הנכס שהוערך שיימכר ב-80 מיליון שקל נמכר בפחות מחצי מכך: בית הדירות ברחוב פרישמן 64 בתל אביב צפוי להימכר בסכום של 39.53 מיליון שקל אחרי מעמ, בתום הליך התמחרות ארוך ומורכב. הנכס המדובר הוא בית פועלי אגודת ישראל (פאי) - גוף חרדי מתקופת ההתיישבות שכיום נמצא בהליכי פירוק, ומכירת הנכס נועדה לסייע בכיסוי חובותיו. האופן שבו התכווץ שווי הבניין וזכויותיו איבדו את ערכן במכירה מצייר תמונה מעניינת של השינויים שעברו על שוק הנדלן בתל אביב.הסיפור התחיל ב-2023 עם הצעת הבניין למכירה פומבית בידי המנהלים המיוחדים שמונו לפאיי. השמאות הראשונית שהוצאה לבניין היתה לשווי של 45.75 מיליון שקל, אך ההערכות הבלתי רשמיות היו גבוהות בהרבה. בדיווח שפורסם אז במרקר העריך השמאי ארז כהן כי הבניין צפוי להימכר בסכום של 80-50 מיליון שקל, וזאת בשל אופי העסקה המיוחד שמעמידה את הבניין כולו למכירה. בבניין 10 דירות ו-9 מקומות חניה על מגרש של 381 מר.אבל למרות ההערכות בשוק והמיקום המבטיח בין כיכר דיזנגוף לכיכר רבין, המכירה הסתבכה ולא יצאה לפועל. מסמכים שהגישו לבית המשפט המנהלים שמונו לפאי מתארים את השתלשלות האירועים. למכרז המקורי שפרסמו ב-2023 למכירת הבניין הוגשה רק הצעה אחת שהיתה נמוכה מהערכת השווי באופן ניכר. בעקבות זאת מסרו המנהלים לבית המשפט כי נוכח ההאטה בשוק הנדלן יש להמתין להתאוששות השוק, וקיבלו את אישורו.120 מתעניינים ורק הצעה אחתאלא שמאז פרצה מלחמת 7 באוקטובר וזמן קצר לאחר מכן החליטה עיריית תל אביב שהבניין בפרישמן 64 דורש שיפוץ חזית ופתחה בהליך משפטי נגד הבעלים. בבניין התגלו ליקויים ונזילות חמורות שהקשו על השכרת הדירות ואף גרמו לירידה בהכנסות השכירות מ-77 אלף שקל ב-2023 ל-67.5 אלף ב-2025.המנהלים נאלצו להשקיע בשיפוץ יקר אך כשזה הסתיים במרץ השנה והליכי המכירה חודשו, השוק כבר היה במקום אחר. על רקע השינויים בשוק קבע השמאי כי אין כדאיות כלכלית להריסת הבניין והמליץ להסתפק בחיזוק ובתוספות.לאחר מספר סקירות, הערכת השווי השמאית של הבניין עודכנה מטה ל-44.55 מיליון שקל. המנהלים המיוחדים מציינים כי 120 מתעניינים פנו לקבלת מסמכי ההצעה - אך לבסוף הוגשה הצעה אחת בלבד בגובה 18 מיליון שקל, שהם דחו על הסף.המנהלים מציינים כי לטענת המתעניינים, הערכת השווי של הבניין טיפסה למחיר גבוה ובלתי ריאלי על רקע ההאטה שחווה בחודשים האחרונים שוק הנדלן, בעיקר בתל אביב. בנוסף, המנהלים החלו להעלות ספקות לגבי השווי האמיתי של זכויות הבנייה בנכס. לאור מצב השוק ומלחמת עם כלביא (...) פרויקטים רבים נתקלים בחוסר כדאיות כלכלית למימוש פוטנציאל הזכויות המועט לכשעצמו, כתבו.זכויות הבנייה איבדו מערכןחוות דעת שמאית עדכנית שהזמינו המנהלים ציינה כי זכויות הבניה מכוח רובע 3 בתחום אזור ההכרזה של העיר הלבנה הן מועטות ובתקופה האחרונה, לאור מצב השוק ומלחמת עם כלביא, רבים מהפרויקטים נתקלים בחוסר כדאיות כלכלית למימוש.שיקול נוסף שהשפיע על המחיר לפי המסמכים הוא סוגיית המיגון בבניין. המבנה עצמו שנבנה בשלבים משנת 1936 ונוספו לו קומות וחלקים נוספים בהדרגה עד להשלמת הבנייה המקורית ב-1950. בעת תקיפות הטילים האיראניים, הדיירים ירדו למקלט שנבנה לפי היתר בנייה מ-1941 להגנה בפני רסיסי פצצות והדף אוויר.על רקע זה, הערכת השמאי המעודכנת נטרלה את פוטנציאל תוספת זכויות הבנייה וקבעה כי השווי המיוחס לשטחים הבנויים בלבד עומד על 36.52 מיליון שקל. המנהלים ציינו כי לפי השמאי הצעה שתעמוד על 30 מיליון שקל (הפחתה של 18%) תשקף תמורה סבירה לנכס.בסופו של דבר הצליחו המנהלים המיוחדים לקבל שלוש הצעות חתומות, ובתום תהליך התמחרות סגור זכתה הצעתה של חברת ויה נדלן בגובה 33.5 מיליון שקל לפני מעמ. בתוספת מעמ מדובר בסכום של 39.53 מיליון שקל.בבקשה לאישור בית המשפט למכירה ציינו המנהלים כי אין שום וודאות כי המתנה נוספת ו /או קיומו של סבב שלישי בעתיד - יגרמו לשיפור בהצעות, במיוחד לנוכח הדיווחים הרבים בתקשורת בתקופה האחרונה על עודף היצע של דירות, ועל מגמה ברורה של ירידת מחירים (בעיקר של דירות יד שנייה), כמו גם העדר ביקוש לדירות ללא ממד - כדירות נשוא הנכס.