רכישת דירה היא הוצאה כלכלית משמעותית בחייו של כל אדם. מעבר למחיר הנכס עצמו, רוכש לוקח בחשבון גם את כל העלויות הנלוות לעסקת הרכישה (הוצאות שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שכ"ט שמאי וכיו"ב) כשהמשמעותית ביניהן היא תשלום מס הרכישה שחל על רכישת הממכר.
ההבדל בין מס רכישה על דירה יחידה לבין דירה נוספת
רוכש שזו דירתו היחידה זכאי להטבה משמעותית במס הרכישה: נכון לשנת 2025, רכישת דירה יחידה פטורה ממס עד לתקרת שווי של 1,978,745 ש"ח. על שווי רכישה שמעל לסכום זה, יחולו מדרגות מס מופחתות, הנעות בין 3.5% ל־10%, בהתאם לשווי הכולל של הדירה הנרכשת. מדובר בהטבה מהותית שיכולה להוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, במיוחד בהשוואה למס הרכישה שחל על 'דירה נוספת', אשר מתחיל בשיעור של 8% מהשקל הראשון (גם במקרה זה, עשוי להגיע ל־10% בהתאם לשווי הכולל של הדירה הנרכשת).
כאשר מדובר בזוג נשוי, התמונה מסתבכת: אם לבן זוג אחד יש כבר דירה בבעלותו, אפילו אם רשומה על שמו בלבד, רכישת דירה על ידי בן הזוג השני תיחשב כרכישה של דירה נוספת.
לפנייה ישירה למשרד לשם – עורכי דין ונוטריון – לחץ/י כאן
למה בן הזוג שלי משפיע על מס הרכישה שלי? חזקת התא המשפחתי
סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד;".
משמעות הסעיף היא שבני זוג (וילדיהם עד גיל 18 שאינם נשואים) נחשבים לישות משפטית אחת לצורך חישוב מס הרכישה – במילים אחרות, כאילו היו לאדם אחד. כך יוצא, שאם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, גם בן הזוג השני ייחשב כאילו יש לו דירה, אף אם הדירה של בן זוגו אינה רשומה על שמו.
ברירת המחדל בשיטת המשפט הישראלית היא כי בין בני זוג מתקיים שיתוף רכושי – כך בדיני המשפחה וכך גם בדיני המיסים ולכן רציונל החוק הוא למנוע תכנוני מס בלתי לגיטימיים - מצב שבו זוגות נשואים ינסו לעקוף את חבות תשלום המס על ידי רכישת מספר דירות על שם בני משפחה שונים רק כדי לזכות בהטבות לא מוצדקות.
במצב זה, גם כאשר רק אחד מבני הזוג מחזיק בדירה, רכישתה של דירה חדשה על ידי בן הזוג השני תיחשב כדירה נוספת, ולכן לא תחול לגביה הטבת מס רכישה של דירה יחידה. זאת, גם אם הרכישה תתבצע על שמו בלבד או בשיתוף עם בן הזוג.
הפרדה רכושית בין בני זוג – המפתח להטבת מס רכישה של דירה יחידה
למרות שהחוק רואה בבני הזוג כ"רוכש אחד" לצורך מס הרכישה – בית המשפט העליון קבע כי מדובר בחזקה הניתנת לסתירה ורשות המיסים אף אימצה עמדה זהה בהוראת ביצוע שפירסמה. המשמעות: ייתכנו מקרים בהם גם אם אחד מבני הזוג מחזיק כבר בדירה (למשל דירה שנרכשה טרום הנישואין), יוכל בן הזוג השני לרכוש דירה ולהיחשב כמי שזו דירתו היחידה. התנאי: הוכחת הפרדה רכושית ממשית.
הלכת פלם – הפרדה רכושית לפני הנישואין
בפסק הדין פלם (ע"א 3185/03), קבע בית המשפט העליון כי כאשר לאחד מבני הזוג הייתה דירה לפני הנישואין, ובני הזוג הסדירו ביניהם הפרדה רכושית מלאה בקשר עם דירה זו (לדוג', באמצעות הסכם ממון שערכו) אשר גם מתקיימת בפועל, ניתן לראות את בן הזוג השני, נטול הדירה, כמי שרוכש "דירה יחידה", ובהתאם גם יהיה זכאי למדרגות המס המופחתות.
