חוק בלתי כתוב בשוק הדירות הישראלי הוא שלא משנה מה - המחירים לא יורדים. ניסיונות הממשלה להשתלט על העלייה הקבועה במחירי הדירות לא הציגו תוצאות משמעותיות וב-15 השנה האחרונות הובילו לכל היותר לקיפאון זמני. הקבלנים והמתווכים דואגים לפמפם תחושה שמי שלא קונה עכשיו מפסיד - ונדמה לעיתים שהגורמים בשוק עושים הכל כדי להשאיר את המחירים גבוהים. והנה, למרות הכל, שורה של נתונים חדשים מציירים תמונה שמשהו בכל זאת משתנה.נתוני מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמס) בחודשים האחרונים מצביעים לכאורה על שינוי דרמטי בשוק הדיור הישראלי. מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 ב-0.5% בהשוואה לחודשיים הקודמים, ובמצטבר מתחילת השנה הירידה מגיעה ל-1.1%. אלא שמאחורי המדד הארצי מסתתר פער משמעותי בין אזורי הארץ.במחוז תל אביב, הירידה מגיעה לממדים חדים במיוחד - 1.3% ביוני לעומת החודשיים הקודמים, ובמצטבר 3.6% מתחילת השנה. בפועל, זה אומר שדירה שעלתה 3.2 מיליון שקל בתחילת השנה במחוז תל אביב - עולה כיום כ-115 אלף שקל פחות. במחוזות אחרים התמונה שונה: בחיפה המחירים דווקא עלו ב-2.2% במהלך השנה ובדרום הירידה צנועה יותר ומגיעה ל-0.6% בלבד.אנחנו נמצאים בנקודת מפנה שמתבטאת בהרבה נתונים שבעצם שמסתכמים באופן ברור בכך שהשוק צריך לשנות כיוון, משוכנעת ראש התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב. ההתמודדות של משקי הבית וזוג צעיר בבואו לקנות דירה הגיעה לקצה גבול היכולת. לדבריה, הסיבה לירידה החדה דווקא במחירי מחוז תל אביב פשוטה: המחירים שם עלו והשתוללו בלי הכרה. אז מן הסתם ברגע כשמתחילות ירידות, שם המחירים ראשונים לרדת או להתמתן.הירידה במחירים שמשתקפת במדד הלמס מלווה בצניחה חדה במכירת הדירות. לפי סקירת הנדלן האחרונה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש יוני נמכרו רק 5,844 דירות - הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, וירידה של 29% בהשוואה ליוני השנה שעברה. במיוחד בולטת הירידה במכירות הקבלנים: 50% פחות דירות חדשות נמכרו ביוני בהשוואה לאשתקד, לפי סקירת האוצר.למה דווקא עכשיו?השינוי הדרמטי בשוק לא הגיע משום מקום. הוא תוצאה של מספר גורמים שהצטברו במהלך השנתיים האחרונות, ושהמרכזי בהן הוא כמובן העלאת הריבית במשק. לדברי יעקב, סביבת הריבית הגבוהה של השנתיים האחרונות הביאה לכך שההחזר החודשי הממוצע על המשכנתה קפץ פי ארבעה מעליית השכר הממוצע.העלייה החדה בעלויות המימון משתקפת היטב בנתוני ההחזרים החודשיים של נוטלי המשכנתאות. נתונים שנמסרו ל-N12 ומבוססים על מדגם של עשרות אלפי משתמשי אפליקציית רייזאפ, שנכנסה לאחרונה לתחום המשכנתאות, מציגים היטב את הזינוק: במחוז תל אביב זינק ההחזר החודשי הממוצע מ-5,218 שקל במרץ 2022 ל-7,412 שקל ביוני 2025 - עלייה של כ-42%. מחוזות אחרים כמו מרכז וירושלים ראו עליות דומות, שמשקפות את השילוב הקטלני של עליית מחירי הדירות ועליית הריבית.מבצעי המימון שחילקו הקבלנים, ונודעו כהלוואות 80/20 או הלוואות קבלן, הוסיפו שמן למדורה. המבצעים אפשרו לקונים לדחות חלק גדול מהתשלום למועד מסירת הדירה - ובכך לעקוף חלקית את מגבלות המימון. בתגובה, הטיל באפריל האחרון בנק ישראל מגבלות על הבנקים שמקשות על מימון פרויקטים עם שיעור גבוה של מבצעים כאלו. לפי סקירת הנדלן האחרונה של משרד האוצר, ההגבלות הובילו להפחתה דרמטית בהיקף המבצעים.אבל לדברי יעקב, השפעת המגבלות חרגה מהשינוי הטכני במימון. העצירה של המבצעים האלה של ה-80/20 ובכלל הפוקוס עליהם, השיח על פרופיל הלווים והסיכון בעסקאות האלה - זה הרתיע את האנשים והכניס את הנושא של ניהול סיכונים לתוך השיח הציבורי, היא טוענת. זה עזר להבין שלקנות דירה זה אירוע שמצריך הסתכלות רחבה יותר על למי זה מתאים ואיך.