בהמשך לרצח יזם הנדל"ן אלדד פרי ז"ל, שהגיע לחדלות פרעון והסתבך בחובות של מאות מיליונים, נאמני החברה הגישו היום (ראשון) לבית המשפט דוח ובו הבהרה חד משמעית - לרצח לא תהיה השפעה על החזרי החובות לנושים, ביניהם רוכשי הדירות בקבוצות הרכישה השונות. האירוע הקשה שם זרקור על סוגיית קבוצות הרכישה - האם היתרונות עולים על החסרונות והסיכונים?
"למרבה הצער, ביום שישי התבשרנו כי מר אלדד פרי נרצח", מסרו הנאמנים עו"ד אהוד גינדס, עו"ד גונן קסטנבאום. "האירוע הציף גל שמועות וחששות לגבי השפעה אפשרית של האירוע הנ"ל על הליך החדל"ת של קבוצת אלדד פרי. מסיבה זאת, הנאמנים של קבוצת אלדד פרי מתכבדים להגיש את דוח זה וליתן הבהרה ברורה, לפיה לאירוע אין כל השפעה לרעה על הליך החדל"ת של קבוצת אלדד פרי, על יציבות הפרויקטים, על מתווה השיקום של הפרויקטים השונים, שמקודמים לטובת חברי קבוצות הרכישה, ואין בו כדי לפגוע במעמד הנושים, הביטחון הנשייתי שלהם ובסיכויהם להיפרע וכיוצא בזה".
הנאמנים מסבירים בדוח כי מאז שנפתח תיק חדלות הפרעון, כל החברות והפרויקטים של קבוצת אלדד פרי נמצאים בשליטה מלאה של הנאמנים. הנאמנים, לטענתם, הם אלו "שמחזיקים בהגה" ומובילים את מתווי השיקום של הקבוצה. פרי ז"ל לא הועסק על ידי החברות והנאמנים, ולפיכך למותו לא תהיה השפעה לרעה על התקדמות ההליך. בנוסף הנאמנים מבהירים כי "אין באירוע כדי לעכב את הליך חדלות הפרעון, או לפגוע בסיכויי הנושים להיפרע".
קבוצות רכישה: היתרונות מול הסיכונים
בשנים האחרונות אי אפשר שלא לשמוע על קבוצות רכישה: מצד אחד מחירי הדיור המאמירים דוחפים רבים לחפש פתרונות יצרתיים וזולים יותר כדי להגיע לחלום הדירה. מנגד ריבוי הסיפורים על כשלון של קבוצות רכישה, כדוגמת הקבוצות של אלדד פרי וענבל אור, שגובלים לעיתים בהתנהלות פלילית, גורמים לרבים לחשוש מהתחום ולצבוע את כולו כבעייתי. למה לבחור בקבוצת רכישה ואיך להיזהר? עורכי הדין שלומית משה, ראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד דנינו-שי-משה, ועו"ד עידן בן-יעקב, ממשרד עו"ד בן-יעקב, עונים על השאלות החשובות.
קבוצת רכישה - מה זה?
מדובר בחבורת אנשים אשר מתאגדים יחד לצורך רכישת קרקע וייזום פרוייקט נדל"ני. מכיוון שאין בעלים אחד - כל חברי הקבוצה מוגדרים כיזמים, ולכן היחס המשפטי אליהם שונה מאדם הרוכש דירה מקבלן.
קבוצות רכישה נחשבות לפתרון קל ונוח, יחסית, במקרה שבו אדם רוצה להיות בעלים של נכס נדל"ני, במחיר זול יותר, עם שליטה גבוהה יותר בהליכי הבנייה. הרעיון הבסיסי בקבוצת הרכישה הוא לנצל את היתרון לגודל, כאשר כל הרוכשים הופכים בעצם ליזמים, ובכך הכוח שלהם אל מול הקבלנים או בעלי מקצוע נוספים. עם זאת, קבוצות הרכישה הן מעין יצור כלאיים בין רוכשים רגילים ליזמים בפועל. לאור זאת, מצבם המשפטי הינו מורכב יחסית.
מה הייחוד של קבוצות רכישה?
בקבוצת רכישה, הרוכשים/הבעלים הינם ב"כובע" היזם. בעצם הפיכתם ליזמים חלות על הרוכשים חובות רבות ואין להם את ההגנות הרבות שקיימת לרוכשי דירות בישראל, ובפרט - חוק המכר.
