נתוני התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2023 הראו ירידה של 25% לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת, מגמה מדאיגה שעלולה להשאיר אותנו עם היצע נמוך של דירות בעתיד. צלילה עמוקה יותר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר (שלישי) מראה מגמה נוספת – לא רק שהקבלנים בונים פחות, הם גם בונים דירות קטנות יותר.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר: "העלייה בבניית דירות 3 חדרים על חשבון דירות 4 חדרים תואמת את המציאות בשוק הנדל"ן. ככל שמחירי הדירות בארץ התייקרו בשנים האחרונות, לצעירים קשה לרכוש דירות 4 חדרים כדירה ראשונה, והשוק התאים עצמו לכך. דירות 3 חדרים גם יותר אפשריות מבחינה כלכלית, וגם קורצות למשקיעים כי יותר קל להשכיר אותן, בין היתר למשפחות חד הוריות".
לפי ניתוח שערכה החברה לנתוני הלמ"ס, ברבעון הראשון השנה נרשמו צניחה של 35% בבניית דירות 4 חדרים וזינוק של 36% בבניית דירות 3 חדרים – כלומר כמעט החלפה מלאה. תל אביב מובילה את המגמה, כשלפי קצב התחלות הבנייה הנוכחי היא צפויה להשלים 1,852 דירות 3 חדרים השנה, לעומת 1,125 בשנה שעברה. אחריה מגיעה בת ים, ואחריהן ראשון לציון.
"ככל שלא יימצא פתרון הוליסטי למצוקת הדיור, ואני לא רואה פתרון כזה, כך הדירות הקטנות יהפכו מבוקשות יותר והתחלות הבנייה יגדלו", הסביר אוהב ציון. "להערכתי לא רק דירות 3 חדרים ימשיכו לפרוח, והשוק ילך גם לכיוון דירות 2 חדרים, כששטח הדירות ילך ויקטן".
עם זאת, לדירות קטנות בסביבה עירונית יכולה להיות השפעה שלילית במיוחד על יכולתן של משפחות לחיות בתוך העיר. ככל שייבנו פחות דירות גדולות בערים גדולות כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, כך הדירות המתאימות למשפחות יהפכו יקרות יותר. במצב כזה, המשפחות 'יידחקו' לערים מרוחקות יותר או לפריפריה, והמרחב העירוני ישתנה משמעותית.
אז איפה כן בונים דירות 5 חדרים? בראשון לציון התחלות הבנייה של דירות גדולות זינקו לעומת 2022, וכך גם באור יהודה וברעננה. ראשון לציון, חיפה ויהודה ושומרון מובילות את המגמה בבניית דירות גדולות אף יותר, של 6 חדרים ומעלה.
יזם הנדל"ן רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, אמר ל-N12: "אלה שחייבים לרכוש, מתפשרים על גודל הדירה – וזה בא לידי ביטוי בשינוי התמהיל של התחלות הבנייה. בנוסף, מי שבכל זאת צריך דירות גדולות יותר, עושה התפשרות גיאוגרפית. זוגות צעירים שאיכשהו הצליחו לגייס תקציב לרכישת דירה במעגל הראשון והשני של מרכז הארץ, מתקשים כיום להעמיד הון עצמי עקב המצב שתיארתי, ועוברים למעגל השלישי והרביעי ולפריפריה הגיאוגרפית, שם עדיין ניתן למצוא דירות גדולות במחירים סבירים".