בימים אלה, זוכים רבים אשר רכשו דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, יכולים למכור את דירתם ולממש את הרווח שצברו ולהתקדם לרכישת נכס נוסף או לשפר דיור או לקדם את השקעתם בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, מכירת דירת מחיר למשתכן עשויה להיות תהליך מורכב, הכולל מספר שלבים חשובים והיבטים משפטיים, טכניים, וכלכליים שיש להכיר. הנה מדריך קצר שיכסה את התהליך המרכזי במכירת דירה בפרויקט מחיר למשתכן.
הגבלות במכירת דירת מחיר למשתכן
ראשית עלינו לוודא שתקופת ההגבלה הסתיימה, ועברו 7 שנים ממועד ההגרלה (לא הזכייה) או 5 שנים מקבלת טופס 4 (או תעודת גמר). בטרם הסתיימה תקופת ההגבלה, ניתן להשכיר את הדירה אולם לא ניתן להעביר את הזכויות בדירה לצד שלישי, או להתחייב להעביר את הזכויות (הסכם אופציה), שכן כל העברת זכויות מצריכה דיווח לרשות המיסים.
לפנייה ישירה לעו"ד ליאור לוי – לחץ/י כאן
האפשרות היחידה להעברת הזכויות בטרם תקופת ההגבלה היא על ידי קבלת אישור מיוחד לאחר מוועדת חריגים של משרד הבינוי, על בסיס משפחתי (גירושין), כלכלי או רפואי. חשוב להדגיש שהעברת הזכויות אגב גירושין, אינה מהווה "עסקה" לפי רשות המיסים ולכן בכל מקרה לא יחול מס בגין העברה כאמור.
לאחר סיום תקופת ההגבלה, יש לקחת בחשבון נקודות נוספות ביחס למכירת הדירה, כמו לדוגמה מחיקת הערת האזהרה, רישום הדירה, והשלכות אפשריות על המיסים החלים בעת המכירה – מס שבח.
מחיקת הערת האזהרה
לאחר סיום תקופת ההגבלה, יש צורך להסיר את הערת האזהרה הרשומה לטובת משרד הבינוי והשיכון בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). הערת האזהרה נרשמת כחלק מתנאי התכנית על מנת להבטיח שהרוכש לא יוכל למכור את הדירה בתקופת ההגבלה. מחיקת הערת האזהרה כרוכה בהגשת בקשה מסודרת ללשכת רישום המקרקעין ולרוב אין צורך בפניה למשרד הבינוי והשיכון.
יחד עם זאת, במקרים בהם הדירה עדין לא נרשמה בטאבו, הערת האזהרה רשומה בספרי החברה הקבלנית (לרוב במשרד עורכי הדין מטעמה), ואז כשנבקש אישור זכויות הערת האזהרה תופיע שם. העובדה שקיימת הערת אזהרה באישור הזכויות אינה מהווה מניעה למכור את הדירה, אולם יש להסביר במקרים רבים לצד השני (רוכש הדירה) את המשמעויות הכרוכות ברישום ההערה, ואת העובדה שהיא תוסר ככל הנראה רק לאחר סיום העסקה.
מיסוי ומכירת הדירה
מכירת דירת מחיר למשתכן היא מכירת דירה לכל דבר. כך גם לגבי מיסוי מקרקעין. כאשר מוכרים דירת "מחיר למשתכן", ומאחר והרוכש קיבל הנחה משמעותית במחיר, השבח (רווח) הקיים במכירת הדירה הוא גבוה מאוד.
על מנת שלא יחול מס שבח על הרווח ממכירת הדירה (25% מתוך הרווח), יש לוודא שני נושאים מהותיים: מדובר בדירה היחידה של המוכר (אלא אם הוא רכש דירה חלופית) והמוכר החזיק בדירה 18 חודשים ממועד קבלתה (לא משנה אם השכיר או גר או שהיא הייתה ריקה). כמובן שעל מנת לתת מענה מדויק, יש לבחון כל מקרה לגופו.
ליווי עורך דין והכנה למכירה
במכירת דירת מחיר למשתכן, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום, ובמכירת דירות בפרויקטים כאלו בפרט. זו הרי הפעם הראשונה שאתם מוכרים דירה. עורך הדין מומחה יסייע במילוי הדרישות המשפטיות, בביצוע בדיקות נדרשות, בהסדרת התשלומים והערבויות לקיום העסקה, ובהשלמת התהליך מול משרד הבינוי והשיכון (ככל ויידרש) מול החברה המשכנת או הטאבו. בנוסף, הוא יסייע בבדיקת חבות המס (יוודא שלא יחול מס במסגרת העסקה), ובניהול משא ומתן מול רוכשים פוטנציאליים.
שלבי תהליך המכירה
- בדיקה מוקדמת - וידוא שהסתיימה תקופת ההגבלה ושניתן להתחיל בתהליך המכירה.
- בדיקה לגבי מצב רישום הדירה - יש לבחון היכן הדירה רשומה האם בטאבו או בחברה משכנת.
- ככל שהדירה רשומה בטאבו – יש לפעול להסרת הערת האזהרה.
- ככל והדירה רשומה בחברה המשכנת - יש לבקש אישור זכויות (לעיתים גם אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל), ונוהל העברת זכויות של החברה המשכנת.
- בחינת המיסוי - יש לבחון את הנושאי המיסוי במסגרת העסקה ולוודא שלא יחול מס.
- בדיקת המשכנתא - יש לבדוק מה יתרת המשכנתא ולשם כך יש להמציא תדפיס יתרות לסילוק משכנתא מהבנק (ניתן להנפיק באמצעות האינטרנט).
- יש לבחון האם יש בדירה שוכרים – ככל וקיים הסכם שכירות, על הסכם השכירות להיות מוטמע במסגרת הסכם המכר מול הרוכש.
- ניהול מו"מ - מול הרוכשים וניסוח הסכם מכר בליווי עורך דין.
הסכם - חתימה על הסכם המכר.
לסיכום, מכירת דירת מחיר למשתכן דורשת הבנה מעמיקה של הכללים והדרישות המשפטיות הכרוכות בתהליך. כדי להבטיח תהליך חלק, מומלץ להסתייע בעורך דין המומחה בתחום, לבחון את ההיבטים המשפטיים והמיסויים, ולהקפיד על עמידה בדרישות משרד הבינוי והשיכון.
עו"ד ונוטריון ליאור לוי עוסק בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בייצוג וליווי זוכי תכנית מחיר למשתכן. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד ליאור לוי – 053-8007618