בנוסף ישנם הבדלים מהותיים בין קבוצות לבנייה עצמית של בעלי זכויות מקוריים או היסטוריים בקרקע לקבוצות הרכישה כיום. יש גם הבדל לא קטן בין קבוצת הרכישה של "פעם", לבין גלגולה כיום עם הוספת "הגורם המארגן".
בבנייה עצמית אחראי האדם על הבנייה וכל העלויות (ו"כאב הראש") הן עליו. בקבוצת רכישה יש אדם/גוף "מארגן", שמצד אחד הוא אמור לדאוג לאינטרסים של בעלי הקרקע השונים (הרוכשים) מה שמעניק לו כח רב, ומנגד האחריות שלו כלפיהם מוגבלת. אותו גורם לא נכנס לפרויקט בכובע היזם/המוכר ואינו מבעלי הזכויות בקרקע, ולכן החובות שלו - לרבות חובת ההגנה על כספי הרוכשים ו/או חובת הגילוי במקרים מסוימים ועוד, מוגבלות.
מה הסיכונים בקבוצת רכישה?
אחת ההגנות המרכזיות על רוכשי דירות רגילים היא 'חוק המכר'. מטרת החוק היא ליצור את ההפרדה בין הרוכשים לבין הקבלנים והיזמים, ולהבטיח את כספם של הרוכשים, במקרה שבו הקבלן פושט רגל או נקלע לקשיים כלכליים אחרים – ובכך להגן על כספי הרוכשים.
החיסרון המרכזי בקבוצות הרכישה הוא שחוק המכר לא חל על רכישת דירה במסגרת זו. דובר בעבר על תיקון החוק, בעיקר לאחר פרשיית ענבל אור, אך כיום המצב נותר ללא שינוי, וחברי קבוצות הרכישה לא מוגנים על ידי חוק המכר.
למעשה רוכשים במסגרת קבוצת רכישה רוכשים אך ורק חלק יחסי מן הקרקע ובשום פנים אין בהסכם שעליו הם חותמים עסקה לרכישת דירה. לעיתים קרובות החברים בקבוצת רכישה לא מבינים זאת, ומאמינים שהם בעלי דירה "על הנייר", אך בפועל הם אך ורק בעלים של חלק יחסי מן הקרקע.
בשל כך, במסגרת רכישה באמצעות קבוצת רכישה נעדרת ההתחייבות למועד מסירת הדירה, או עלותה הסופית. מרגע שהצטרפת לקבוצה, אתה הופך בעצם למעין יזם, שעליו חלות כל החובות והאחריות של יזם 'רגיל'. כולל תשלום וכיסוי חובות שנוצרו במהלך הבנייה.
בנוסף, כאשר אדם רוכש מקבלן, הוא משלם סכום ידוע מראש, גם אם יחולו שינויים בעלויות הקרקע, חומרי הבנייה או תשומות נוספות (בכפוף לסייגים ספציפיים). בקבוצת רכישה, כל שינוי במחיר לרבות איחור במסירת הנכס הבנוי וכד' יגולגל אל כיסי חברי הקבוצה שיצטרכו לשלם אותו.
איך מתמודדים עם הסיכונים?
חיסרון מרכזי נוסף הוא העובדה שבהצטרפות לקבוצת רכישה, עורך הדין לא מייצג את הרוכשים, אלא את היזם עצמו. הוא לא מחויב למצטרפים, אלא לאינטרסים של היזם בלבד, כולל במקרה בו מגיעים לסכסוך משפטי. הדרך הטובה ביותר להימנע מהפתעות במהלך הפרויקט היא להגיע עם "עורך דין מהבית". עורך דין כזה יבהיר לרוכש את המצב לאשורו, ייצג את הרוכש אל מול מנהלי קבוצת הרכישה. כך, האינטרסים של הרוכש ישארו מוגנים, אך הוא יוכל להנות גם מהיתרונות בקבוצת רכישה.
אז למה בכלל להצטרף?
חשוב לזכור, קבוצת רכישה היא אמצעי לגיטימי ומקובל לבנייה, ביחוד במקרים בהם מדובר בקבוצת אנשים אשר ממילא מתכננים לרכוש ולבנות יחד. יש בקבוצות רכישה יתרון אחד מרכזי והוא החיסכון הפוטנציאלי ברווח היזמי. חיסכון זה נוצר לאור היתרון לגודל בעת ניהול המו"מ מול בעלי מקצוע וקבלנים, וכן לאור העובדה שרכיב הקרקע, שהוא אחד היקרים בבנייה, מתחלק בין כולם.