בחודש אוקטובר נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות מאז אפריל 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה, ומהרמות הנמוכות ב-20 השנים האחרונות - כך על פי סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר. בפלח השוק של דירות יד שניה, נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בעשרים השנים האחרונות לפחות.
סך הדירות שנרכשו באוקטובר הסתכם ב-5.1 אלף דירות בלבד, ירידה בשיעור חריג של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם. את ההאטה מובילים המשקיעים, שרכישותיהם בחודש זה (929 דירות בלבד) ירדו ב-80% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וב-32% בהשוואה לחודש הקודם. גם רכישות דירה ראשונה כולל "מחיר למשתכן" ירדו ב-50% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וב-37% לעומת החודש הקודם, והסתכמו ב-2.5 אלף דירות.
הירידה בשיעור חריג בהשוואה לאוקטובר אשתקד מוסברת בחלקה ברמה הגבוהה במיוחד שנרשמה אז, בשל הקדמת הרכישות בטרם העלאת מס הרכישה. עם זאת רמת העסקאות באוקטובר האחרון היא לא רק נמוכה ביחס לאוקטובר אשתקד, אלא בין הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות. את הירידה הזו מסבירה הכלכלנית הראשית בתהליך העלאת הריבית שהחל באפריל השנה.
גם מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר ירדו, ו"מלאי" הדירות בידי משקיעים הצטמצם ובמהלך החודש נגרעו ממלאי זה 144 דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון. באוקטובר נרשמה גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז אפריל 2020 ובמקביל נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, אשר הסתכם ב-4.4 מיליארד שקלים בלבד. נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (ורמה נמוכה יחסית בכלל בהשוואה לחודשי נובמבר בשנים קודמות).
מחר צפויה להתפרסם הכמות המבוקשת של דירות חדשות של הלמ"ס וגם זו צפויה להציג האטה בפעילות הנדל"ן בישראל, בהמשך למגמה בחודשים האחרונים. את התשובה לשאלה אם ההאטה הזו מתבטאת גם בירידות מחירים נקבל ביום חמישי - אז יתפרסם מדד מחירי הדירות לחודשים ספטמבר-אוקטובר. בחודש שעבר המדד המשיך לעלות והציג התייקרות שנתית של כמעט 20%.
רמות השכר נמוכות יותר ומצביעות על מינוף גבוה
ניתוח רמות השכר של רוכשי דירות חדשות באזור המרכז (בשוק החופשי), האזור היחידי שרשם גידול ברכישות לעומת חודש ספטמבר (ועדיין ירידה חדה לעומת אוקטובר אשתקד), מצביע על רמות שכר גבוהות יותר של המשקיעים ומשפרי הדיור בהשוואה לרכישות סגמנטים אלו באוקטובר אשתקד, עם זאת מרמזים הממצאים על רמות מינוף גבוהות יותר.
השכר הממוצע למשק בית של מי שרכשו דירה חדשה מקבלן בשוק החופשי באזור המרכז באוקטובר השנה עמד על 48 אלף שקלים ברוטו לחודש. אף כי מדובר ברמה הגבוהה משמעותית מהשכר למשק בית בכלל האוכלוסייה, רמה זו נמוכה ב-10% בממוצע בהשוואה למי שרכשו דירה חדשה מקבלן באזור זה באוקטובר אשתקד.
עם זאת, ניתוח הרוכשים לפי סגמנטים (משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה), מלמד כי רק בקרב רוכשי דירה ראשונה מדובר ברמות שכר יותר נמוכות מאוקטובר אשתקד, אבל כאשר מדובר ברכישות של סגמנט זה, לפחות בחלק מהמקרים מדובר ברכישות הנעשות בסיוע משמעותי מההורים. על כן הירידה שנרשמה בשכר הממוצע בקרב כלל הרוכשים באוקטובר השנה מוסברת בשינוי משמעותי בתמהיל הרוכשים, בירידה חדה במשקל המשקיעים ועלייה ברוכשי דירה ראשונה.
ממצא נוסף הראוי לציון הינו השיעור הגבוה יותר של משקי בית בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק בענף ההיי-טק. כך, בעוד שבאוקטובר אשתקד עמד שיעור זה על 17.8%, באוקטובר השנה ריכזו הם 23.2% מסך רכישות אלו.
בכל הסגמנטים, גם אלו שבהם רמות השכר של הרוכשים הינן גבוהות מאלו של הרוכשים באוקטובר אשתקד, הפערים ברמות המחירים של הדירות שנרכשו (בהשוואה בין אוקטובר השנה לאוקטובר אשתקד) הינם גבוהים עוד יותר, ממצא שיש בו כדי לרמז על מינוף גבוה יותר.