פעם שמעתם על פטור דירה יחידה שמקבלים ארבע פעמים? עם ניסוח נכון של הדיווח לרשות המיסים, הכל אפשרי. דווקא בתקופה הזו, מס רכישה הוא מס כבד שקשה מאוד לחמוק ממנו. אבל אם מצטיידים בעורך דין טוב, בטקטיקה נכונה, ובהבנה של דיני המס בישראל, אפשר לחסוך מאות אלפים (אם לא מיליונים) בעסקאות הדיור שלכם לאורך השנים. וכן, לא חייב להיות משקיע נדל"ן גדול כדי להינות מהפטורים, גם זוגות צעירים שרוכשים דירה למגורים שלהם יכולים לחסוך המון כסף.
הקיפאון בשוק - ההזדמנות החבויה לפטור ממס הרכישה
בעקבות הירידה בהיקפי הרכישות והאטה בשוק הנדל"ן, רשות המסים פרסמה לאחרונה הוראה שמבטלת הוראות מס קודמות, ובשורה התחתונה מרחיבה את ההגדרה של "דירת מגורים מחליפה יחידה" ומאפשרת להחזיק שתי דירות לתקופה של עד שנתיים מבלי לשלם מס רכישה. מדובר בהזדמנות פז לרוכשים להבין כיצד ניתן להחזיק עד ארבע (!) דירות במקביל ועדיין ליהנות מהגדרה של "דירה יחידה" - כלומר, פטור כמעט מוחלט ממס רכישה.
לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין, לחץ/י כאן
מס רכישה: חד-דירתי מול רב-דירתי
החוק קובע מדרגות מס רכישה שונות בהתאם להגדרת הדירה. רוכש דירה יחידה זכאי לפטור ממס עד לסכום של כ-2 מיליון ש"ח, ומעבר לכך למס מופחת. לעומתו, מי שנחשב לרב-דירתי (בעל דירה נוספת) משלם מס רכישה של 8% ומעלה מהשקל הראשון.
דירה יחידה | דירה נוספת | |
מתי נשלם מס? | אין מס עד כ-2 מיליון ₪ | 8% מס מהשקל הראשון |
הכרה בהוצאה למס שבח | לא רלוונטי | כן |
זכאות לשיעורים מופחתים | כן | לא |
אפשרות למשפר דיור | כן | לא |
איך יוצרים רצף חוקי של רכישת דירות פטורות?
בזכות הוראת השעה, ניתן לרכוש דירה "מחליפה" לדירה קיימת, ולהחזיק את שתיהן במקביל לתקופה של עד שנתיים. לאחר מכירת הדירה הישנה, ניתן לקנות דירה חדשה, וחוזר חלילה. זו הדמנות פז להשתדרג בדיור ב-0% מס, וככה עושים את זה נכון:
- רוכשים דירה אחת.
- רוכשים דירה נוספת במעמד של "דירה יחידה מחליפה".
- שומרים על שתיהן לתקופה של עד שנתיים (תלוי בהוראת השעה הרלוונטית).
- מוכרים את הדירה הישנה (בתוך תקופת הזמן המותרת בחוק).
- קונים שוב דירה חדשה כדירה מחליפה – וחוזר חלילה.
הסכם ממון: איך מכפילים את האפקט?
כאשר יש הפרדה רכושית בין בני זוג שנוגעת לנכסי נדל"ן (באמצעות הסכם ממון תקף), כל אחד מבני הזוג נחשב כישות משפטית נפרדת לעניין מס רכישה. כך ניתן להכפיל את המנגנון ולבצע את אותה הפעולה במקביל.
לדוגמה:
- בן הזוג רוכש דירה מחליפה אחת.
- בת הזוג רוכשת דירה מחליפה אחרת.
- בתנאים חוקיים - מדובר ב-4 דירות שמוכרות כ"יחידות" לצורכי מס רכישה.
אבל חשוב לעשות את זה בזהירות: כשהייעוץ הלא נכון עולה ביוקר
לקוח שהגיע אלינו לאחר שכבר ביצע רכישה של דירה מחליפה, אך לא הספיק למכור את הדירה הישנה בפרק הזמן שנקבע בחוק הקודם (שנה וחצי – נכון להוראות החוק באותה תקופה). עורך הדין שליווה אותו לא היה מודע לעדכון החוק או לא טרח לעדכן אותו - וחבל.
התוצאה:
- הלקוח נדרש לשלם מס רכישה על שתי הדירות.
- במקום פטור של 0%, חויב ב-8% מס רכישה - מאות אלפי שקלים בהפסד.
כל עורך דין ישמח "לקחת" את עסקת המכר שלכם לידיים שלו, אבל לא לכולם יש את הידע הפרקטי לנצל הטבות מס שמקורן בחוק. ומי שמנסה ולא יודע – גורם ללקוחות שלו הפסדים. פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה!
אפשר גם אחרת: הזוג שכמעט החמיץ הזדמנות ואז קיבל פתרון זהב
זוג לקוחות הגיעו אלינו רגע לפני שחתמו על רכישת שתי דירות באותו פרויקט יזמי – אחת למגורים ואחת להשקעה. הם זכו להינות מעסקת presale מול הקבלן, ולא רצו לפספס הזדמנות. אבל רגע! לאחר בדיקה מהירה המלצנו לדחות את החתימה בשבוע אחד בלבד, ולאשר קודם הסכם ממון המפריד ביניהם רכושית.
התוצאה:
- כל אחד מהם רכש דירה "יחידה".
- חסכון של מאות אלפי שקלים במס רכישה.
ויש עוד סעיפים שכדאי להכיר - החוק מכיר בעוד דרכים יצירתיות לקבלת פטור:
- העברת דירה ללא תמורה בין הורים לילדים.
- רכישת שליש דירה בלבד (לפי נסיבות מסוימות).
- רכישה מתוך ירושה או גירושין.
כדי לדעת מה האפשרות המתאימה חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק במיסוי מקרקעין. אצלנו במשרד, הייעוץ הראשוני הטלפוני ניתן ללא עלות. משרדנו מזמין את לקוחותינו ליצור קשר במגוון ערוצי תקשורת במשרד שלנו ולקבל מידע נוסף על הסכמים ידועים בציבור (שיחה ללא תשלום).
החשיבות של עורך דין העוסק בתחום
בחירת עורך דין עם בקיאות בתחום המשפחה והמקרקעין היא קריטית להצלחת התהליך. עורך דין מנוסה ידע לזהות את כל הנושאים הקריטיים שיש להסדיר, ולהציע פתרונות משפטיים הולמים ומקצועיים. בתכנון העסקה שלכם, עורך הדין ידע להתמודד עם כל המורכבויות המשפטיות שעלולות להתעורר במהלך התהליך, ולהבטיח שההסכם יהיה חוקי, ברור ומקיף.
הכל חוקי, והכל עניין של תכנון נכון
השילוב בין הוראת השעה, ההגדרה של דירה מחליפה, והפרדה רכושית (הסכם ממון) - מאפשר לרוכשים נבונים לבנות פורטפוליו נדל"ני מבלי לשלם מס רכישה כלל. הדרך הנכונה לעשות זאת היא רק בעזרת עורך דין הבקי גם בדיני משפחה וגם במיסוי מקרקעין - זה ההבדל בין מאות אלפי שקלים תשלום, לבין חיסכון חוקי ואפקטיבי.
עורך דין מאור גרצנשטיין עוסק בתיקי מקרקעין ונדל"ן, לרבות עסקאות מכר דירה, ליקויי בניה, סכסוכי שכנים ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין - 053-7101180