כך או כך, השינוי ניכר בנתונים: שיעור הדירות שנמכרו על הנייר (כלומר לפני תחילת הבנייה) ירד מ-67% במרץ ל-60% ביוני, לפי נתוני האוצר. סקירת הנדלן של האוצר מציינת במפורש כי הירידה הזו עשויה להיות מוסברת לפחות בחלקה, בהשפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים.הסימנים המקדימיםהבעיה בשוק הדיור אינה חדשה. מנתוני הלמס עולה כי בשנת 2024 לבדה זינק המחיר הממוצע של דירת 4-3.5 חדרים בכ-10% בהשוואה לשנה שקדמה לה. בבסיס אנחנו, עם ישראל, עם רדוף. ודירה זה משהו שהרבה משפחות לא מסתכלות עליה כעסקה כלכלית, אומרת יעקב על נכונות הישראלים לשלם מחירים גבוהים עבור דירות.יעקב מצביעה על הגידול בשיעור ההלוואות המסוכנות כסימן להגעת שוק הדירות לנקודת קצה. הכוונה היא למשכנתאות שבנק ישראל עצמו מגדיר כהלוואות בסיכון, כאלו ששיעור המשכנתה בהן הוא יותר מ-60% ממחיר הדירה ושגובה ההחזר החודשי הוא 30%-40% מההכנסה החודשית של משלמי המשכנתה. בשנתיים האחרונות יש עלייה בהלוואות בסיכון ואנחנו רואים לצד זה את הירידה ביכולת הרכישה, היא אומרת.מדאיג לא פחות לדבריה הוא הזינוק בפיגורי התשלומים: למרות שאין גידול בהלוואות בפיגור ביחס לתיק המשכנתאות, בשנה האחרונה יש עלייה של 50% בפיגורים. השילוב בין העלייה בשיעור הלוואות המסוכנות והעלייה בפיגורים היה לפי יעקב אות אזהרה לכך שמשקי הבית מגיעים לקצה גבול היכולת.עצירה זמנית או שינוי עמוק?חרף הירידה במכירות הדירות, היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים בחודשים האחרונים לרוכשי הדירות נותר גבוה, ולפי נתוני בנק ישראל חצה בחודש יולי את רף 10 מיליארד השקלים. העסקאות שאנחנו רואים עכשיו בדוחות ביצועי המשכנתאות אלו לא עסקאות שקרו עכשיו, מסבירה יעקב את פער הנתונים.כספי המשכנתאות שהבנקים העבירו בחודש יולי האחרון ללווים מבוססים על עסקאות שנחתמו לפני חודשים ולעיתים אפילו שנים - במיוחד במקרים של דירות חדשות מקבלן. אנחנו רואים היום בהיקף המשכנתאות עסקאות מהעבר. ולאט לאט נרגיש את האפקט של הירידה בעסקאות הנוכחיות, צופה יעקב.שאלת המפתח היא אם מדובר בתיקון זמני בשוק או בתחילתה של מגמה ארוכת טווח של ירידת מחירים. יעקב בטוחה שמדובר במהלך נרחב: זו נקודה ועוד נקודה ועוד נקודה ויש פה כבר קו ומגמה. גם הקושי של הציבור להתמודד עם עלויות המשכנתה הגבוהות וגם עם מחירי הדירות, היא מסבירה. רואים את זה בכל ההיבטים: גם בעלייה ביחס ההחזר, גם בעלייה בשיעור הפיגורים, גם בעלייה בהלוואות לכל מטרה, גם בקושי לגייס הון עצמי וגם עצירת מבצעי הקבלנים והגברת המודעות לסיכונים. לכל דבר יש אפקט תורם ובסוף רואים השפעה כוללת על השוק.לפי הלמס, נכון לאמצע 2025 המחיר הממוצע של דירה בישראל עומד על 2.27 מיליון שקל. מחירה של דירת 4-3.5 חדרים, המפרט הפופולרי ביותר של דירה לרכישה, מעט גבוה יותר ועומד על 2.36 מיליון שקל. במקביל, ההחזר ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה בשיעור מימון של 70% ממחיר הדירה ל-20 שנה הגיע ל-10,242 שקל - כ-40% מההכנסה ברוטו של משפחה ממוצעת.יעקב מסבירה את המשמעות הפרקטית: כשאנחנו מדברים על דירה ממוצעת במחיר של 2 מיליון שקל זה אומר על הון עצמי של חצי מיליון שקל ומשכנתה של 1.5 מיליון שקל. זה החזר של ,000-7,500- שקל בחודש מול הכנסה נטו של 20 אלף שקל למשק בית - זה לא משהו שזוג צעיר יכול לעמוד בו.עם זאת, יש עוד גורמים שעלולים להאט את הירידה במחירים או אף להפוך אותה - ובראשם כמובן הריבית. הפחתת ריבית שיוביל בנק ישראל עשויה להחזיר קונים לשוק, למרות שיעקב מסכימה שהשפעת החלטה כזו תהיה מוגבלת: אנשים מבינים שהריבית לא הולכת לרדת כל כך מהר וגם כשהיא תרד - המצב שלהם לא ישתנה משמעותית.