תהליך הגירושין הוא אחד האירועים המורכבים והמאתגרים בחיי אדם, במיוחד כאשר מעורב בו נכס משותף כמו דירת מגורים. רבים מהזוגות המתגרשים בישראל נדרשים למכור את דירתם המשותפת כחלק מהליך חלוקת הרכוש, אך תהליך זה טומן בחובו מכשולים משפטיים ופיננסיים רבים. אחת הטעויות הנפוצות והמשמעותיות ביותר שזוגות עושים בהליך זה היא התעלמות מההשלכות המס של מכירת הדירה. במאמר זה נדון בטעות מרכזית זו ובדרכים להימנע ממנה, כדי למנוע הפסדים כספיים משמעותיים והתמשכות מיותרת של הליך הגירושין.
המלכודת הנסתרת: היבטי המס במכירת דירה בגירושין
אחת הטעויות הקריטיות ביותר במכירת דירה במסגרת גירושין היא התעלמות מהיבטי המס. רבים מניחים בטעות כי מכירת דירה במסגרת הליך גירושין פטורה ממס שבח או ממס רכישה, או שהיא זוכה להקלות אוטומטיות. האמת מורכבת יותר - אמנם קיימות הקלות מס מסוימות בהעברת זכויות בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין, אך מכירת הדירה לצד שלישי עדיין כפופה לחוקי המס הרגילים. ההשלכות יכולות להיות דרמטיות: זוגות שלא תכננו נכון את מכירת הדירה עלולים למצוא את עצמם משלמים מאות אלפי שקלים במס שבח, במקום ליהנות מפטור שהיה יכול להיות זמין להם אילו תכננו את המהלך בצורה נכונה. במקרים קיצוניים, הטעות עלולה לגרום להפסד של עד 25% משווי הדירה - סכום שיכול להגיע למיליון שקל ויותר בדירות יקרות.
לפנייה ישירה למשרד עו"ד ומגשרת ויקטוריה פוגל – לחץ/י כאן
עיתוי המכירה: המפתח להצלחה פיננסית
הטעות השנייה בחומרתה קשורה לעיתוי המכירה ביחס להליך הגירושין. רבים ממהרים למכור את הדירה לפני שהסכם הגירושין אושר וקיבל תוקף של פסק דין, או לחלופין מתעכבים זמן רב מדי לאחר הגירושין. לעיתוי יש משמעות מכרעת בכל הנוגע להטבות מס: על פי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים במסגרת גירושין, אך הפטור תקף רק בתנאים מסוימים ובפרק זמן מוגדר. מכירה מוקדמת מדי עלולה להיחשב כעסקה רגילה החייבת במס מלא, בעוד מכירה מאוחרת מדי עלולה שלא לעמוד בקריטריונים לפטור. הטעות הגדולה היא לא לתכנן את העיתוי בהתאם להוראות החוק, מה שעלול להוביל לחבות מס מיותרת של מאות אלפי שקלים.
הערכת שווי שגויה: המכשול הנסתר
טעות קריטית נוספת היא הסתמכות על הערכת שווי לא מקצועית או מגמתית של הנכס. בהליכי גירושין, קיים לעתים מתח מובנה בין הצדדים, כאשר כל צד עשוי לדחוף להערכת שווי שונה בהתאם לאינטרסים שלו. צד אחד עשוי לרצות להעריך את הדירה בשווי נמוך כדי "לקנות" את חלקו של הצד השני במחיר נמוך, בעוד הצד השני עשוי לדחוף להערכה גבוהה. הבעיה מחריפה כאשר מסתמכים על שמאים שמייצגים צד אחד בלבד. הטעות המשמעותית היא לא לפנות לשמאי מקרקעין מוסכם ואובייקטיבי, או לחלופין לשני שמאים עצמאיים שיכולים להגיע להערכה מאוזנת. הערכת שווי שגויה עלולה לגרום לאחד הצדדים הפסד כספי משמעותי, שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולהוביל לסכסוכים משפטיים מתמשכים שעלותם גבוהה אף יותר.
