ביום שישי ראינו לראשונה זה שלוש שנים ירידה במחירי הדיור במדד המחירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפי מומחים בתחום, הירידה הזו "כאן כדי להישאר", אבל ללא טיפול נכון - תגרום לעליות מחירים דרמטיות בהמשך הדרך. "אני מעריך שבשנתיים הקרובות מחירי הדירות יחתכו ב-10-15% - וזו הערכה סולידית", קובע ד"ר יאיר דוכין בשיחה עם N12, ראש תוכנית ה-Mba בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למנהל עסקים באונ' העברית.
האטה באינפלציה, לראשונה אחרי 3 שנים - מחירי הדיור בירידה
הריבית משפיעה על ההיצע והביקוש
"בשנות הקורונה זרם הרבה כסף לשוק. הוא הביא איתו אינפלציה, שמסרבת לעזוב. הבנקים המרכזיים החלו בתהליך של עליית ריבית, שמרחיק משקיעים ומוריד ביקושים", מתאר ד"ר דוכין. "מאז המחצית השנייה של 2022, אנחנו רואים ירידה משמעותית בהיקף התחלות הבנייה. הרבעון הראשון של 2023 כבר מצביע על ירידה לקצב שנתי של 40 אלף התחלות בנייה ב-2023 לעומת 67 אלף ב-2022. אין עוד ענפים עם צניחה כזו".
ההסבר הפשוט לתופעה הוא שהריביות הגבוהות משפיעות גם על הביקוש - וגם על ההיצע. מבחינת ההיצע, הקבלנים "נתקעו" עם פרויקטים בבנייה, שעבורם לקחו הלוואות מהבנקים. הריבית על ההלוואות עולה, המחירים עלולים לרדת - והבנקים לוחצים על הקבלנים למכור את הדירות כעת בכל מחיר.
"בצד הביקוש, יש התייקרות דרמטית של המשכנתאות, ולא מעט רוכשים יוצאים מהשוק כי מעריכים שלא יעמדו בהחזרים", מספר ד"ר דוכין. "במצב של ריבית גבוהה, גם המשקיעים יוצאים משוק הדירות - ובמצב כזה דירות רבות לא נמכרות".
הקונים נהנים - השוכרים סובלים
במצב שבו המשקיעים יוצאים משוק הדיור, השכירויות ממשיכות לטפס. "מדברים היום על מלאי של 50 אלף דירות שלא נמכרות ונמצאות אצל הקבלנים. בשגרה, אלה דירות שהמשקיעים קונים ומשכירים", מעריך דוכין. עוד סיבה לעלייה החדה במחירי השכירות היא עליית ההחזר החודשי עבור נוטלי המשכנתאות. מי שכבר רכשו דירה, ומשלמים כעת יותר על המשכנתא, מגלגלים את המחיר הזה ישירות לשוכרים. במדד המחירים לצרכן שפורסם ביום שישי נמדד כי שוכרים שחידשו חוזה בחודש מרץ שילמו 4.2% יותר מבחוזה הקודם, ומי שנכנסו לדירה חדשה שילמו 7.2% בממוצע יותר מהשוכרים הקודמים.
במצב שבו הקונים נמנעים מעסקאות נדל"ן, יותר ויותר מהם פונים לשוק השכירות. הביקושים הגבוהים מעלים את המחיר, כשבתל אביב התופעה מורגשת אפילו יותר. "באזור גוש דן יש תופעה נוספת של תמ"א 38 שמשפיעה על ההיצע. הדיירים מפנים את הבניין לשנה וחצי עד שנתיים, ומחפשים בינתיים דירות להשכרה במימון הקבלן. מדובר באלפי דירות שנתפסות על ידי אותם שוכרים".
עבור הקונים שיכולים להרשות לעצמם, יתכן שמדובר בהזדמנות: "בעשור שבין 1997 ל-2007 מחירי הדירות ירדו ב-27% - ומחירי דירות היוקרה ב-40%. אני לא אתפלא אם זה יקרה גם עכשיו. בנכסי היוקרה, נתח מאוד משמעותי נרכש על ידי אנשי הייטק, שהתכוונו להביא את האופציות שלהם והמניות ולרכוש את הדירות. בגלל המשבר העולמי בהייטק השווי שלהם נחתך, ואין להם מקור מימון. הדירות האלה 'ייפלטו' חזרה לשוק".
אחרי ירידות המחירים יגיעו עליות חדות
ד"ר דוכין מעריך כי בשנתיים הקרובות המחירים ימשיכו לרדת, בהיקף מצטבר של 10-15%. אך לאחר מכן, המחירים ישובו ויעלו בחדות. "איך קבלן קובע את עלות הקרקע? הוא מחשב בכמה הוא יוכל למכור דירה, מוריד מזה את המע"מ, מוריד מזה רווח יזמי, מוריד את עלויות הבנייה - ומה שנשאר זו עלות הקרקע. אבל במצב הנוכחי, קשה לקבוע בכמה יוכל למכור כל דירה בעוד שנתיים שלוש. ובמצב כזה, היזמים חוששים להיכנס לפרויקטים הפסדיים - ולא מתחילים לבנות".
לכן, מעריך ד"ר דוכין כי אחרי הירידות בשנתיים הקרובות, יחל גל עליות מחירים, שיגיע בין 2025 ל-2030 לעלייה של כ-40% במחירי הדירות. ההיצע הנמוך בשילוב עם ביקוש גובר יוביל למחירים גבוהים, כשהקרקעות שנשארות ריקות היום - יכלו להכיל בניינים מאוכלסים כבר בעוד שנים ספורות.
גם המהפכה המשפטית משפיעה על מחירי הדיור
אחרי פרסום מדד המחירים, שר האוצר סמוטריץ' צייץ בגאווה: "הירידה במחירי הדיור היא בשורה חשובה שמשמעותה - המדיניות האחראית שלנו משתלמת". עם זאת, סמוטריץ' טרם הציג צעדים לבלימת מחירי הדיור - שיכלו להוביל להשפעה על המחירים. ד"ר דוכין לא מתרשם: "אני לא מציע להתייחס לזה ברצינות. כשאתה הולך ובוזז את התקציב כדי להעביר אותו לחרדים, אתה לא בדיוק בונה כבישים".
בעבודה נכונה מנצחים. מאז שנכנסתי לתפקיד הצבתי מטרה עליונה את גידור האינפלציה ושמירה על ערך הכסף. זה מה שליווה אותי ואת אנשי המקצוע במשרד בבניית תקציב המדינה, בחתימה על ההסכם המדורג מול ההסתדרות, ובעוד צעדים שעשינו לטובת הציבור.
— בצלאל סמוטריץ' (@bezalelsm) April 14, 2023
שמירה על ערך הכסף משמעותה הקלה ביוקר המחיה.>>> pic.twitter.com/eRPj4ClVCt
מעבר לכך, מעריך ד"ר דוכין כי למהפכה המשפטית תהיה השפעה על ענף הנדל"ן: "עליית שער הדולר לוחצת את האינפלציה כלפי מעלה. אם שער החליפין יגיע ל-4 שקלים לדולר, מדובר בתזוזה של 3% באינפלציה כלפי מעלה - וזה יחייב העלאה דרמטית של הריבית. זה כבר יקרר את השוק, יקרר את המשכנתאות, ויעלה למעלה את שכר הדירה. זה עלול להיות כדור שלג משמעותי על התהליכים שכבר קורים בשוק".