ועדת הכספים אישרה הלילה (בין ראשון לשני) את החוק לעידוד השקעות הון מתוך הרפורמה בשכירות המוסדית, ובכך חתמה את עיקרי חקיקת הוועדה במסגרת חוק ההסדרים. הצעת החוק מאריכה את משך תקופת ההשכרה שמזכה את היזמים בהטבת מס, מ-5 שנים ל-15 שנים. ההצעה עוררה התנגדויות רבות מצד הלובי הקבלני, ובמהלך הדיונים הוטבו תנאי המסלול עבורם. בשלב מסוים בדיון חברי הכנסת מהאופוזיציה הגישו אינספור הסתייגויות בגין החרגת יהודה ושומרון מהמתווה, אך לבסוף הגיעו להסכמה עם משרד השיכון גם על אזורים אלו. החוק יעבור בנוסח זה לקריאה שנייה ושלישית בכנסת במסגרת אישור התקציב.
"אני מאמין בכל ליבי שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק", מסר יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר. "הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכול כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל".
הרפורמה בשכירות ארוכת טווח
הצעת החוק שאושרה בוועדה קובעת כי התנאי שיזכה יזמים בהטבות מס משמעותיות - בדמות שיעורי מס מופחתים על הכנסה ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות – יהיה השכרה למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה, כאשר השוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות.
מטרת החוק:
מטרת התיקון שאושר היא ראשית כל לקדם שוק שכירות ארוכת טווח שמבוסס על גופים מוסדיים ולא על יזמים קטנים, ולתת ביטחון לשוכרים. שנית ובהתאם, החוק מבקש להגדיל את טווח השכירות עד כמה שניתן, כדי שההטבה ליזמים באמת תתגלגל בסוף לדיירים ותסייע להפנות רבים מרכישת דירה (שמתדלקת את עליות מחירי הדיור) לשכירות. ככל שהשכירות המובטחת ארוכה יותר כך יהיה מוצדק יותר להתאים את התכנון מלכתחילה למגורים בשכירות, מה שיאפשר לרשויות התכנון להגדיל את הצפיפות ולאפשר יותר בנייה.
התנאים להטבות המס:
כמות הדירות הוגדלה: במסגרת תיקון החוק גם הוגדל שיעור הדירות להשכרה אשר יזכה בהטבת מס. באזור שאינו פריפריאלי הבניין צריך לכלול 10 דירות להשכרה או לפחות 66% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה 50% משטח הבניין הכולל, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים. זאת בשונה מהמצב הקודם, שבו הדרישה למספר דירות להשכרה הייתה מינימום של 4-6 דירות להשכרה או לפחות 50% מהדירות בבניין. באזור פריפריאלי, הבניין צריך לכלול 6 דירות להשכרה או 30% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 30% משטח הבניין הכולל, לפי האופציה הגבוהה מבין השתיים.
מספר שנות השכירות הוארך: הטבות המס נקבעו במודל מדורג, שיאפשר מכירה של הבניין רק לאחר 15 שנות שכירות ויעודד שכירות בת 20 שנה: ב-5 השנים הראשונות תזכה החברה המשכירה למס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 11% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים תזכה החברה ל-9% מס, ולאחר 10 שנים ועד 15 שנים המס ירד ל-7%. לאחר 15 שנים ניתן למכור את הבניין או לחלופין, לאחר 15 שנים ועד 20 שנים ומעלה, ירד המס ל-5%.
בשל הרצון למשוך חברות להשקיע בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, נקבע כי תתאפשר מכירת פרויקטים בין גופים, תוך שמירת משך תקופת השכירות. כך, אם חברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת, תיכנס החברה לנעליה ותמשיך את משך השכירות לעניין כל הדירות המושכרות, כך שתקופת השכירות בסך הכול לא תרד מ-15 שנה. עם זאת, את תהליך דירוג הזכות להטבות מס החברה הרוכשת תחל מתחילתו – 5 שנים ראשונות לאחר הרכישה מס בן 11% וכן הלאה.
