר של כוח אדם.
המשמעות וההשפעה הן ישירות וברורות – פרויקטים רבים בענף הבניה לא יקודמו מחמת מחסור בכוח אדם, והדבר יוביל, ככל הנראה, לאיחור במסירה של דירות באופן רוחבי. השאלה החשובה היא האם נסיבות אלו ישכנעו את בית המשפט שיש לפטור את היזמים וחברות הבניה הקבלניות מתשלום פיצויים לפי חוק המכר (דירות).
ההגנה שמספק סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 לרוכשי הדירות
נקודת המוצא היא שישנם פערים עצומים בין היזמים וחברות הבניה ובין רוכשי הדירות. על פי רוב, רוכשי הדירות הם אנשים פרטיים ללא השכלה משפטית ובוודאי שללא התמחות ספציפית בדיני מקרקעין, בעוד שליזמים והחברות העומדות מאחוריהם משאבים כספיים, מקצועיות וידע בתחום והם מלווים על ידי משרדי עורכי הדין המובילים במדינת ישראל.
חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 נחקק במטרה לצמצם על אותם פערים באמצעות מנגנונים שונים, כאשר סעיף 5א' לחוק נותן מענה לסוגיה ספציפית אחת, היא הסדרת זכותם של רוכשי הדירות לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
סעיף 5א' קובע את סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה, מועד תשלום הפיצוי ודרך חישובו, כאשר רוכש הדירה לא נדרש בפועל להוכיח שנגרם לו נזק, אלא רק שהיזם איחר בפועל במסירת הדירה בתקופה של למעלה מ – 30 ימים ממועד המסירה שנקבע בהסכם המכר.
מאז חקיקתו בשנת 2011, עומד סעיף 5א' במרכז במת ההתדיינויות המשפטיות בעניין פיצויים בגין איחור במסירה, כאשר פעם אחת פעם מנסים יזמים וחברות בניה קבלניות לייחס לנסיבות איחורם במסירת הדירה את ההגנות הקבועות בסעיף 5א(ג).
האם מלחמת "חרבות ברזל" תזכה את הקבלנים בפטור תשלומי הפיצויים?
על מנת לזכות בהגנות הקבועות בסעיף 5א(ג), על היזם להוכיח שהנסיבות שבגינן היה איחור במסירת הדירה הן נסיבות אינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
יזמים וחברות קבלניות עושים שימוש תדיר בסעיף זה ובסעיפי "כוח עליון" שלרוב נמצאים בהסכמי המכר ודוחים דרישות מוקדמות של רוכשי דירות לפיצויים, ולעתים תכופות, עושים זאת ללא נימוק או הצדקה מספקת, וניתן לראות זאת בעיקר סביב מצבי קיצון לאומיים כגון מגפת הקורונה וסבבי לחימה או מלחמות.
בבחינה של הפסיקה הענפה בעניין פטור מתשלום פיצויים נקבע פעם אחת פעם שמצבים קיצוניים לאומיים, על אף שיכולים להשפיע על מצב המשק במדינת ישראל, לא מצדיקים כשלעצמם איחור במסירה ללא תשלום פיצויים. על יזם או חברת בניה קבלנית להוכיח כיצד המצב ששרר השפיע על התמשכות הבניה ואיחור במסירת הדירה ולתמוך זאת בנתונים עובדתיים, מסמכים וחוות דעת קונקרטיות.
האם יהיה הדבר נכון גם לאיחורי מסירה שלאחר מלחמת "חרבות ברזל"? בהעדר פסיקה ספציפית מחייבת או מנחה - התשובה לכך לא מוחלטת ולבית המשפט לא יהיה מנוס מלבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.
יחד עם זאת, חשוב להדגיש שהדבר לא אמור להרתיע רוכשי דירות ממיצוי זכויותיהם על פי סעיף 5א ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי על מנת שיסייע במיצוי זה. גם אם יטענו היזמים וחברות הבניה הקבלניות שהאיחור במסירת הדירה נבע מהשפעת המלחמה האחרונה, חובת ההוכחה היא עליהם ובעניין זה נפסק כי "... אין די בהפרחת הסיסמא 'מלחמה'...".
עו"ד טל משה מתמחה בליטיגציה, במשפט אזרחי, משפט מסחרי ועסקי, דיני מקרקעין וחוזים.
משרד עורכי הדין ליברגנט, משה ושות' עוסק במשפט אזרחי, משפט מסחרי ועסקי, מקרקעין, הוצאה לפועל וחדלות פירעון.
הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למשרד עורכי הדין ליברגנט, משה ושות' – 053-6243811