עסקאות נדל"ן, ובפרט רכישת דירת יד שנייה, הן אירועים משמעותיים שמצריכים זהירות יתרה הן מצד המוכר והן מצד הקונה. עד לאחרונה, במקרים של רכישת דירה ממוכר יד שנייה, האחריות כמעט כולה הייתה מוטלת על הקונה לבצע את הבדיקות הנדרשות היטב בטרם ירכוש את הדירה. אם לא ביצע, היה לו קשה עד מאוד לטעון לאחר מכן לליקויים כאלו ואחרים. דוקטרינת "ייזהר הקונה" שלטה זמן רב.
ואולם בשנים האחרונות בוטל כלל "ייזהר הקונה" בדיני המכר במשפט הישראלי, והפסיקה יצרה וממשיכה ליצור איזון עדין ונכון וכיום כפי שעל הקונה להיזהר, כך גם על המוכר.
לפנייה ישירה לעו"ד שירן אפנג'ר – לחץ/י כאן
ממה ייזהר המוכר?
עליו להיזהר שלא לתת מידע שגוי, מוטעה או חסר ביחס לליקויים מהותיים בנכס. כלומר, ידע המוכר או היה עליו לדעת על ליקוי (או אי התאמה אחרת) ולא גילה עליה לקונה, הוא חשוף להשלכות המשפטיות הכרוכות בכך.
ממה ייזהר הקונה?
קונה צריך לתת הודעה למוכר על אי-ההתאמה מיד לאחר מועד הבדיקה או מיד לאחר שגילה אותה, לפי המוקדם יותר. ואם מדובר באי התאמה שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה, אז הקונה יודיע עליה למוכר מיד כשגילה עליה. יש להבין כי החוק והפסיקה הענפה קובעים באופן חד משמעי, כי אם לא הודיע הקונה למוכר על אי ההתאמה במועדים האמורים, אז הקונה לא יכול להסתמך על אי ההתאמה ולא תעמוד לו זכות תביעה, אלא אם המוכר הסתיר את הליקוי באופן אקטיבי.
מאמר זה מתמקד במקרה משפטי מרתק שבו ייצגתי את המוכרים, ומטרתו להדגיש את החשיבות של שקיפות, הקפדה על החוק והתנהלות נכונה במסגרת עסקאות נדל"ן ולאחריהן.
המקרה: תביעה בגין ליקויים שהוגשה לאחר 4 שנים
מקרה שבו ייצגתי נתבעים בהליך שמספרו 47193-06-21 אשר התנהל בפני כב' השופט מנחם שח"ק. כנגד הנתבעים, אשר מכרו דירה יד שנייה, הוגשה תביעה על ידי הרוכשת, ארבע שנים לאחר הרכישה. מיד כשקיבלה הרוכשת את הנכס, היא הזמינה חוות דעת של מהנדס שהראתה שיש ליקויים מסוימים בנכס. הרוכשת בחרה שלא לגלות זאת למוכרים ולא לתת להם הזדמנות לתקן או לפנות ליזם שבנה את הנכס, וטענה כי המוכרים הסתירו באופן מכוון ליקויים בנכס, וזאת על ידי שימוש בארונות קיר ובטשטושי צבע וטענה לרמאות מצידם ולמצג שווא.
בית המשפט בחן את נסיבות המקרה ופסק לטובת המוכרים. בפסק הדין נקבע עקרון חשוב: כאשר המוכר פועל בתום לב, מגלה את כל העניינים המהותיים הידועים לו, ולא מסתיר מידע במכוון – הוא ממלא את חובותיו על פי דין. מנגד, הקונה מחויב ליידע את המוכר על כל ליקוי מיד עם גילויו ולתת לו הזדמנות סבירה לטפל בכך. במקרה זה, אי-מתן ההודעה מצד הקונה בזמן אמת וההמתנה של 4 שנים להגשת התביעה שיחקו תפקיד מרכזי בהחלטת בית המשפט. בסופו של הליך ארוך, תביעתה נדחתה והיא חויבה בתשלום הוצאות ושכר טרחה גבוהים.
להלן מספר עצות פרקטיות אשר יעזרו להיזהר לעניין ליקויים בנכס יד שנייה:
מוכרים: שמרו על שקיפות ותעדו כל פרט
- ציינו את הליקויים בהסכם המכר
חשוב להגדיר במפורש בהסכם המכר או בנספח בלתי נפרד את כל הליקויים שידועים לכם ואשר הובאו לידיעת הקונים. תיעוד זה יסייע בהגנה עליכם במקרים של מחלוקת עתידית. - החתימו על מעין "פרוטוקול מסירה"
במעמד מסירת החזקה בנכס לקונה, החתימו את הקונה על "פרוטוקול מסירה" שבו יאושר כי הדירה נמסרה באותו מצב שבו הייתה בעת החתימה על ההסכם ולשביעות רצונו של הקונה. מומלץ לבצע את התהליך הזה בנוכחות עורכי הדין המטפלים בעסקה, על מנת להבטיח שקיפות והגנה. - צלמו את מצב הנכס נכון ליום מסירתו לקונה
תצלומים צבעוניים וברורים של הנכס ביום מסירתו יכולים לשמש כהוכחה במקרה של מחלוקות עתידיות. זהו אמצעי נוסף שיכול להבטיח את הגנתכם.
קונים: בדקו את הנכס והודיעו בזמן
- מסרו הודעה על ליקויים כחלק מזכות התביעה העתידית
במקרה של גילוי ליקויים, הקונים מחויבים להודיע למוכרים על כך. מסירת הודעה זו היא חלק בלתי נפרד מזכותכם לתבוע. ללא מסירת הודעה, לא תוכלו לטעון לאי-התאמה, אלא אם כן תוכיחו שהמוכרים רימו אתכם. - קבלו חוות דעת מקצועית של מהנדס בטרם החתימה על ההסכם
מומלץ להביא איש מקצוע לביצוע בדיקה מקיפה של הנכס עוד לפני החתימה על ההסכם. כך תוכלו להימנע מבעיות בעתיד ולוודא שהנכס תואם את הציפיות שלכם ולחלופין תדעו לבצע את ההתאמות הנדרשות מול המוכר. החל מתיקון ועד להפחתת מחיר העסקה.
חשיבות הייעוץ המשפטי
המקרה שהוצג מדגים את החשיבות של ייצוג משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין. בין אם אתם מוכרים או קונים, פנייה לעורך דין המתמחה בתחום יכולה לסייע לכם להימנע ממכשולים, להגן על זכויותיכם ולהבטיח עסקה בטוחה והוגנת מבעוד מועד.
עו"ד שירן אפנג'ר עוסקת בתחום המשפט האזרחי, המקרקעין ובעריכת הסכמים אישיים ומשפחתיים. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד שירן אפנג'ר - 053-6264079