הטבה נוספת שהתווספה בוועדה: אם בונה הבניין מוכר אותו למשכיר ממשיך על פי התנאים הנ"ל, הרוכש ייהנה משיעור מס רכישה של 0.5% במקום 6%.
העונש על אי עמידה בתנאי ההשכרה:
הצעת החוק קובעת גם ענישה במקרים שבהם החברות לא יעמדו בהתחייבות לשכירות ארוכת טווח: הפרת תקופת השכירות תחייב את בעלי הנכס בתשלום מלא של שיעורי המס. במקרה שההפרה נעשתה לאחר שגוף רכש את הנכס מגוף קודם (בתקופה השנייה - לאחר לפחות 5 שנים), אזי ההפרה תוביל לשלילת הטבת המס גם של הגוף הרוכש וגם של הגוף הראשון שהחזיק בנכסים. במקרה של הפרת תקופת השכירות בתקופה השלישית (בתקופה שבין 10 ל-15 שנה), ישללו ההטבות בגין 2 התקופות האחרונות, לא כולל התקופה הראשונה.
כניסת המסלול החדש לתוקף:
המסלול החדש ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2024, והמסלול הישן (הטבות מס תמורת 5 שנות שכירות) ימשיך לחול על בניינים להשכרה שלגביהם הוגשו בקשות לאישור עד לתאריך זה. לדרישת הוועדה נקבע כי לבניינים הלוקחים חלק במסגרת המודל הקיים לשכירות מוסדית, טרם שינוי החוק, יתאפשר להשתלב במסגרת המודל החדש במידה ויעמדו בתנאי המסלול.
יהודה ושומרון:
לאחר דין ודברים, שעלה נוכח כך שחוק עידוד השקעות הון לא חל לעניין יהודה ושומרון הושגו הסכמות, לפיהן המדינה תממן תכנון ותוציא מכרזים לדיור להשכרה במסלול הטבות מס גם ביהודה ושומרון. חברי האופוזיציה, ח"כ בצלאל סמוטריץ' (הציונות הדתית) וח"כ ינון אזולאי (ש"ס), משכו את אלפי ההסתייגויות שהגישו לעניין החוק וכן בקשות לקביעת נושאים חדשים. "אני מודה לך יו"ר הוועדה על דיון ענייני ואמיתי, שלא עושה חשבונות של קואליציה ואופוזיציה, אני מודה לשר אלקין ולמנכ"ל. הוסכם כאן על כולם, שכשהולכים למתווה של עידוד שכירות ארוכת טווח, אז אי אפשר להחריג ולהפלות מכך בערך חצי מיליון מתיישבים. זה לא מושלם אבל בהחלט התקדמנו", מסר חבר הכנסת סמטריץ'.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, הסביר שמשום שביו"ש מדובר בקרקעות פרטיות חוק עידוד השקעות הון פחות רלוונטי. "חיפשנו פתרונות לאזור יהודה ושומרון, גם בעקבות פנייתו של ח"כ סמוטריץ וגם של ח"כ אורבך. אנחנו רוצים להגיע ל-6,500 דירות בדירה להשכיר, להכניס גם את יהודה ושומרון לתוך כך, וכן את האוכלוסייה החרדית", הבהיר.
יו"ר הוועדה קושניר סיכם את הדיון: "אישרנו את הרפורמה הרביעית מתוך חוק ההסדרים - שכירות ארוכת טווח, אני רוצה להזכיר לכם איך קיבלנו את החוק ואיך הוא יוצא, וזה בזכותכם, מי שיושב פה, כל מי שהשתתף בדיונים ועבד קשה, כדי שמצד אחד המודל יהיה כלכלי ולא רק יפה על הנייר".
קושניר התייחס גם לאישור הרפורמות מחוק ההסדרים: "סיימנו היום גם את חוק הסדרים על הפרקים המשמעותיים שבו, וזה לא מובן מאליו התהליך שעברנו כאן – אופוזיציה וקואליציה בחודשים האחרונים. כולם השקיעו ונתנו את המקסימום בשביל שהחוק הזה יצא לפועל. עשינו את זה ביחד ואני גאה על התהליך ועוד יותר - גאה על התוצאה".