התעלמות מזכויות בנייה והיבטים תכנוניים
אחת הטעויות הנפוצות והמשמעותיות ביותר בתהליך מכירת דירה בגירושין היא התעלמות מזכויות בנייה ופוטנציאל השבחה עתידי של הנכס. זוגות רבים מתמקדים רק בשווי הנוכחי של הדירה כפי שהיא, ומתעלמים מזכויות בנייה קיימות או מתוכננות, אפשרויות הרחבה, זכויות לפיצול הנכס, או תוכניות בניין עיר (תב"ע) עתידיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס. בישראל, ההבדל בין נכס עם זכויות בנייה לנכס ללא זכויות כאלה יכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. הטעות הגדולה היא לא לבצע בדיקה מקיפה של כל ההיבטים התכנוניים של הנכס טרם קביעת שוויו וחלוקתו. מומלץ לפנות לאנשי מקצוע בתחום התכנון והבנייה, כמו אדריכלים או יועצי נדל"ן המתמחים בזכויות בנייה, כדי לקבל תמונה מלאה של פוטנציאל הנכס לפני קבלת החלטות סופיות.
כיצד להימנע מהסכם לא מאוזן?
טעות משמעותית נוספת היא חתימה על הסכם מכירה שאינו מגן על האינטרסים של שני הצדדים באופן שווה. במצב של גירושין, קיים לעתים חוסר אמון בין הצדדים, ויש נטייה לחשוד שהצד השני מנסה להרוויח יתרון פיננסי. הדבר יכול להוביל להסכמי מכירה בעייתיים, שאינם מגדירים בבירור כיצד יחולקו כספי המכירה, מי אחראי על תשלומי המשכנתא עד למכירה, כיצד יטופלו הוצאות שיפוץ אם נדרשות, ומה יקרה אם אחד הצדדים יסרב לשתף פעולה בתהליך המכירה. הטעות המשמעותית היא לא לגבש הסכם מפורט ומקיף, שנוסח על ידי עורכי דין המייצגים את שני הצדדים, ושכולל מנגנונים לפתרון מחלוקות ולאכיפת ההסכם. הסכם לא מאוזן עלול להוביל לעיכובים ארוכים בתהליך המכירה, להוצאות משפטיות נוספות, ולהפסדים כלכליים משמעותיים לאחד הצדדים או לשניהם.
ניהול משותף של תהליך המכירה
אחת הטעויות המשמעותיות ביותר שזוגות בהליכי גירושין עושים היא חוסר תיאום ושיתוף פעולה בתהליך מכירת הדירה. למרות המתח והקושי הרגשי, חשוב להבין שבהיבט העסקי של מכירת הנכס, לשני בני הזוג יש אינטרס משותף - למקסם את התמורה ולהשלים את העסקה ביעילות. הטעות הגדולה היא לאפשר לסכסוך האישי להשפיע על הניהול המסחרי של המכירה. התנהלות עוינת עלולה להרתיע קונים פוטנציאליים, להוביל לפשרות על מחיר נמוך מדי, ולגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך. זוגות שאינם מצליחים לנהל את תהליך המכירה בשיתוף פעולה עלולים להפסיד עשרות ואף מאות אלפי שקלים משווי הנכס, ולהאריך את משך המכירה בחודשים רבים. הפתרון המומלץ הוא למנות צד שלישי אובייקטיבי, כמו מתווך מוסכם או עורך דין המקובל על שני הצדדים, שינהל את תהליך המכירה וישמש כגורם מתווך בין בני הזוג, תוך הפרדה בין ההיבטים הרגשיים של הגירושין לבין ההיבטים העסקיים של מכירת הנכס.
עורכת הדין ויקטוריה פוגל עוסקת במתן שירות משפטי בתחומי דיני המשפחה, בדגש על ליווי בהליכי גירושין, חלוקת רכוש ומשמורת וכן מלווה את לקוחותיה בעסקאות מקרקעין ונדל"ן, בהן מכירה ורכישה, פירוק שיתוף מקרקעין, העברה ללא תמורה, ליקויי בנייה ועריכת הסכמים. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורכת הדין ויקטוריה פוגל - 053-7101185