אחרי זינוק שנתי של כ-20% במחירי הדירות, רבים מופתעים לשמוע שגם הפסימיים ביותר חוזים האטה או ירידה במחירים ב-2023. אם הישראלים התרגלו לחשוב שלקנות דירה זו תמיד החלטה נכונה, ושלא משנה איפה - הערך תמיד יעלה, מסתמן שצריך לחשב מסלול מחדש. ועכשיו, לא מדובר רק בתחזיות: לפי ניתוח חדש של רשות מקרקעי ישראל, ערכי הקרקעות מתחילים לרדת, מה שעשוי לסמן ירידה במחירי הדירות, ממש בקרוב.
רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מנהלת את קרקעות המדינה, ואמונה על עיצוב המדיניות בתחום. לעתים טועים לחשוב שהרשות קובעת את מחירי הנדל"ן בישראל, אבל למעשה, היא משווקת במכרזים את רוב הקרקעות. הקבלנים מציעים עבורן הצעות מחיר וההצעה הגבוהה זוכה. אם ההצעות נמוכות מדי, רמ"י סוגרת את המכרז בלי זוכים. לפי ניתוח שערכו ברשות, בחודשים האחרונים הקבלנים מציעים עבור קרקעות דומות מחירים נמוכים מבעבר, בשונה ממגמת ההתייקרות שהביאו השנים האחרונות.
"הקבלנים צופים ירידת מחירים קרובה"
בגבעת שמואל לדוגמה, שווי קרקע ליחידת דיור עמד במרץ האחרון על כ-900 אלף שקלים. במאי המחיר כבר עלה ל-1.4 מיליון שקלים. באוגוסט, התייקרות נוספת, הפעם ל-1.5 מיליון שקלים. ועכשיו, במכרז האחרון בדצמבר, מהפך - ירידת מחיר ל-1.2 מיליון שקלים. אבל לא מדובר רק בגבעת שמואל, ונתונים דומים נרשמו גם בנתיבות, לוד וחיפה.
מנהל רמ"י, יעקב קוינט, אמר בשיחה עם עיתונאים כי בשנת 2022 נקבע שיא חדש בפרסום יחידות הדיור ובעריכת עסקאות, וכי כבר עובדים על פרסום אלפי יחידות דיור בשנת 2023. על ירידות הערך אמר קוינט: "אנו מזהים ירידה במחיר ההצעות של היזמים, אך לא ירידה בכמות ההצעות. להערכתנו, הקבלנים צופים ירידת מחירים קרובה ולכן נראה שזה יתגלגל לבסוף לירידת מחיר אצל הצרכנים. ריבוי ההצעות מלמד כי אין חשש מירידה בהתחלות הבניה".
"ירידת מחירים - בגוש דן ובירושלים"
כשהקבלנים מבקשים לקנות את הקרקעות במחירים נמוכים יותר, הם ככל הנראה מעריכים שלא יצליחו למכור את הדירות במחיר הגבוה אותו צפו רק לפני חודשים ספורים. אז מה גרם להם לחשוב כך? לפי הערכת בנק לאומי, בשנה הקרובה צפוי עודף היצע לאור התחלות בנייה גבוהות במיוחד בשנתיים האחרונות. במקביל להיצע הגבוה, תהיה גם ירידה בביקוש, זאת בעקבות העלאות הריבית שהפכו את לקיחת המשכנתא לפחות כדאית והרחיקו קונים פוטנציאליים.
"להערכתנו, בתרחיש מרכזי צפויים מחירי הדירות לנוע בשנה הקרובה בטווח שבין התייצבות לירידה בשיעור חד-ספרתי בממוצע ארצי", כותבים בהערכה השנתית של בנק לאומי. "התנאים התומכים בירידת מחירים נראים מהותיים יותר בגוש דן ובירושלים, לאור מחירי דירות גבוהים מאוד שם וגידול בהיצע".
הקבלנים מציעים הסבר אחר
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מציג הסבר נוסף להצעות הנמוכות במכרזים. סרוגו אומר ל-N12 כי הקבלנים נפגעים מהריביות הגבוהות: "זינוק הריבית מפחית בכל חודש את יכולתם של יזמים וקבלנים רבים לתכנן את פעילותם ובשוליים כבר דיווחו יזמים בשוק הדיור וקבלני תשתיות כי הם נתקלים בקושי לאשר ליווי בנקאי ולממן את הפעילות שלהם. על בנק ישראל לעצור את מהלך העלאת הריבית מיד".
סרוגו מוסיף כי גם ירידת מחירים כעת, לא אומרת שיש פתרון ארוך טווח: "אם הממשלה לא תפנה את המשאבים הנדרשים כדי לבצע את השינויים האלה ותמשיך לפעול כדי למנוע רכישת דירות, או לייצר פתרונות חלקיים מאוד כמו הגרלת דירות מוזלות, לא נראה שינוי בשנה הקרובה וגרוע מזה, בהמשך יזנקו מחירי הדירות. אפשר וצריך לבחור כעת בטיפול אמיתי ומקיף של המדינה בשוק הדיור במקום להמציא שוב פטנטים שלא עובדים".