מדד מחירי הדירות לחודש פברואר הפתיע אפילו את הפסימיים ביותר, עם עלייה חודשית של 2.1% ועלייה שנתית של לא פחות -13%. העלייה במחירים משקפת בעיקר את הציפייה של הציבור הישראלי שמחירי הדירות יוסיפו לעלות בעתיד הנראה לעין.
כך, למרות שהעלאת מס הרכישה הרחיקה מעט את המשקיעים, הישראלים המשיכו לרכוש דירות בהמוניהם. מול ההשתוללות בשוק הדיור ניצבת הממשלה, ונראית חסרת אונים. אך יש מי שמאמין שניתן היה לעצור את עליית מחירי הדיור בתוך לא יותר מ-4 חודשים. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, משרטט קווים לפתרון ברור מאוד, שהממשלה לדעתו בוחרת ביודעין להימנע ממנו.
3 צעדים לפתרון משבר הדיור
1. הקפאת מחיר הקרקע
"מה שמתדלק את המחירי הדירות זה מחיר הקרקע", מצביע סרוגו על שורש הבעיה. "מה שצריך לעשות זה להקפיא את מחיר הקרקע, לא למכור למרבה במחיר, אלא שהמכרזים למשל יהיו בשיטה של מחיר ממוצע - מי שהכי קרוב לממוצע במכרז הוא הזוכה".
2. מכירה של 100 יח"ד בשנה
"דבר שני צריך לשווק יותר ויותר קרקעות. אם לא ימכרו (ימכרו, לא רק ישווקו) 100 אלף דירות בשנה לא נצליח להתמודד עם המשבר. בשביל זה צריך לשווק קרקע ל-150 אלף דירות בשנה. ברשות מקרקעי ישראל אומרים ששיווקו קרקע ל-100 אלף דירות, מה זה שיווקו? שמו מודעה בעיתון. זה נקרא מכירה? לפעמים המודעות מתפרסמות בלי חוברות, והחוברות מתפרסמות רק אחרי 3 חודשים. מה זה נותן המודעה הזאת? צריך לסגור עסקאות של 100 אלף דירות בשנה".
3. שיפור הרגולציה
"וכמובן צריך לטפל ברגולציה: לקצר את הזמן להיתרי בנייה על מנת שהעסקאות שנעשות יתורגמו מהר להתחלות בנייה. היום לוקח שנתיים להוציא היתר בנייה. יש תמריץ שלילי לראש עיר להגדיל את כמות התושבים שלו כי הוא מפסיד בארנונה והם אנטי להתחדשות עירונית. הדבר הכי נכון זה להפוך את תעריפי הארנונה אך במציאות הפוליטית זה בלתי אפשרי, אז בינתיים צריך לתמוך כלכלית בעיריות כך שיתמכו בבנייה חדשה".
המטרה: עצירת מחירי הדיור בתוך 4 חודשים
"ברגע שיעשו את שלושת הדברים האלה, לא צריך לא את מחיר מטרה ולא את מחיר למשתכן ולא שום פטנטים, המחירים יתחילו לרדת", בטוח סרוגו. "ברגע שהמדינה תיקח פחות על הקרקע ההוזלה הזו תגולגל לכיסם של הצרכנים. אם הם ימכרו קרקע ל-100 אלף דירות בשנה הקבלנים ייראו את זה ויתחילו להוריד מחירים או לפחות לא להעלות אותם".
סרוגו מסביר את ההיגיון: "בדרך כלל אומרים ובצדק שכשעושים פעולות בנדל"ן לוקח זמן עד שהדברים באים לידי ביטוי בשטח, בגלל התמשכות התהליכים – מהרגע שהקבלן קונה את השטח ועד שהדירה על המדף, עוברות שנתיים לפחות. אבל למה מחירי הדיור עולים היום? כי הקבלנים לא מוכרים את כל הדירות שלהם ומעדיפים לחכות שהמחירים יעלו. ברגע שהם יידעו שבעיר שלהם שיווקו בכמויות ובזול, הם יחשבו פעמיים לפני שהם יתווכחו על המחיר וישאירו דירה על המדף. הציפייה שהמחיר יירד תייצר השפעה תהיה מידית.
לדוגמא: אם יש לי דירה ואני יודע שהמדינה הוציאה בעיר שלי קרקע ל-10,000 יחידות ומכרה אותן, אני אחשוב 10 פעמים אם אני אעלה את המחיר שלה, כי קבלנים אחרים כבר קנו את הקרקע במחיר זול יותר".
התוצאה על פי סרוגו, תהיה חיובית ממה שניתן לדמיין: "במצב הזה רק מהחששות ומהציפיות מחירי הדירות יפסיקו לעלות בטווח של 4 חודשים. כלומר בתוך 4 חודשים אפשר לעצור את עליית מחירי הדירות רק באמצעות יצירת ציפיות שמוכחות במעשים – לא בראיונות בטלוויזיה ולא במסיבות עיתונאים".
למה המדינה נמנעת מכך?
לטענת סרוגו הבעיה אינה ביכולת, המדינה בהחלט מסוגלת למכור כמויות כאלה של קרקע במהירות, כפי שעשתה גם בעבר: "ב-91'-92', בזמן העלייה הגדולה, נמכרו 100 אלף דירות בשנה. בוודאי שזה אפשרי".
"למדינה יש קרקע ל-300 אלף דירות מתוכננות. היא יכולה מחר בבוקר למכור בחודש-חודשיים 100 אלף דירות במחירים מוזלים. הבעיה שהמדינה לא רוצה כי היא מספסרת בקרקע: רשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקע כי היא רוצה להגדיל את הכנסות המדינה מכל יחידת דיור", מסביר סרוגו.
"במשדר האוצר אומרים – נמכור 50 אלף דירות השנה במחיר גבוה, ואת 50 אלף הנותרות נמכור בשנה הבאה במחיר עוד יותר גבוה. זאת מחשבה מעוותת, כי אתה יכול להגיע לאותה תוצאה עם כמות כפולה של יחידות דיור, ותתכנן מספיק יחידות דיור כדי שגם בשנה הבאה תוכל למכור כפול וכן הלאה. אם אנחנו נמכור קרקע ל-300 אלף דירות בשלוש שנים, המדינה לא תפסיד את הכנסותיה ממכירת קרקע ותפתור את משבר הדיור".