מדד החום של יד2 לרבעון הראשון של 2025 מספר את הסיפור של כולנו: הציבור הישראלי לוקח צעד אחורה בשוק הנדל"ן. רמות הביקוש יורדות, עסקאות מתעכבות, והתחושה הכללית היא של שוק שמחכה – או אולי מהסס. אבל מתחת לפני השטח, שחקנים אסטרטגיים כבר מזהים: דווקא עכשיו נפתחות דלתות להזדמנויות של פעם בדור.
המדד, שמנתח את היחס בין היצע לביקוש לפי ערים, מצביע על מגמה ברורה של הצטננות. לפי הדו"ח לרבעון הראשון של 2025, נרשמה ירידה חדה בביקושים גם לדירות יד שנייה וגם לדירות חדשות, זאת ביחס ל-2024.
"הסיבה למתינות בשוק הנדל”ן ברורה", אומר ניר שמול, יו"ר קבוצת שניר. "ישראל חיה באי ודאות מתמשכת – לחימה מחודשת בעזה, משבר החטופים, שסע חברתי-פוליטי עמוק. זה לא אקלים לקבלת החלטות כלכליות גדולות". לדבריו, גם הכלכלה העולמית לא נשארת אדישה – "המכסים החדשים שהטיל הנשיא טראמפ על ישראל וסין הם מכה ישירה לתעשיות, לשווקים ולתחושת היציבות הכלכלית הכללית".
השאלה עכשיו אם לקנות או למכור?
"דווקא כשכולם מחכים – יש מקום לפעול. זו התקופה שבה מתהוות העסקאות החכמות באמת. יש פחות תחרות, אפשר לנהל מו"מ, ולזהות מוקדים שיצמחו משמעותית ברגע שהשוק יתעורר".
"בערים כמו תל אביב, רמת השרון והוד השרון נרשמה ירידה חדה ברמות הביקוש – המחירים הפכו גבוהים מדי, והציבור פשוט לא עומד בזה. לעומת זאת, מי שכן מסוגל לרכוש כיום – נהנה מעמדת מיקוח משמעותית, מסכימה". איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2.
מדד החום: ירידה בביקושים, עלייה באפשרויות
ביד2 מסבירים את הירידה הזו בשלושה אופנים. "ניתן להעריך שחלק מהירידה בביקושים ברבעון הראשון נובע מ"אפקט העלאת המע"מ" ב-1 בינואר 2025, שגרם לחלק מהרוכשים להקדים עסקאות רכישה לרבעון האחרון של 2024, על מנת להימנע מהעלאת המע"מ. גורם נוסף המשפיע על הצטננות הביקושים לדיור הוא רמת הריבית הגבוהה, שלא ירדה כלל בשנה האחרונה, וייתכן שגם הפירסומים על הגבלת מבצעי הקבלנים על ידי בנק ישראל", אומרת ניצן ומוסיפה: "כפי שהגרף מראה, בחודש מרץ נצפתה התאוששות מסוימת".
"שוק הנדל”ן מושפע מהביטחון האישי לא פחות מהנתונים הכלכליים", אומר שמול. "דירות עם ממ"ד, קהילות חזקות, ערים עם שירותים עירוניים מתפקדים – אלה מקבלות עדיפות. זה כבר לא רק איפה לגור – אלא איך לחיות. בעידן שבו רוב הציבור עוצר – יש מעטים שמבינים שהשקט הנוכחי הוא רק קדימון לפרק הבא. וכשגל ההתאוששות יגיע – אלה שפעלו היום, יובילו מחר".