הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מזהיר הבוקר (ראשון) מפני עליה בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן ונוקט במספר צעדים משמעותיים כדי לצמצם את הסיכון האמור. המפקח על הבנקים שלח מכתב ובו הנחיות שמטרתן לחזק את ניהול הסיכונים, את השקיפות ואת כושר הניטור אחר הסיכון בתיק.
ההנחיות החדשות ייקרו את המימון לקבלנים על ידי העלאת הריבית על הלוואות למיזמי בניה. בנוסף הבנקים יצטרכו לצמצם את אחוזי המימון לאותם יזמים, מה שיחייב אותם לספק הון עצמי גבוה יותר. בשוק יש מי שמבקר את הצעדים וטוען: "יוביל לצמצום בהתחלות הבנייה". אחרים מאמינים שזה יסייע לצמצם את המינוף של היזמים, שמתבסס על אמונה בעליית מחירים בעתיד.
כבר במחצית השנייה של שנת 2021 שלח המפקח הנחייה לנקוט בפעולות שמטרתן לחזק את ניהול סיכוני האשראי של המערכת הבנקאית, בזה, הגברת הליכי הניטור והבקרה אחר התפתחות סיכון האשראי, בחינת ואתגור ההפרשה הנדרשת להפסדי אשראי והרחבת התיאור האיכותני והכמותני במסגרת הדוחות הכספיים להתפתחות הסיכון הענפי. לנוכח המשך המגמה שלח היום המפקח על הבנקים מכתב ובו הנחיות נוספות שמטרתן לחזק את ניהול הסיכונים, את השקיפות ואת כושר הניטור אחר הסיכון בתיק.
עיקרי הצעדים:
- דרישה להקצאת הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה – הבנקים יידרשו להגדיל את משקל הסיכון של הלוואות שניתנו ושיינתנו לרכישת קרקעות, בשיעור LTV העולה על 75%.
- הפיקוח יעביר למערכת הבנקאית דוגמאות מייצגות לתהליכי חיתום וסיווג אשראי – במטרה להמחיש ולהדגים את תהליך הניתוח של צוותי הביקורת של הפיקוח על הבנקים ולסייע בכך לניהול הליכי החיתום והסיווג של האשראי בבנקים יפורסמו דוגמאות למקרים מייצגים שעלו אגב ביצוע של תהליכי ביקורת שביצע הפיקוח בהתייחס לאשראי לענף הבינוי והנדל"ן. הדוגמאות יתייחסו, בין היתר למימון פרויקטים בליווי פיננסי סגור ולמימון רכישת קרקעות.
- הרחבת דרישות הדיווח לפיקוח על ענף הבינוי והנדל"ן – על אף קיומו של מידע שמדווח בנושא הנדל"ן, הוחלט על הרחבה והעמקה של דרישות המידע שימסרו הבנקים בדיווחיהם לפיקוח כדי לאפשר מעקב טוב יותר אחר התפתחות הסיכון לענפים אלו.
שלושת צעדים אלו יידונו בהליכי ההתייעצות המקובלים ויכנסו לתוקפם בהקדם.
"לאור עליה בתיאבון לסיכון ובחשיפות המערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן הנחנו בתקופה האחרונה את הבנקים לקיים דיונים מתאימים בנושא בדירקטוריון ובהנהלותיהם, שמטרתם בחינת תיאבון הסיכון, מדיניות האשראי, הגברת הניטור והבקרה, ניתוח מאפייני התפתחות הסיכון ולוודא קיומם של הפרשות נאותות", מסר המפקח על הבנקים, יאיר אבידן.
"בנוסף, החלטנו לפרסם היום סט צעדים נוספים שיאפשרו לקיים מערכת ניהול סיכונים אחראית יותר ובכללם, ריתוק הון נוסף למימון קרקעות ממונפות, ובנוסף, העמקת והרחבת דיווח המידע של חשיפת המערכת הבנקאית לענף. אנו רואים חשיבות רבה למימון וליווי ענף הנדל"ן במשק הישראלי, זאת לצד, שמירת תיאבון סיכון ומתודולוגיית חיתום אשראי שמרנית ונאותה. אנו נמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק הבינוי והנדל"ן, בזה, תיאבון לסיכון, מדיניות האשראי, החיתום והתמחור ונשקול את הצורך בנקיטת צעדים נוספים בהמשך, לפי הצורך".
ההנחיות ישפיעו על המחירים בשוק?
"הפיקוח על הבנקים מבקש לצנן את מתן האשראי ובפרט לחברות שאינן בעלות חוסן כספי ואינן בעלות יציבות", הסביר עו"ד שמואל שוב שותף מנהל ממשרד שוב ושות' המתמחה בנדל"ן. "אנו נוכחים כי המכרזים המפורסמים שוברים שיאים, כך שהזוכים כבר משקללים עליות מחירים עתידיות, ובונים על מימון במינוף גבוה לרכישה בשיעורים ניכרים. המינוף הגבוה, בריבית נמוכה מדרבן הצעות שאינן ריאליות, יתכן ואיזון ובחינת ההצעות והלווים יביא לבלימה מסוימת בעליות המחירים, כמובן שאין הדבר תחליף להגדלת ההיצע".
יונתן ברלינר, יו"ר הועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, דווקא ביקר את ההוראות החדשות והביע חשש שהן יובילו לעליות מחירים נוספות. "בעקבות הקפיצה במחירי הדירות והחשש מהיווצרות בועה, בנק ישראל מנסה להילחם בתופעה במנותק מהמדיניות הממשלתית", מסר ברלינר. "יזמים, בעיקר הקטנים, שלא יעמדו בדרישות הסף החדשות לא יוכלו להיכנס לפרויקטים חדשים או יאלצו לפנות לאפיקי מימון חוץ בנקאיים, דבר שעלול להביא להקטנה בהתחלות הבניה. המגבלות של בנק ישראל אינן רק על הלוואות חדשות, אלא גם על פרויקטים קיימים, כך שההשפעה מהירה וחדה. לצערנו מי שישלם את המחיר באופן מידי זה הציבור הרחב. המהלך של בנק ישראל יביא לעליה נוספת במחירי הדיור לציבור. הניסיון של בנק ישראל להילחם בעליות ובחשיפה לשוק הנדל"ן נעשות דרך העלאת המחירים בשוק - ומי שמשלם על כך באופן ישיר אלו רוכשי הדירות".
אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול מימון העוסקת באשראי חוץ בנקאי לצמיחה: "הפיקוח על הבנקים נוקט משנה זהירות בנסיבות הקיימות ועל רקע המינוף הגבוה בהלוואות לשוק הנדל"ן. היום בניגוד למצב בעבר, יש ליזמים בתחום הנדל"ן חלופות איכותיות של ליווי ומימון לפרויקטים גם במערכת החוץ בנקאית והם לא מוגבלים רק להלוואות מהבנקים. גם ברמה המשקית, פיזור סיכון הנדלן" לגופים החוץ בנקאיים מקטין את הסיכון של הריכוזיות ובכך תורם לאיתנות המשק מחד, ויכול לאפשר מימון להיקף הבנייה הרב הנדרש מאידך. מכלול מלווה כ-150 פרויקטים בתחום הבנייה למגורים וערוכה לקלוט מימון של פרויקטים רבים נוספים".