המסר המרכזי בהלכת פלם הוא שחזקת התא המשפחתי האחד היא חזקה הניתנת לסתירה וכאשר ישנה הפרדה רכושית ממשית – קרי, גם מבחינה משפטית וגם בהתנהלות הזוג בפועל – ניתן יהיה לראות בכל אחד מבני הזוג רוכש עצמאי בעניין מיסוי מקרקעין.
הוראת ביצוע 5/2011 – עמדת רשות המיסים
בעקבות הלכת פלם, פרסמה רשות המיסים את "הוראת ביצוע מס' 5/2011 – היקף תחולת חזקת התא המשפחתי": בהוראת הביצוע מודגש כי רשות המיסים לא תקבע באופן 'אוטומטי' כי בני זוג הם "רוכש אחד", אלא ייבחנו הנסיבות והפרמטרים הפרטניים של כל מקרה לגופו: האם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה הקיימת? האם הזוג משתתף יחדיו בהוצאות המימון שלה או שלא? האם ישנם תשלומי משכנתא שנפרעת מחשבונם המשותף של הזוג או מחשבון נפרד? האם מתקבלים דמי שכירות לחשבון בנק משותף או לחשבון של בן הזוג בעל הדירה? וכיו"ב.
בהוראת הביצוע מודגש כי קיומו של הסכם ממון עשוי להוות לאינדיקציה משמעותית לקיומה של הפרדה רכושית, אך כשמדובר בנכסים היסטוריים (כלומר, נכסים שהיו בבעלות אחד מבני הזוג טרום הנישואין) אין חובה בהצגת הסכם ממון. ואולם, לעניין זה נדגיש כי לאור הלכת שלמי שבאה לאחר הלכת פלם, קיומו של הסכם ממון הפך לדרישה כמעט מחייבת בכל מקרה:
הלכת שלמי – הפרדה רכושית לאחר הנישואין
בפסק הדין שלמי (ע"א 3178/12) בית המשפט העליון עוסק במקור בסוגיה הקשורה במס שבח, אך העקרונות המהותיים שנקבעו בו הוכרו כרלוונטיים גם לעניין מס הרכישה. ביהמ"ש העליון הבהיר מפורשות כי חזקת "תא משפחתי" הינה ל"פיקציה משפטית" (כלומר, הנחה משפטית מלאכותית שמכירה בבני זוג כיחידה אחת, אף שלמעשה מדובר בשני אנשים נפרדים) שמטרתה היא למנוע "התחכמויות" ותכנוני מס פסולים מתוך ניסיון להתחמק מתשלום מס כדין, אולם נקבע כי חזקה זו ניתנת לסתירה אם מוכחת מציאות עובדתית המצדיקה זאת, בהתקיים התנאים המצטברים:
- הסכם יחסי ממון תקף (או הסכם חיים משותפים בין ידועים בציבור) בו קובעים הזוג הפרדה רכושית ברורה בנוגע לנכסיהם;
- הוכחת הפרדה רכושית בפועל – על בני הזוג להוכיח כי הם מיישמים את הוראות הסכם הממון הלכה למעשה, ואין מדובר בהפרדה רכושית "על הנייר" בלבד. הפרדה רכושית בפועל תיבחן בהתאם לשורה של אינדיקציות, כפי שהועלו גם בהוראת הביצוע של רשות המיסים כמפורט מעלה: ההתנהלות הפיננסית של הזוג בקשר עם הדירה האמורה, האם הרכישה מומנה ממקורות אישיים בלבד, חשבונות בנק נפרדים, דמי שכירות שמועברים לחשבון בנק נפרד וכיו"ב.
תכנון מס מיטבי קודם לרכישת דירה
החוק קובע כי בני זוג נחשבים ל"רוכש אחד" לעניין מס הרכישה, אך הפסיקה ורשות המיסים מאפשרות לסתור חזקה זו בהתקיים תנאים מהותיים – משפטיים ועובדתיים, כאשר כל מקרה יוכרע בהתאם לנסיבותיו הפרטניות. מאחר שהשלכות המס עשויות להיות משמעותיות, יש להיערך מראש ובזהירות המתבקשת על מנת למצות את הזכויות הקיימות ולהבטיח שתשלום מס הרכישה יתאם לחבות האמיתית, ולא מעבר לכך.
עורכת הדין דניאל לשם עוסקת בעסקאות מכר מקרקעין, לרבות ובדגש על היבטי המס הקשורים בעסקאות אלו. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורכת הדין דניאל לשם – 053-9249000