דני ומיכל (שמות בדויים), זוג צעיר בשנות ה-30 לחייהם, הגיעו לגלעד ברזילי, מומחה ליעוץ פיננסי זכיין של רשת דרכנו ליעוץ משכנתאות שקיבלו בשורה מרגשת: הם זכו בהגרלת "מחיר למשתכן" באופקים. הזכייה הזו הייתה צעד משמעותי לקראת הגשמת חלומם לרכוש דירה משלהם במחיר מוזל משמעותית ממחירי השוק. עם זאת, השמחה התחלפה במהרה בדאגה. כשהגיעו לבנק לבקש משכנתא, קיבלו תשובה שלילית שהותירה אותם המומים. הסיבה? מצב החובות הקיים שלהם.
"לדני ומיכל היו הלוואות בסך כולל של כ-550,000 שקלים, עם החזר חודשי של 8,400 שקלים. הסכום הזה כרסם משמעותית בהכנסתם הפנויה, ובהתאם לכללי בנק ישראל והמדיניות הפנימית של הבנק, לא נותר להם מספיק הכנסה פנויה לעמוד בתשלומי המשכנתא הנדרשת", מסביר ברזילי מדוע הבנק בחר לסרב. "הזוג הזה הרגיש שהחלום שלהם הולך ומתרחק בגלל החובות הקיימים".
כמה הסיטואציה הזו מוכרת לך?
"מאוד. מדובר בזוג עם הכנסה סבירה שנקלע למלכודת חובות. ההלוואות שלהם היו מפוזרות בין מספר גורמים – בנקים, חברות אשראי וכרטיסי אשראי – עם ריביות גבוהות יחסית ותקופות החזר קצרות, מה שהוביל לעומס חודשי כבד."
"הבעיה העיקרית הייתה ברורה: ההחזר החודשי הגבוה שנוגס בכ-30% מהכנסתם המשותפת. עם הוספת תשלום משכנתא, היחס בין ההחזרים החודשיים להכנסה היה חורג מהמגבלות שקבע בנק ישראל, ולכן הבנק דחה את בקשתם".
הבנק דחה לכם את הבקשה למשכנתא? כך תפעלו
למזלם של דני ומיכל, כמו זוגות רבים נוספים יש מה לעשות. ברזילי מציע אסטרטגיה שמתבססת על כמה שלבים שבנה לזוג הספציפי הזה אבל בהתאמות אישיות יכולה לעבוד לכולם.
שלב 1: איחוד הלוואות ללא נכס
"הצעד הראשון היה לארגן מחדש את מבנה החובות שלהם. הצעתי לפתוח חשבון בבנק חדש (שונה מהבנק בו הם מנהלים את חשבונם העיקרי ושונה מהבנק בו תכננו לקחת את המשכנתא). בבנק החדש, פעלנו לאיחוד כל ההלוואות הקיימות לשתי הלוואות גדולות עם תקופת החזר ארוכה יותר.
במקום מספר הלוואות עם ריביות גבוהות ותקופות קצרות, קיבלו דני ומיכל שתי הלוואות מסודרות:
- הלוואה ראשונה בסך 300,000 שקלים לתקופה של 10 שנים
- הלוואה שנייה בסך 250,000 שקלים לתקופה של 8 שנים
התוצאה הייתה דרמטית: ההחזר החודשי הכולל ירד מ-8,400 שקלים לכ-4,900 שקלים – קיצוץ של כמעט 42% בהוצאה החודשית. כעת, היחס בין ההחזרים להכנסה השתפר משמעותית.
שלב 2: תכנון משכנתא חכם
לאחר שיפור תזרים המזומנים החודשי, פנינו לתכנון המשכנתא בעזרת תוכנית מימון מפורטת שכללה:
- משכנתא מורכבת ממסלולים שונים לאיזון בין ביטחון ליתרונות ריבית
- תקופת החזר אופטימלית שמאזנת בין גובה ההחזר החודשי לעלות הכוללת של המשכנתא
- שימוש בכספי הון עצמי באופן שממקסם את היתרונות
- תזמון נכון של הבקשה בהתאם לתנאי השוק והריביות
במשא ומתן אפקטיבי מול הבנקים יש לדרוש: ריבית אטרקטיבית, הקלות בדרישות בטחונות וגמישות בתנאי המשכנתא שמתאימה לתזרים המזומנים שלכם
שלב 3: אסטרטגיית יציאה חכמה – מינוף ההטבה
"הפתרון האמיתי היה הרבה מעבר לאישור המשכנתא המיידי. יחד עם דני ומיכל, בנינו אסטרטגיה מקיפה שכללה גם תכנון עתידי חכם. התוכנית המלאה שגיבשנו הייתה פשוטה: לאחר כשנה וחצי מרגע קבלת הדירה, הם ימכרו אותה בשוק החופשי, יפרעו את המשכנתא וההלוואות הקיימות, וירכשו דירה קטנה יותר שתתאים ליכולות הפיננסיות שלהם".
"המשמעות הכלכלית של מהלך זה הייתה משמעותית ביותר: בזכות פער המחירים בין שווי דירת "מחיר למשתכן" לבין מחירה בשוק החופשי, דני ומיכל עמדו להרוויח בין 800,000 שקלים ל-1,000,000 שקלים מכל העסקה. סכום זה לא רק יאפשר להם לרכוש דירה ללא משכנתא כבדה, אלא גם ישנה את מצבם הפיננסי באופן דרמטי. זו הייתה אסטרטגיה שתשנה את המצב הכלכלי שלהם לחלוטין."
"לעתים קרובות, הפתרון לבעיית המשכנתא נמצא דווקא בארגון מחדש של המצב הפיננסי הכולל מסכם ברזילי. " המסקנה העיקרית היא לא לוותר בקלות: גם כשבנק אחד אומר "לא", ישנן דרכים רבות להגיע ל"כן".